断供就能退房吗?细数降价后断供的风险

发布时间:2022-05-23 18:24:32   信息来源:秦兵房产律师网

目前全国多地发生了比较严重的房价暴跌的情况,有的地方房价已经降到买入时的1/3。


以一套200万购买的房屋为例,通常首付是总房款的30%,也就是60万,贷款140万,分30年还清,利息大致和借款本金相当。


当房价降到60万左右时,如果业主断供,意味着断供的部分可以再买同等面积户型的房屋两套,于是,很多业主就想通过断供把房子抵给银行解套止损。


这种做法是明智的吗?在法律上有什么风险?




面对小业主断供,银行至少有以下3种办法对付业主:


第一种:让断供业主一次性还清本金和利息


我们在买房办贷款的时候,必须和银行签订一份借款合同。


因为现在商业银行都提供制式的版本,通常合同中都有这样一条:如果小业主连续若干月逾期,银行就有权要求业主提前收回贷款,一次性还清本金和利息。


本金很好理解,利息并不是全部30年的利息,而是逾期时的利息,但是一般商业银行会主张一个罚息,比如按照150%的利息赔付银行。


还需要注意的是,这个利息赔付是从逾期一直到执行之日,如果小业主破罐子破摔,不履行生效司法判决还会产生高额的滞纳金。


《民事诉讼法》第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为,被执行人未按执行通知履行的,人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成,费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。


本金 +  利息 + 罚息 + 滞纳金,随着时间推移一直滚动,再加上目前个人破产制度还没有大面积执行,这意味着小业主断供之后,不仅银行贷款部分不能免除,还要终身承担还款责任,利息、罚息、滞纳金一套下来,可能个人收入都追不上滚动起来的利息和滞纳金。


如果个人名下有其他房产的,更是有可能一并遭到查封和拍卖。


第二种,要求开发商承担连带责任。


通常情况下,银行会要求开发商对按揭贷款承担连带责任,同时,开发商要缴纳一定数额的保证金给银行,以避免业主断供的情况发生。


在目前的经济形势下,开发商的日子越来越不好过,如果银行找开发商要钱,扣开发商的保证金,那么也会出现几种情况:


A情况,开发商替小业主偿还了贷款,在这种情况下,开发商也会向小业主主张相应的违约责任,不但会扣住首付,而且还会按照合同主张一定的违约金。如果遇到房价暴跌,开发商就不太可能同意解除购房合同,而是向业主主张支付购房款的责任。


B情况,开发商没有钱偿还贷款。现在开发商日子不好过,大面积资金链断裂,那么银行基本也不会找没有偿还能力的开发商要钱,但是如果开发商进入破产程序,银行又可能向开发商申报债权。因为小业主支付的购房款只有首付,如果银行找开发商要钱,相当于业主的付款只有30%,不符合关于商品房优先受偿权的法律规定,小业主就有可能因此丧失优先受偿权。


第三种,要求拍卖房屋。


银行要求拍卖房屋的前提,一般都是房屋已经竣工验收,可以办理抵押登记,具备拍卖的条件。业主在这种情况下因为房价下跌断供,银行可以选择用抵押物拍卖来清偿。


在房价下跌时,往往是一个区域的房子都大幅缩水,卖不动。司法拍卖的结果也只能是比市场价更低,甚至有可能会流拍。


并不是拍卖掉房屋,剩余的贷款就一定不用还了,只要拍卖所得低于贷款数额,那么剩余部分银行依然会向小业主主张。


基于以上三种情况,在房价下跌时,通过断供的方式来退房,虽然可能能达到“退房”的目的,但是不但不能省钱,相反,可能还一个操作不慎要命。房子被低价法拍,人被起诉,上了征信、失信执行人,再买房受影响,不得不继续偿还贷款,还要承担罚息、律师费、滞纳金,里外里一分钱不赚还又损失了一笔。


所以遇到房价暴跌,最好的方法就是要么卖房止损,要么继续还贷,熬到十年二十年以后,看房价能不能再涨回来。靠直接断供退房是没有可行性的。


有些房屋确实具备法律上的退房可行性的,可以考虑通过诉讼的方式去退房,这样如果退房成功,是可以通过法律途径合法断供。比如一些烂尾楼就存在这种情况,因为开发商客观上延期交房了,那么就给通过诉讼解除商品房购房合同和银行借款合同提供了合法的理由。


但是法律退房并非100%成功的,也在此提醒购房人,可以把自己情况充分告知律师来分析退房的可行性,但是也要对诉讼风险也要抱有正确认识,我们作为律师,不建议业主在任何情况下都盲目的通过诉讼来退房。


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