售后包租的房子能买吗?

发布时间:2016-06-28 14:29   信息来源:秦兵房产律师网

我的客户马女士是个炒房客。

2002年开始,不上班的阔太马女士拿着新加坡老公的钱四处理财。她圈子里的其他朋友都在玩股票,马大姐觉得股票太复杂,有的朋友说做贵金属,马大姐也没兴趣。马大姐觉得自己文化程度不高,干脆买房子好了。她投资的第一套房子在今天北京的国贸。第二套房子在上海的浦东。

事实证明,房子买少了,应该贷款,不应该全款。

事实证明二,马女士不炒股票是对的。



用马女士自己的话说,2007年,是她"马失前蹄"的一年。这一年马女士投资70万购买了一套商铺,一套售后包租的商铺。请你记住这四个字,我要用接下来这一篇长文来讲,不要买这种房子。

开发商承诺马女士,只要把商铺委托给开发商经营,不管商场经营情况如何,都会给马女士每年8%的回报。租满10年之后,如果马女士不想要商铺了,开发商愿意用250%的价格对商铺进行回购

综合了楼市几年来的变化、以往投资的经验以及高额的回报率,马女士毫不犹豫的与开发商签订了协议,两份,一份是商铺的买卖合同,另一份是商铺的委托经营协议。


签了合同,付了全款,才过了一年,在建的商场突然停工了。

业主们都很着急,有小道消息在业主QQ群里疯传,据说开发商资金链条断了,老总要跑路。马女士懵了,在楼市叱咤风云从未失手的马大姐第一次感受到了原来在神州大地买房也能摊上事儿。简直就像在做梦。

有业主建议大家一起找开发商,找政府。左右也不上班,马女士从炒房团华丽转职进入维权团,天天跟着业主们一起游行。生平第一次拉横幅,第一次和警察、保安对峙,第一次信访。和马女士一起维权的,最多的时候能达到两百多户,如果全家齐上阵的话,乌泱泱也有上千人。爷爷奶奶叔叔阿姨大爷大妈们,都盼着事情会有个说法。

可能是维权业主人数多,声势浩大,开发商停工的影响比较恶劣,可能是政府领导比较重视。过了不久,开发商主动召开了一次和业主的见面会。在会上,开发商的代表给业主说,停工的主要原因是和施工方之间发生了纠纷,很快就会解决。

在这次会议上,开发商的代表还和业主代表签了保证书:保证在2008年6月完工!



项目时断时续,一拖再拖,终于坚持到了2008年年底,商场开业,市里领导还去给开发商剪了彩。虽然比约定的交房日期晚了整整一年,马女士也没有在意。开发商的这次停工,给业主们心里留下了一抹阴影。

到了2009年的六月,商场开业半年,马女士应该收到第一笔返利,也就是70万的8%,五万六千元。这个时候业主群里又传来小道消息,开发商资不抵债准备破产。业主们纷纷跑到开发商处,要求开发商兑现租金返利,开发商表示商场经营出了一些状况,招租没有达到逾期,返利无法及时兑现,但是承诺2009年年底前一定会支付给业主。

为了表示诚意,开发商的代表还和业主代表签了第二份保证书:保证在2009年12月1日前支付房租给业主。

既然有了承诺书,马女士又不急了。



到了年底商场开业已经一年了,租金没等来。有的业主开始着急。这个时候QQ群里又开始流传小道消息:开发商欠了极多的外债,无力偿还,更麻烦的是,商铺不能办房产证了。

业主们再次抱团去找开发商讨说法。开发商这次给业主的解释是,开发商只是资金周转出了问题,办房产证短时间内有难度,但是开发商在政府有关系,请业主放心。

这次抱团维权的业主比之前两次要少得多了。包括马女士在内,大家都不太着急。群里有业主提议和开发商打官司,很快被不想折腾的业主压下去了。QQ群的群主是退休老干部,几次和开发商的谈判都是由他出面,他以参加工作多年的经验告诉邻居,不用着急,政府是不会不管我们的!

