偷面积。这是一个房地产术语。

就是政府只允许你盖10000平米，你盖了15000平米，多了5000平米没有房产证，所以就“送”给业主。你就偷了5000平米。

这面是偷面积，换一面就变成送面积，这也是一个房地产术语。

各位买房的时候，经常会遇到有所谓赠送面积这一说，送露台、送车位、送地下室这些就不说了，你自己家的房子，也仍然可以送。不久前，我去温州看一个楼盘，开发商用90平米送出四居室。我进了业主的房子一看，屋子里面都是各种错综复杂的隔断，房子两面全是阳台和飘窗。

开发商还教会我一个新名词：拓展。就是业主通过入住后的装修，把设备平台改造成卧室的动作。

你看我不是说你家四居室吗？这里就是给你的四居室，你把这个墙敲掉，然后把放空调的那个平台封起来，你就多了一间屋子不是么？

天上是不会掉馅饼的。

买的不如卖的精，这些所谓赠送其实都不是真送，只是把没有产证这部分面积违规造出来，价格摊到单价里卖给你。比如50平米房本面积送50平米，这房子还是参考周边类似房屋100平米的价格卖，但是稍微便宜一些。开发商一般不会这个房子50平米真的按照50平米卖。那还送什么，直接降价就是了。

饶了这么大的圈子，到底是为啥呢？第一个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。

2008年的城乡规划法规定，土地招拍挂必须先按照城市规划确定规划条件，这个规划条件其中就包括建设项目的容积率，这是最核心的参数。我们今天看新闻里常常提到开发商买地有所谓楼面价一说，就是说买地的钱不仅仅是按照土地的大小，更多是要看这宗土地允许该多高的楼，按照盖出来的房本面积来算钱。

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

因为这样的法律规定，开发商从政府手里拿地，拍地的时候这块地能盖多少平米是固定的。一块1.6容积率的住宅用地，10万平米土地，上面就只能盖16万平米的房子，多一平米也不行。这是拿地的时候和政府签订的土地出让合同里面都约定好的，接下来商品房五证也好，竣工验收也好都要按照这个审批。

第二个原因是，多卖面积就要重新审批，多给政府补交土地出让金，增加成本

如果开发商要变更规划增加面积，也不是不行，但是就要重新去发改委立项，重新申请各项手续，补交土地出让金。这一来一去几千万就没了，并不划算。土地市场和楼市一样也是有波动的，有的时候拿地贵，到了卖的时候房价却没有涨上去。2010年这一年楼市很热，开发商有房价上涨的预期，拿的地普遍价格偏高，到2012年赶上限购，这个房子开卖的时候不一定能卖到更高的价格，里外里计算开发商就亏掉了，就靠多卖面积来弥补。

一边是不能随意变更规划，一边是高价买了地不能轻易降低价格，所以就只能在不增加建筑面积的前提下又增加面积——好矛盾，但是这是完全做得到的。

偷面积主要靠飘窗和阳台。在商品房中计算面积一直有两套标准：《房屋测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》；前者是国家质量技术监督局2000年的国标，后者是住建部的国标，最近一次更新在2014年7月实施，这两套标准计算面积的方法不完全一致。

房屋测量规范一般用于面积测绘，面积计算规范一般用于在建工程造价。前面那套标准已经十六年没有修订过了，上面确定了一些规范主要是 xxx面积算一半面积，xxx不算面积。

这其中最主要的就是：飘窗、阳台、设备平台。

这是一个设备平台，按照房屋的设计图纸，这个平台是用来放空调的。开发商很明显就是让你敲掉右手边的墙，然后把前面封闭起来，这就是一个房间。照片没拍到的这一侧大概只有20公分宽，是房产证上的一个房间。如果“依法入住”，那你就得买一张15公分宽的床才能当卧室用了。

这是四居室的其中一室，左右两边都是承重墙。开发商设计的飘窗是用薄板做的，现在看着是飘窗，里面都是空心的，你入住以后你可以拆掉。不拆的话这个房间做个婴儿房勉勉强强。

既然早晚都要拆掉，那为什么不直接拆掉？因为直接拆掉的话，就和图纸不一致了不是吗？这里我说的图纸，是建设工程规划许可证的附图。这个图一旦审批盖章，在商品房竣工的时候，就要和图纸进行核对方能验收。要是一开始就拆掉，验收就不能通过了。

这个过程中规划部门至少审批了两次，一次是审批设计图纸，盖了章，一次是规划验收，又盖了章。这两个章可以说是一章千金。

由于开发商自己不能“变更规划”，所以就只能业主入住后自己去变更，同理那所谓LOFT一层变两层也是这个道理，地下室盖室内游泳池也是这个道理，无一例外不是钻了审批的空子。为了过验收，我还见过先把草坪弄成道路通过消防验收，再把道路弄成草坪做绿化验收的。

