庭外重组为何经常失败？开发商充当搅屎棍
目前全国成规模的地产商中，最早出现烂尾情况的包括几家，都是我们团队经手的案件，其中，有个著名地产商，前前后后重组了四次，一次至少半年起，5大AMC进来了三个。还有一个后来通过破重复工的楼盘，在破重之前七年做了四轮庭外重组，都没成功。
到底是什么原因导致这些庭外重组不成功，接盘侠进不来呢？除了复杂的债务问题，各种不确定因素之外，开发商在里面扮演了很差的角色。
去年我们帮助上海某区政府处理一个公租房项目，开发商提出，如果我正常投这个项目需要13亿，可以赚到16亿，有3个亿的利润。你们（战投）想接手我的楼盘，就拿三个亿给我我就走人。
有个联系我们团队，希望我们帮忙介绍战投的老开发商，七十多岁了，见到律师当场表演了一个倒立，证明自己年富力强还可以东山再起。这些地产商普遍有一个心态，就是我虽然负债累累，但是只要我能融到资，我就可以东山再起。也正因如此，很多烂尾楼的开发商，并没有轻易的让出公司管理权，既不能在各种法律文件上配合盖章，又不能提供准确信息供尽职调查之用。
这些已经把项目搞成烂尾的开发商，不仅不会愧疚，相反总是给接盘侠提出各种苛刻的条件，也各种不配合政府专班的工作，最终导致庭外重组不了了之，大幅度的拖延了业主、施工方、其他债权人的时间。
搅屎棍，是对烂尾楼开发商一个非常具体而恰当的形容词。
尽职调查 or 债权申报？怎么降低战投的风险
引入战投，一般都需要进行 “尽职调查”，就是由第三方委托的律师、律所根据开发商提供的资料和一些公开的外部信息，来对项目的情况进行了解。
尽职调查的目标，就是搞清楚这个项目是否还有投资价值。一般尽职调查都要花掉少则一个月、长则半年的时间，但是却不能做到真实和有效。
比如车位，一般烂尾楼都会有一定的剩余车位没有卖出去。由于车位和房屋不同，房屋有网签，如果专班配合的情况下，房屋的销售情况可以有政府的网签备案来确定，但是车位一般不进行网签备案，包括一些车位是没有产权的人防车位，那么到底卖出去多少，完全取决于开发商提供的数据。为了让项目看起来更具有投资价值，开发商就会在车位上给水分，数量乘以价格随便得出一个大数。
但是在法律程序中，无论是重整清算还是预重整预清算，甚至比较正规的庭外重组，都可以安排一个债权申报环节，可以相对更有效的拿到债权信息。比如烂尾楼项目，多见一些工抵房、顶账房，单纯从网签备案角度，看不出是真实的购房户还是民间借贷拉来充人头的亲戚，但是债权申报因为可以要求购房人提供银行流水，就可以审查其中有多少是优先的消费型购房人，有多少是普通债权。
法律程序除了有利于监管、对抗执行、干掉开发商这个搅屎棍以外，还可以通过利用优先顺序、法律程序，有效的降低债权，把一个复杂多变的项目，变成一个相对简单干净的项目，从我们的实践角度回顾目前已经复工复建的烂尾楼，通过法律途径引入战投相对直接庭外重组要安全高效，成功案例也更多。
法律途径还有一个好处，就是相对来说二次烂尾的情况会比较少，因为从引入战投的角度，战投自身的资质也是比较重要的。庭外重组的战投，有不少是开发商自己引入的，这些战投有的是真战投，但是缺乏实力，泥菩萨过河自身难保，有的是假战投，就是开发商找来表演一下，以拖延债务为主要目的。
某二次烂尾楼盘
破产 = 房子盖不起来？小业主和战投都有的误区
业主经常问秦兵律师团队的律师一个问题，如果破产了，开发商死了，没人给我们盖房子怎么办？
对普通人来说，这个问题确实是一个常见的法律误区。但是这种观点其实在金融圈，也经常有一些投资人会问这个问题。
在大部分人的法律“常识”中，破产就等于宣布开发商死亡，开发商死亡就没人盖房子。这种观点其实是错误的。
和普通人的常识相违背，在房地产领域，开发商其实并不盖房子，真正盖房子的是施工方，是“总包”，是具体的下面一个个小施工方，甚至农民工。负责盖房子的人，和购房人一样，在一个烂尾楼中扮演了债权人的角色。
正是因为开发商拖欠施工方工程款，导致施工方停工，小业主才能看到楼盘烂尾。所以如果想要楼盘复工，并不是“开发商要有钱”，而是只需要施工方拿到钱——至于谁把钱给到施工方，是政府给、银行给、法院给，都可以实现复工，而不是说必须从开发商那给。
所以虽然庭外重组，可以帮开发商融资，但是庭外重组的问题是融资之后这个资金未必就能到工地，可能被其他债务人通过法院划走，可能被开发商转移，也可能虽然给了施工方，但是仅仅抵扣了之前拖欠的工程款，而不能直接实现竣工。
所以烂尾楼处置的一个核心问题，就是如何有钱，以及如何让钱安全到农民工手里。通过庭外重组可以解决钱的问题，但是不能有效解决安全问题：快，但是不稳。如果庭外重组多次失败，就连快也不快了。
通过破产程序，杀死搅屎棍，虽然看似多花了一些成本（管理人报酬），一年时间（债权申报、债权人会议），但是法律上更合法、安全。剩余货值通过法院变现，从法院到农民工手里，是不可能再被开发商转移走的，这就是典型的稳大于快。而对大多数购房人、小业主来说，虽然住上房子的需求是迫切的，但是大家也普遍都担心二次烂尾、假复工、剩余资产流失，从这个角度说无论政府还是业主，都是希望稳大于快。
由上海办公室李思呈律师代理的成功案例
