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深圳楼市惊现“压价行动” 成交腰斩让中介们坐

来了,就是深圳人!可是,如今的高房价让不少人来了深圳,却成了“惠州人”。

  随着深圳房价物价的水涨船高,越来越多怀揣着奋斗梦的年轻人表示已然“爱不起”深圳。不过,“3·25”新政刚刚满月,深圳楼市动向就已经有了新的变化,谈论房价的人开始慢慢减少了,新房、二手房成交量开始萎缩了。

  另一方面,房产中介机构也开始有新动作了,券商中国记者了解到,除了多给客户打电话之外,某片区的中介机构新增了一项名为“压价行动”制度,简单来说就是,只要业务员成功劝说业主下调挂牌价超过5%,该楼盘成交后,该压价业务员将得到5%的拆佣。

  深圳楼市10年来第四轮下跌通道正式打开

  “3·25”新政落地,令深圳楼市骤然降温。如今,调控新政正式满月,在4月1日评估价上调和打击首付贷众筹等叠加影响下,深圳楼市买卖双方博弈加剧,成交量持续下滑。

  根据深圳中原研究中心监测,截至4月24日,4月份共有1857套新房成交,约19.73万平方米,较3月份成交量大幅下滑58%;同时全市二手房仅有6793套二手房成交,约57万平方米,较3月份大幅下滑64%;上周二手房均价为51690元/平方米,较3月份已大幅下滑8%,在此需注意成交价格易受成交结构的影响,特别是近期二手房成交中,豪宅占比明显下降。

  新政满月,量价双双下滑,市场调整已见成效。预测短期内市场悲观情绪浓厚,客户观望情绪难以缓解,未来市场将在买卖双方互相博弈的情况下持续震荡调整。

  业内人士表示,深圳“325新政”和4月1日评估价上调,形成了深圳楼市2016年“政策顶”,拉开了深圳楼市成交量大幅回落的序幕,持币观望,已然成为目前市场的主流。二手房4月份成交量快速回落,预示着新政对市场的调控效果立竿见影,4月份深圳的新房、二手房房价出现了明显的下跌迹象,或将宣告深圳楼市10年来第四轮下跌通道正式打开。

  同时,深圳市规土委数据显示,3月25日至4月24日,深圳一手住宅成交2674套、28.8万平方米,成交量较新政一个月前下跌约50%;成交价格为每平方米49800元,前后变化不大。而在上周深圳全市一手住宅成交530套,成交面积为约5.77万平方米,分别环比下降了18.6%和16%,但成交价格依然高达每平方米5.12万元。

  深圳部分片区实施“压价行动”

  由于成交价格容易受成交结构影响,不具备参考性。但成交量的下跌,让主要依赖佣金收入的地产中介坐不住了。他们除了每天多打电话,也在寻找其他促进成交的“良方”。

  券商中国记者拿到的一份地产中介内部文件显示,某片区的新增制度有一项名为“压价行动”,具体行动细则包括:业务员在update(每天跟进业主)过程中如有调价一次性达5%或以上(不设零星调价分佣),拆佣比例为5%。

  也就是说,只要业务员成功劝说业主下调挂牌价超过5%,该楼盘成交后,该压价业务员将得到5%的拆佣。

  业内人士对记者表示,二手房成交后,一般是盘源方(在中介内部系统中登记了这套房子的人)和成交方(带来客户的人)两方分佣。佣金比例,每家地产中介和不同区域情况有所差别,主要会看在成交中的贡献,加起来30%~80%都有。一些独立经纪人和合伙人不拿底薪,提成比例会比较高;有底薪的,提成相应降低,盘源方最低比例一般在10%左右。由此可见,5%的拆佣诱惑还是挺大的。

  该地产中介其他片区的一位业务员向记者证实了该压价行动,不过他说,“现在我们公司主要都在打一手房和商铺,也有些同事在压价,像其他不怎么做一手的中介公司都在拼命压业主价格。”

  不过,记者多方打听后,没有打听到此次“压价行动”的成效如何。

  4月份深圳的新房、二手房房价出现了明显的下跌迹象,深圳中原研究中心的数据显示,新政落地后,二手市场基本以刚需客为主,业主们也纷纷下调价格,虽然业主报价下调幅度有所收窄,但是大多数片区报价仍在下调。

  罗湖西区报价下调3.4%,本周跌幅继续领先全市;白沙岭区报价累计跌幅达10.5%。此外,部分片区报价已经持续几周下降。如南头片区已经连续8周下调,累计跌幅达23.7%;蛇口片区连续7周下调,累计跌幅达15.5%;长城大厦片区连续4周下调报价,累计下跌21.3%;龙华中心区连续4周下调,累计跌幅达10.4%;;福田中心片区连续3周下调,报价累计下跌8.5%。

  值得注意的是,上周龙岗布吉区、龙岗中心城的业主报价分别小幅上调0.4%、0.2%。

  从业主报价的房源占比来看,三成的房源下调幅度在1~5%区间段。整体而言,上周全市报价平均下调幅度为1.3%,报价下调幅度小幅收窄。

  高房价的根本原因到底有哪些?

  不可否认,房地产黄金时代早已经过去了,多年前,万科总裁郁亮就提出地产进入白银时代的观点。券商中国记者曾听过郁亮的一堂公开课,课上他除了介绍成功减肥的经验之外,还表达了对中国房地产的看法。

  有些观点认为,现在年轻人的观念发生了变化,互联网思维等消费观念使他们不需要买房子。郁亮就表示,中国的房地产市场的本质是“丈母娘市场”。90后的女孩子可能不会要求男朋友购买房子,但他们的丈母娘不会同意她的女儿嫁给一个没有房子的男人。这也许是目前多数国内高房价理论基础——“刚需”。

  但是,住房产业化、土地财政、通胀等因素或许更大程度造就了如今的高房价。

  希望我们的地方政府对土地财政的依赖能有所下降,收入分配制度更趋合理,“剪刀差”能够缩小,借用一句古诗,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”

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