买房，买包？

几年前，太太突然心血来潮看中一个小区。起因是闺蜜买了这个小区的房子，问我的意见。

我一看小区名字——中英文结合——就暗暗皱眉头，告诉太太：最好别买！

一般来说，楼盘名称带英文的，不靠谱的居多。这说起来有点玄学，因为有很多大企业也是中英文结合的，是否在不靠谱之列我们暂且不提。但是这个项目是不靠谱的。为了避免买到烂房子，我动用我房产律师的渠道一查，果不其然是个问题颇多的楼盘。

于是这房子就没买。

几年过去，这两天闺蜜通过太太辗转找到我，表示想退房。

我一边接电话，一边得意地敲了敲我家的墙（hei）板，我的意思是：

“你看我当时多英明，告诉你不买这个房子。”

太太完全没当回事，在一边口型说：

“律师费，买包。”

顾虑

当事人最大的顾虑，是退房，还是不退房。

据她说，开发商现在财务状况不太好。

退，她就担心开发商不同意，甚至要付给开发商违约金。

不退，又担心拿不到房子，各种问题。我告诉她，想不支付违约金退房，并不是没有办法。

她一听，挺来劲，表示希望尽快退。

但是，大家都知道这里应该有个但是，我告诉她，就算现在律师帮你，让开发商同意退房，你也有风险。按你说的，开发商资金链不太好，你现在抓紧时间退，就可以避免熬到下面房子烂尾，钱拿不回来，房子也拿不到手里，所以退是有道理的。

但是你想过没有，如果现在退，退房成功了，偏偏 开发商没钱怎么办 ？

2020年别买期房

可能我的数据不是最权威的，但是我觉得在退房这件事上，恐怕也很难找到权威的数据。

从今年整体上来看，退房的数量翻了倍，难度也是提高了不少。去年可以轻松退掉的房子，今年都相对不好退。

为什么？

有不少是因为开发商现在确实是没钱了。

稍微清醒一点的人，现在都在卖房、退房，问题是，卖给谁呢？

退房和卖房是一样的道理，房子退给开发商，开发商也卖不出去。以前是千金易得，一房难求，现在是房子好像成了脏东西，谁也不想要。我说的这还是一线城市。

目前，市场上正处于退房之前的窗口期，这个窗口在我看来正在逐渐关闭。

退房成功，购房人就跑掉了。如果正好在退房成功，钱到位之前开发商先跑了，那么不但钱到不了手里，法律上购房合同也解除掉了——这意味着以后把项目作为烂尾楼处理的时候，购房户会提前失去要房子还是退房的主动权。

就退还是不退的问题，打定主意想要退房，打算退房的朋友，你们要抓紧了，今年可能是楼市退房最后的窗口期，熬到明年，可能就进入烂尾楼维权的阶段了。如果不想以后和其他邻居一起维权，就项目复建问题难受的整晚睡不着觉，趁现在抓紧退，要早做决断。

如果你是不愿意退房，或者害怕风险的朋友，握好手里的购房合同原件，能网签的尽早做网签，没有网签的可以去房管局查一下房子的查封和抵押情况，有没有一房二卖。暂时还不能贷款的，能把购房款交到50%以上的，尽量50%以上，不要首付3成贷款7成。时时刻刻关注自己项目的施工进度，一旦遇到停工，及时联合其他业主一起维权。越早维权，救活的可能性越大。

如果你还没买房，建议别买期房。

2020年买期房五个注意事项

如果你正在买期房，支付购房款的时候，要谨记四点：

1、购房合同、贷款合同等，留一份原件在自己手里，包括所有签过的文件；

2、切忌用现金买房；

3、搞清楚钱款是不是打到监管账户；

4、搞清楚贷款是不是放到监管账户；

5、保留转账凭证；

这五件事，都是为了证明你是个真实的买房人，是一个可怜的人。三年以后，你是拿到房子、房款还是钱房两空，可能就差一张银行流水。如果你都搞不清楚什么是监管账户，那你最好别买期房。

两个解决方案A：要烂尾？尽早起诉

如果开发商同意退房，已经签了协议，但是没钱，退不到业主手里，有两种解决方案。

第一种是自己抓紧时间，到法院诉讼。

太太的闺蜜就是先知先觉者，早早委托律师起诉，现在成了他们项目唯一一个拿到购房款的业主。结案的时候，甲方的律师透露给我们，说我们的客户是这个项目最后一个退房的人，接下来就“一个不退”了。说我们运气很好。

运气很好只是一部分，还有一部分是律师……客户自己很果断。

据对方律师说，现在还有很多业主在和开发商协商退房，他们正在纠结违约金的问题，有的人是开发商要扣他们违约金，有的是开发商口头同意“退房”以后，又想让开发商出违约金。

