在70年产权期限内的房子倒了,业主有权集资重建吗?

发布时间:2022-06-13 15:59:57   信息来源:秦兵房产律师网

法律上讲,业主是有权集资重建的。

按照物权法第七十六条、民法典第二百七十八条的规定,业主可以:改建、重建建筑物及其附属设施。但是他有个条件:应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

所以如果真的需要用到这个条款,业主就会遇到两个头疼的问题,第一个,怎么找到3/4的业主,第二,你怎么让人家同意出钱。

钢混的房子,在倒之前可以先加固,咱们按照加固一平米3000元算,一套100平米的房子需要一家出30万。如果是把整个房子拆掉重建,不算拆除的费用,一平米成本现在也大致上是这个数,或者说至少是这个数量级:六位数,不能再少了。

老百姓是很现实的,一来存款有限,二来大家的支付意愿也很有限,总有人一毛不拔。如果到时候不愿意交钱的邻居占了全体业主的7/16以上,那么这个房子就只能靠政府拆迁了。

有的房子可能天生都不具备开一次会的条件,比如一些商业住宅混合的项目,商户和住宅业主的利益存在本质矛盾,再加上开发商可能又自持一部分面积,他一票就可以超过1/4,如果大业主不同意,小业主即便想修也困难重重。

这些只是说在法律上存在这个可能,因为现实生活中确实少有这类案件可以参考。

现实生活中,目前为止就有一个70年产权期限内就倒了的房子。

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楼倒倒。

这个案子发生在09年,从楼倒到最终结束前后就短短几个月时间。解决方案是什么呢?政府找了万科接盘,业主不但给退房还赔了差价,一家还给了一笔律师费,3万5,这个我记得最清楚,因为当时收钱的时候我在会议室负责打印机打印合同,打印机一直卡纸。

这个案子之所以能这样处理,主要还是在于现在这种情况很少见,政府给兜底了。以后如果大面积出现楼盘的老旧,再指望政府是不现实的。又需要很高的资金去养护该怎么办呢?

除了3/4的业主开大会,还有个用的上的法律概念叫专项维修资金

也叫“大修资金”,一般是第一批购房人买期房的时候就按照比例缴纳,这笔钱在二手房交易的过程中会随着房子“过户”到新业主名下,物业或者业委会在修建小区的时候可以动用这笔钱。

但是这个钱一般来讲只有商品房预售的时候一次性收齐,之后花完了怎么收是个问题。

北京市最近两年就出了关于专项维修资金的新规定:

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为什么要搞这个文呢?官方给出的文件中提到:我市自1992年开始建立维修资金制度以来,为解决住宅的维修改造,保障业主的居住安全发挥了重要作用,但仍然存在着支取使用不便、监管不透明、补建续筹落实难等问题,为进一步提高我市维修资金的科学管理水平,有效防范化解住宅安全风险隐患,根据国家相关文件精神,结合我市实际,制定如下改革实施方案(以下简称《方案》)。

这个草案中最重要的内容之一,就是当维修基金不足30%的时候要补到100%。

如果这个制度大面积铺开,那么以后和你房子有关的就不在仅仅是物业费,定期或者不定期的还要收维修资金。

买完房子,大家可能就想着升值,要么就是收租,要么就是自住,可能从来没想过这房子原来还可能需要修缮甚至重建的,但是讲真的在农村,房子坏了要修,老了要翻盖,就是很正常的事情,而且也都是自己掏钱的。

到了城市,这个大楼壳我们住的时候感受不到,但是修的时候其实挺贵的,这个隐性的风险我们现在很难提前去想:大部分商品房都是90~20年开盘的,房龄相对来讲还很短。再早都是体制内分的房子,现在有危改,有老旧小区改造,还有拆迁。

这些大家伙们离他们的建筑设计寿命50年还有很远。

其实也不远,中国特色来讲,说是50年,实际不一定有50年,这家装修在承重墙上打个洞,那家开个窗户,房子倒了还指不定是被哪个熊业主搞倒的,到时候不单单是要3/4的开会,可能还有一场扯皮大战。

在承重墙上打洞的业主如果正好是个70岁以上的老头就更好玩了。

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