买房遭遇限购新政怎么办?

发布时间:2016-10-10 15:47   信息来源:秦兵房产律师网
  2016年3月25日上午10点,上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》的通知(沪府办发〔2016〕11号),其中第三条规定:从严执行住房限购政策:提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。该政策把累计2年改为了连续5年。
  由于上述限购政策,在此之前签订的买卖合同能否正常过户;如果不能是否要承担违约责任;买卖合同是否可以继续履行等问题引发较多纠纷。 司法实践中通常这样处理,以网签时间为节点,在限购政策出台前已经成功办理网签手续的,合同仍可继续履行,但尚未办理网签手续的,若购房人不具备新限购政策要求的购房资格,合同则因无法办理网签和过户而无法履行,以解除为宜,但不能据此追究违约责任。因合同解除导致的损失及相关费用,亦依据公平原则由双方当事人分担。
  此外,由于双方当事人在签订合同时,对限购政策的出台是无法预见的,一些合同得到了较大程度的履行,故应考虑特殊情形下合同解除的例外。 北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定,“对未办理网签的房屋买卖合同,买受人家庭不具备‘京十五条’规定的购房资格,但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持”。因此,即使限购后仍未网签,但已支付购房款并完成交付的房屋买卖交易,仍可继续履行。
  需要提醒的是,若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续,却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履损失。
买房限购
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