限购,不能过户,购房人怎么办?

发布时间:2016-07-12 10:57   信息来源:秦兵房产律师网
2009年的时候,作为房产律师,我经历了最疯狂的一轮购房人毁约,前后持续了一年之久。之后这种暴涨购房人毁约又先后发生了几轮,时间都比较短,一般集中在一两个月间。最新的一次就在当下,因此撰文一篇房价爆涨,业主毁约,购房人怎么办? - 徐斌律师 - 知乎专栏

2012年的时候,整个房产圈又经历了几年寒冬,这个冬天至今也没真正过去,并不是房价下跌,而是严密的调控政策导致交易量大幅缩水,有价无市。最直观的后果是全国各地遍布地产商的售楼广告。

房价暴涨,楼市爆冷,政府之手扮演了翻云覆雨的角色,现在竟然把冷暖之后集中在短短的2016年的一个春天,让人大有一种:

这是要玩儿坏的节奏呀!



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限购,不能过户(贷款)了,购房人怎么办?

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要分成几种不同的情况:

A情况:购房人网签在限购前。可以继续过户,不受政策限制。

B情况:购房人网签在限购后,没有购房资格,导致无法过户。可以解除合同,不违约,退还首付和定金

C情况:购房人网签在限购前,贷款在限购后导致无法批贷,不能支付全款。可以解除合同,不违约,退还首付和定金

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解除合同之后中介费怎么办?

一般来说中介费是要退费的。

但是中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人(业主)就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本是否合适,毕竟中介费没有多少。

严格按照法律来说,我国的中介费是以促成合同成立(签字)为收费标志的,所以合同被解除也不能说是中介的过错,中介是可以收费的。

但是由于我国在司法层面,也就是法院,对于法条的理解和执行有自己的一套实践经验。一般法官在中介和消费者发生纠纷时会倾向消费者,会支持中介给消费者退费。反过来如果中介没拿到费用,找购房人去要,法院一般也不支持。(有没有觉得法官们酷酷的)

在特定的情况下,中介人员作为专业人士,应该对政策和法律各有研究,如果因为中介的误导导致交易失败(比如做虚假承诺、伪造材料等),中介不但要退费,甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。

这并不代表购房人就应该打官司退费:

1、各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准,还是有比较小的风险要不回中介费。
2、打赢官司也有后续执行的问题。

总之买房找中介建议要找大中介,比如链家、我爱我家等等,至少赢了官司钱能拿回来。

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2016年的特殊情况

由于刚刚房价暴涨,业主纷纷毁约。限购令的出台给了业主一个特别好的毁约的机会。这个毁约成立的前提是,定金已经收取,合同已经签订,但是尚未网签,购房人没有购房资格

换句话说,这几周憋着要毁约不配合网签的业主赚大了,合同必然被解除,且有高概率不必进行任何赔偿。

这种情况是在过去几年从未发生过的。

这个时候购房人可以尝试对业主“拒不配合网签”尽可能的保留证据,因为购房人的尴尬之处在于除非业主主动退钱,否则无论如何都要通过诉讼把钱回来,既然打一次,索性多提个诉求吧——请求按照房屋价格上涨的增值部分进行赔偿。在律师曾经代理过的案例中,这种诉求被法院支持有可能实现相对比较高的赔偿数字。

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关于房价

首先我是房产律师,不是房产专家,这个问题是我被问的最多的,限购了徐律师你怎么看,限购了房价会不会暴涨(跌)。我不负责预测房价,因为,不准。

瞎猜的话:我认为,限购就是用来调整房价的,她不是为了控制房价暴涨,而是为了避免房价暴跌。


如果解除限购,房价必然暴跌。中国药丸。所以限购必须有。

这一轮的限购背景恰好是因为房价暴涨之后存在较大的暴跌风险,所以政府强硬的出台更严厉的限购政策,是为了限制交易量,人为阻断房价暴跌的可能性。

但是我们也看到,这一轮限购政策中还包括了扩大土地供给,和加快拆迁力度两条。可见土地财政仍要继续,只不过从让老百姓买房子,转为拆掉老房子让老百姓去买安置房,转市场交易为政府强制交易,既要维持土地财政,又要避免房价暴跌。

假设政府的大招管用了,房价会可以预见的稳中有升,但有价无市。如果大招不管用,就可能暴跌。所以假设你因为这一轮政策没买到房子,或者因为最近房价暴涨业主毁约了没买到房子,也别着急哭,说不定暴跌了,就轮到你笑了。

我只是安慰大家,不要当真。


卖房的也别急(着毁约憋手里)吧


买房的回老家去(库存)吧


老上海等着动迁吧










上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2016年3月24日


关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见


为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求,继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系,深化完善“四位一体”的住房保障体系,加强本市房地产市场监管工作,现就进一步完善本市住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展提出如下若干意见:


一、建立联席会议


市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议(以下简称“联席会议”),由市住房城乡建设管理委牵头,市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加,负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作,联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,及时提出相关监管完善措施。同时,本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。


各区县政府要结合辖区实际,组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。


二、加大住房用地供应力度


加快住房用地出让前期工作,增加商品住房用地供应,提高商品住房用地的中小套型比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区,供应比例提高到70%)。


三、从严执行住房限购政策


提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。


企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。


四、实行差别化住房信贷政策


对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。


商业银行应加强对购房人首付款的核查,购房人在申请贷款时,应承诺首付款为自有资金,如违反承诺,则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。


五、强化市场监管和开展执法检查


进一步加强商品房预销售管理,防止捂盘惜售。进一步加强交易管理,将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为,强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。


加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业,可依法暂停其网上销售,降低直至取消其开发资质,并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构,可依法取消相关门店网上签约资格;情节严重的,取消区域网上签约资格,予以公开曝光,并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。


严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为,开展专项整治。


六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行


统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作,健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。为扩大符合政策的住房困难群体受益面,支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式,筹集公共租赁住房房源;支持区县采取政府购买服务方式,组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应。


七、多渠道筹措人才公寓住房


聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设,支持科技企业引进人才,加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策。其中,外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用,不得上市转让,只租不售;产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站“上盖”,配建人才公寓(公共租赁住房);鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房),向职工出租。


八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理


确保对共有产权保障住房建设的土地供应量,2016年继续开展新一批次共有产权保障住房申请受理工作。按照国家和本市共有产权保障住房管理相关规定,进一步加强共有产权保障住房供后管理工作。为方便保障性住房小区居民生活,加快大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办运营。


九、加快推进旧区改造和“城中村”改造


加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和“城中村”改造,积极开展郊区城镇旧区改造。加快推进旧住房综合改造,提升旧住房安全性能和使用功能。加快在拆基地收尾平地和出让的进度,继续推进旧区改造征收安置房建设,全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。


上海市住房和城乡建设管理委员会


上海市规划和国土资源管理局


上海市工商行政管理局


上海市金融服务办公室


2016年3月24日

作者:徐斌
链接:https://zhuanlan.zhihu.com/p/20673803
来源:知乎
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