政府是不会不管我们的,办不下房产证找政府,开发商不兑现租金找政府,楼盘停工找政府,每次找政府似乎都有一些效果,开发商的态度也很好。业主们始终没有找到维权的理由。

中国的人民,是世界上最善良最老实的人民。中国的业主,是世界上最善良最老实的业主。

房子停工,他们不急。延期交房,他们不急。不给返祖,他们不急。质量不好,他们不急。开发商倒闭,他们不急。因为业主们相信,只要等下去,总能从天上掉下一个救世主,他可能是习大大,也可能是李总理,也可能是赵市长,总之政府不会不管我们。

但是再老实的人,也总有爆发的一刻。只不过,需要一个导火索。

在平静的等待中,导火索突然就来了,点燃了业主的麻木和隐忍。他们没有等来房产证,当然,也没等来房租,他们等来了法院的查封令。查封令贴到了商场的大门口,贴在了人人都看得到的地方。

经过四处打听核实,商场的B1、1、2、3、5层分别被不同的法院查封,除了北京本地的法院,甚至还有安徽、湖南的法院来查封。执行庭的法官们,你一层,我一层,把商场查封个七七八八。QQ群再次爆炸了。


那么走到这一步,马女士和她的邻居们面临一个什么状况呢?


1、房款70万已经交了(有的业主还要还贷款)

2、房子无法办房产证

3、房子无法卖掉

4、房子不能住

5、房子也不能出租(因为按照协议商铺已经委托给开发商出租)

6、房子也不能收益(开发商无法兑现返利)

7、房子退掉拿不回钱(开发商已经资不抵债)


在可以预见的未来,房子将属于新的主人——通过拍卖取得商铺的新业主。





售后包租,就是以投资返利作为诱饵将商铺出售给业主。他的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。售就是业主买房,《商品房买卖合同》。租就是业主再把房子出租给开发商(一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家)《委托经营管理协议》。


这个交易过程业主通常不能真正拿到房子,也就是并没有交房交钥匙的环节

那么这个和正常的商铺有什么区别呢?

正常的开发商做商铺,一般会售一部分房子给业主,另外一部分自己保留,然后进行统一经营。一般来说,商场好不好除了地理位置、商铺定位等因素外,最重要的因素是这家商铺的物业经营管理能力。这个管理是两个层次:物业管理和经营管理。

一般来说,开发商自己保留的商铺比例越高,商铺(写字楼)就越好,反之销售的部分越多,商铺就越差。正常出售交给业主就可以的(部分)商铺,本来完全不需要再从业主手里租回来。开发商非要承诺一定的租金(通常利润丰厚,大概在房价的8%到16%),其实主要的目的是促成快速的将房子卖出去。

目前专门搞商铺的开发商,几乎都不会采取这种形式,它的本质并非在于“卖房”,更多的是把商铺作为一种融资工具,快速的吸收资金。

售后包租这个商业模式本身并没有什么问题,可以说是大环境出了问题。在自带互害光环的当代,融资和诈骗边界模糊。大量的售后包租之后,往往伴生的是商铺经营不善、开发商捐款撤资——一个不以不动产为目标,而是以融资为终极目标的项目,你指望它做得好也很难。

售后包租案,都会伴随后面一系列问题:租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路(破产)、楼盘烂尾。



说了这么多,好像都是说,售后包租的房子问题真的很多真的那么严重吗?

答案是是的,为了解决售后包租引起的一系列问题,政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租:


商品房销售管理办法

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。


这个条款十五年前就有了,可是时至今日,售后包租依然屡禁不止,愈演愈烈。到了2011年,最高院又专门出台了司法解释:


关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释

第二条 实施下列行为之一,符合本解释第一条第一款规定的条件的,应当依照刑法第一百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚:

(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的;

按照这个司法解释,售后包租是可以判刑的,可以判到十年。


回过头来说回马女士的案子,这个案子是我们五年前代理的案件,到今天结案用了整整五年。这个案子的前半段,是一群无知无畏的业主买了对他们来说铭记一生的教训,而这个案子的下半段,则是一个关于烂尾楼,关于烂尾楼复活,和烂尾楼业主如何避免自己钱房两空的故事。颇具代表性。

如果我有时间,我会把这个维权故事的下半集写出来,给大家讲讲烂尾楼的故事。


(涉及当事人隐私,本文及图片都不是真人真事,如有类似,实属巧合)

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