小产权房买卖合同无效

发布时间:2016-06-28 14:54   信息来源:秦兵房产律师网
       原告王某于2008年8月与被告北京某房地产开发有限公司签订房屋预售协议,原告购买“房屋一套,价款共计345000元。双方约定,被告应于2010年1月1日前将房屋交付原告使用,并于房屋交付后 60日内为原告办理房屋所有权证。
 
       后被告未能合同约定按期交房,原告在被告依合同约定赔偿了拖延交付房屋的违约金后,接受了房屋。原告接收房屋后,按照合同约定,被告仍未能在合同约定的60日内为原告办理房屋产权证。
 
       经过调查,杨某得知该开发公司是假借昌平某乡旧村改造工程名义立项,至今尚未缴纳土地出让金,也未取得北京市颁发的《国有土地使用证》也未取得《商品房销售许可证》,无权出售商品房,所售房屋亦尚未取得国家认可的产权。
 
       百般无奈,杨某到法院起诉,请求法院认定原告与被告之间的房屋销售合同无效,要求被告返还购房款。
 
       本案主要涉及的问题是房地产项目“五证”不全造成房屋买卖合同无效的问题。
       本案系属“小产权”房屋,属于手续不全,不能依法销售的房地产。通常“小产权”房屋所占用的土地属于农村集体所有,在没有办理土地征用手续时,该土地仍属于农村集体所有,其房屋买卖行为是无效的。
 
       合同确认无效并不难,难就难在追回房款和定金的执行问题,常规的,很多开发项目先期收取的购房款大多已投入建设工程中,资金周转出现困难。提醒广大购房者,购买小产权房慎重,谨防钱房两空。
 
     《房地产管理法》第8条,“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
 
    《城市商品房预售办法》、《北京市内销商品房管理暂行规定》的有关规定,开发商必须取得相应的销售或预售许可证,方可具备销售或预售资格。如果开发商没有执行上述国家的强制性规定,其销售或预售行为就属违法,双方所签署的房屋买卖合同就是无效的经济合同。

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