违法的事情开发商不肯做，自然就落到业主头上。业主要自己去封阳台，拆飘窗，封设备隔间。这样一看，开发商增加了面积，业主得到了实惠？

业主有什么损失？业主的所谓实惠，就是多出来的面积如果和房本这么大面积的房子比，总价会略便宜一些。毕竟有证没证成本不一样，开发商也知趣给业主一点点优惠来促销。以后业主卖这个房子，他也可以说别看我房本面积小，我这个房子实际面积可大。

但是这世界原本就没有真的便宜，开发商得了所有的好处，几乎没有任何风险，那么就一定有人来承担风险。2012年南京市秦淮区某著名项目拆迁，我的客户家里的客厅上来就被政府的钩机直接干掉了——他们家是顶楼，买房子的时候房本面积50实际面积70多，业主还以为买到了便宜房子。评估价自然是按照房本面积走。只好请律师打官司。

2014年北京海淀某著名别墅拆违，卖方宣传的买房送露台最后都成了违建。毕竟业主拿不出建设工程规划许可证，图纸这里就不是封起来的。被拆违的同时房产也被冻结，不得买卖也不得抵押。业主们也是不得不起诉。

2015年浙江某小区因为外立面大规模装修施工，遭到城管部门严格制止，所有开发商承诺送的面积最后都没“落地”，业主的卧室不能封闭变成“烂尾楼”。

2011年由于偷面积没有设备平台，某业主把空调室外机悬挂在外立面上发生高空坠物事故，砸坏了楼下停的一辆奔驰轿车，赔偿了四十多万。

2013年某别墅送游泳池（由防潮层改造）被举报，开发商被处罚到现在也不能办理产权证。

这些还只是偷面积送面积给业主带来的显性风险。偷面积还会带来隐性风险：

第一是真实的容积率和宣传（规划）的容积率不一致，必然比规划容积率大。比如规划这个小区是10000人住，实际上偷完以后就成了15000人住。总之小区容积率就变大了，必然变得更加拥挤。面积好偷，但是配套不能随着偷来的面积一起水涨船高。1000户用的水、电、燃气、电视网络、车位、物业、公共面积、电梯、物业服务，让1500人来分享，必然会出各种麻烦。最直观的后果就是没地儿停车，电梯故障，网速变慢，暖气不热，停水停电。

第二是房子的安全性可能出问题。 现在做设计图纸都是优化出来的，设计人员用电脑做图纸，结构一调整，符合国标，就是绿色，不符合，就是红色。优化人员就是在电脑上减钢筋，减一根，绿的，再减一根，红的。总之就是弄到将将够标准就好。

开发商先设计，再优化，施工再偷工减料，混凝土弄点海沙，钢筋瘦个身，最后再让业主去拓展，拓展的时候就要在房子上增重。我们认为这个环节不出事，那个环节不出事，但是每个环节都这样一搞，乘法叠加会不会出事？我去请教一些专业人员，他们大部分说不会，也有小部分说会。到底会不会其实谁也很难知道。毕竟我们90年代开发商才崛起，也就是说这些房子现在年纪大的也才20年房龄，离设计使用寿命还远得很。最早要验证这些商品房是否坚固可靠，至少要再等5到10年。

现在所有的专家的理论都没有经过实践的检验，一定是等楼倒了才会有经验，而到目前为止我们广泛知道的就只有莲花河畔景苑，他目前被确定的倒楼原因是施工方愚蠢。但是楼没倒盖裂了盖歪了盖成危房了，我可是知道很多很多。

莲花河畔景苑说倒就倒了。很多房地产圈的人，甲方，施工方，监理方，设计方，都说房子质量没有问题，是个案，不会出事。他们里面有一半人很坚定的说我们的房子都很牢固，有一半人则常常说现在的房子质量不行，到底行不行也不知道该听谁的。

从制度上，我认为不要高估了中国企业的良心和素质，不要高估了中国法律对开发商的处罚程度和威慑力。劣币驱逐良币已经是制度问题，出不出事全靠天意。

今天我们买房只能看到房价，看到房价一直涨，大家就对房子很满意，假设有不满一想到房价涨了，也就没有怨气了。今天我们也相信政府，70年的土地使用年限，设计寿命50年，实际寿命中国特色一下，可能就30年。但是，幸运的是政府一定会拯救业主，因为要不了三十年，说不定政府就来拆迁了。一套就可以变两套了！买50平米送50平米，拆迁了还是100平米！