朝阳区的周先生来律师事务所咨询，他作为购房人刚刚收到房东发来了律师函，通知他存量房买卖合同解除，并且定金不予退还，理由是他没有如期支付尾款。

周先生这笔二手房交易的流程大概是这样的：1、看房子 2、签合同 3、付定金 4、交首付 5、做网签 6、银行面签 7、银行批贷 8、过户 9、银行放款

前面6步周先生在中介的协助下一切顺利的完成了，偏偏银行贷款没有如期下来。原来是随着放贷政策收紧，原来周先生申请的银行贷款比例下不来了，中介表示可以马上给周先生换一家银行再试一次，房主也同意再等一等。周先生于是回家开始等，一等就等了几个月，中介没有联系他，房东也没有找过他，周先生自己都差点忘了这个事情。不想随后就收到了律师函。

我们接待了周先生，告诉周先生按照这个节奏走下去，基本会和对方律师函发来的威胁一样：合同被解除，定金也不退。周先生大惊，问律师为什么？

根据我们的经验，不难推测整个过程发生了什么。

在这笔交易中，有三个关键因素：
1、房地产市场价格必然有升高，给了房东毁约的动机；
2、房东和中介合作密切，房东可能是专家，或者有专家指导；
3、周先生经验不足；

第一个因素，如果房东是职业炒房客，一般会给自己留下解除合同的合理方案；即便房东不是职业炒房者，一旦房价上涨，其他购房人会不断被诸多中介公司带上门把房东的电话打爆，抛出更有诱惑力的价格。房东为了能够追求更高的交易价格，又不想赔偿购房人违约金，最好的策略就是诱使购房人违约，其次是双方不违约，最差的选择就是自己主动违约。

第二个因素，在北京，中介公司的经纪人一般是从购房人一方收取1%到3%不等的居间服务费，尽管购房人支付了如此高昂的对价，但是购买的服务主要是在于争抢房源、促成交易以及获取宝贵的房源信息，并不包括交易安全。原则上说，即便购房人某受了损失，没有买到房子，中介公司也不会轻易退费。相反，如果交易结束，中介公司可能会得到第二笔佣金，何乐而不为？在这个过程中，有经验老道的经纪人出谋划策，再加上房东这一方十有八九会去寻求律师的帮助，就在周先生在家等待的几个月，房东可能已经有了充分的准备。

第三个因素就是周先生没有经验，是第一次买房。以前看微博听到有位朋友的高见，说买东西，如果是你自己不熟悉的领域，不挨宰就说明你不在中国。这句话听了让人心痛又无奈，买房尤其是如此。其实房东的策略很简单，合同上的约定周先生没有仔细看，相信中介公司会电话通知他，他也就傻乎乎的一直等着中介的电话，结果第一次贷款没下来，他又没有支付全款，也没有积极的办理贷款，等于逾期付款。房东抓住他这一点，追究他的违约责任，不仅可以将房屋另卖一个好价格，还可以吃掉周先生的定金和首付。而在整个过程中，周先生一段电话录音都拿不出来，完全不能对整个骗局举出证据。

这三个因素综合在一起，看上去周先生是必败无疑了，但是悲惨的事情还没结束，他还不得不支付高额的律师费继续打官司。原因很简单，定金可以不要，首付款房东也不会主动退还给周先生，只等着周先生打了官司再说。周先生不得不委托律师设法讨回他的首付款，当然，很可能是扣除定金甚至违约金之后的首付款。

各位，您有没有想过会昨天晚上签了合同，第二天房东就反悔？有没有耐心的等着交首付，却等来了律师函？在中国买房卖房，对第一次卷入这场生意的房主和购房人来说，不挨宰是不正常的，不吃亏是不正常的。

很多人可能会问：奇怪，我请了中介，中介一定会替我把关吧。我前面已经和您说了，虽然中介费是咱们买房人支付，但是中介费仅限于作为那个神秘的房东手机号的对价，还有在交易中办手续跑腿，和安全性基本无关。曾经有一位当事人大姐，在中介的推介之下买了一套已经被法院查封的房子，交钱之后房主就跑路了，现在正在启动和中介公司的诉讼。

目前很多当事人找到律师，希望律师帮忙买房子。其实在西方国家，还有比如我国的香港行政特区，请律师买房子是一种交易惯例。也正是因为如此，香港几乎没有什么二手房买卖合同纠纷。现在大家越来越注意养生，越来越关注保健、体检和预防的重要性。请个律师帮忙买房子，无形中也是相当于花费了小钱，省了大麻烦。根据我的经验，委托律师陪购，支付的律师费一般相当于打官司请律师费用的1/5到1/10。

最近我们会请团队做律师陪购业务比较多的律师，给大家讲一讲买房子过程中发生的事情，敬请大家关注。