关于开发商同意退房的，这里也有个“窍门”提醒各位。

开发商都会让业主签一个“由于个人原因同意退房”的情况说明。

不签这个还好，签了这个的人就很难受——因为这是你单方违约的证据。

很多时候业主要退房，开发商本身都存在一些问题，但是这些问题一来双方没有达成一致，你认为是问题，开发商认为不是问题，二来也没有被法院确认。所以这样你来我往达成退房的意思以后，就具体是违约，开发商是该退还是不该退，是解除合同还是继续履行合同，是谁违约按照什么标准支付违约金，都没说。

唯一的作用就是固定下来是你单方提出解除合同的想法，是你购房户违约。

这个退房申请书是不能拿到法院代替法院裁判文书的，没有办法执行。

所以如果真想有一些法律上的保障，不管是协商退房达成一致，还是没开始协商，其实都可以通过法院诉讼的方式来解决，这样不管是判决还是调解，这个退房最后都能通过司法手段去执行。

大部分人很单纯，就是想先谈后打，先礼后兵。没想到，开发商可以一边答应退房，一边拖着迟迟不退。这时候果断改为先打后谈，反而更有成功率。

但是如果开发商是真的没钱了，自己去诉讼很难执行。

两个解决方案B：烂尾了！死战到底

planA之后就有planB，万一运气不好起诉了房子也没退掉怎么办？这个时候起诉还有可能丢掉“优先权”，以及一系列的法律问题。所以是否起诉也是要问过专业律师意见之后再起诉。

不管是要钱还是要房，但凡是你没赶上第一批起诉，你就要用第二个方案：联合其他业主，一起起诉开发商把它“干死”。

一般这时候项目有个明显的标志就是停工，并且停工有一段时间。开发商大量拖欠施工款，甚至可能已经有不能履行的生效判决，起诉退房已经明显丧失意义，就要按照烂尾楼去设计方案。

在这个阶段经常有人告诉你三句话。

第一句：打官司没用，打赢了不能执行。

第二句：不能破产，破产开发商死了没人给我们盖房子了。

第三句：只能找政府。

你千万记住，这三句话都是 错 的。

打官司是有用的，找政府也是去错了单位，正确的地方还是法院，买到烂尾楼已经是官司，不想打官司就别指望再拿钱和钥匙。

烂尾楼最大的敌人不是开发商（他已经半死不活了），也不是法院（法律是爱你的但是你不爱他），也不是政府（他也爱你但是全靠他很难解决问题），而是业主自己：一群业主往往群龙无首，一盘散沙，一个人的力量又是有限的，组织才是维权最大的难题。你说东他就说西，你说北他就往南，不做的理由有一万个，做一件事的时候一群人反对你。

大家都懒懒的不想动，等着搭便车，等着天上掉下个救世主，小区跳出个活雷锋。

但是烂尾楼动辄过十亿的标的，随便就几千万上亿的资金缺口，并不是一个人可以盖起来的。

一群人的力量可以做到一个人做不到的事情。比如退房和复建。

不久前我们被一位某地政法委的领导请去咨询，提到当地一个小开发商捅了个大篓子，政府找了投资人接盘，开发商说：我原本算过了，这个楼盘我8个亿吃进来，11个亿卖出去，里外里可以赚3个亿。现在你只要把这三个亿给我，我就同意重组。

在你们都认为开发商早该死了的时候，他不仅死而不僵，反而还扮演了“搅屎棍”的角色，想着多少再捞一笔。

这时候很多小业主会犹豫，总想着开发商以后会活过来，弄到钱来盖房子。或者有政府、公安当救世主，把开发商转移走的资金找回来。很多业主常常给律师说这样一句话：

我们的购房款都够把房子盖起来好几遍的，一定要搞清楚这些钱到哪里去了！

但是就像被诈骗的骗子永远不会吐出赃款一样，烂尾楼也几乎没有把钱追回来把房子盖好的，公章财务章在人家开发商手里，政府再怎么神通广大，也不能随随便便去查一个私营企业的资金去向：何况这往往都是一笔烂账，有时候他们开发商自己都说不清楚。

在这种情况下，小业主早点告，大家一起去走法律途径，把他的资产冻结住，保住剩余资产，通过执行或者破产程序拍卖变现，反而是“看起来最远的近路”。

现行法律是保护购房人的，就算开发商彻底没钱，通过法院依然能把房子盖起来。至于有些业主总是反对通过法律维权，主要还是在诉讼方案的设计和对法律规定的理解上出了问题。人们都普遍害怕自己不懂的东西，只有你通过司法程序盖起来几栋烂尾楼了，才会笃定的相信这条路是对的。