小区停车位的归属:我的地盘我做主?

发布时间:2016-12-08 11:44   信息来源:秦兵房产律师网

  一期业主买房子,一家送了一个车位,写在合同里。

  二期业主买的也是房子,售楼小姐口头承诺送车位,没写在合同里

  于是乎,每个二期业主都收到了开发商发来的热情洋溢的短消息:

“先生/女士您好,本小区使用权车位欲购从速,每个车位价格25万,使用权20年送20年,月底前购买优惠5万,每家限买两个,车位有限,过期不候。”

  二期业主们说,我要维权!车位到底该不该归我们?我们怎么才能维权?

  徐斌不才,特地为邻居们撰文一篇,简单的梳理一下关于小区停车位的问题。


  • 小区车位维权多
  • 车位的归属到底如何规定
  • 什么是产权车位
  • 什么是使用权车位
  • 什么是人防车位
  • 车位该如何收费
  • 小区业主该如何就车位问题维权

  特别说明:由于停车问题涉及到各地具体操作细节和每个小区、每个业主的合同约定,本文写的部分观点可能和各位实际经验有细节差异,加上本人才疏学浅,见识浅薄,请各位专家海涵。

1、小区车位维权多

  一提到车位,我就会想起二手奥拓。在游戏里你只要买个车停到车位里,就能来钱。越贵的车,停一小时赚的钱也越多。然而, 人世间并没有这么美的事情。实际情况是停车就得交钱。车位就得买,或者租。买了车你可能没地方停,越贵的车停着越揪心,生怕蹭了划了。高德地图郭德纲先生怎么说:小剐小蹭都是钱,你不心疼,我心疼。

  在小区,因为停车发生的纠纷相当普遍。

   从2014年至今,因为停车位问题引起的官司,有 3 万多件。全中国 30 万小区,也就是说,每10个小区,就有1个小区,在最近三年内为了停车位打过官司。而且这里头不但有民事官司,还有刑事案件——为了拼抢车位发生的肉搏。

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小区停车纠纷,涉及到业主和开发商,业委会和物业公司之间的纠纷,甚至业主和业主之间的纠纷。是一群人之间进行多对多的高强度对抗。在已知案例中,松散的业主往往都在斗争中输多赢少,难得打赢一次官司,就闹得满城风雨。业主买了房子,没地方停车,感觉就像几百万购房款打了水漂,要不然就得忍气吞声交不合理的停车费,想租车位的开发商只售不租,想买车位的,车位又只租不售。

法律上,小区的车位到底是如何定义的?我们还要翻开2007年10月1日施行的《物权法》:

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第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

就是这个孤零零的法条,划分了业主和物业公司之间的权力边界。

一方面看好像解决了产权归属问题,而另外一方面,单薄的法条又为数年来屡见不鲜的物业纠纷和官司埋下了伏笔。



2、关于停车位的法律规定:停车位的归属问题



  在2007年物权法出台之前,法律就停车位的归属问题没有统一的法律规定,各地执行有不同的政策。比如在北京,2003年到2008年,可以单独转让的地下停车库,只要合同不说清楚,就视为跟着房子一并转让。

《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条:按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明,没有载明的,视为一并转让。
  这个管理办法是北京市政府2003年的版本,到了2008年就按照物权法的精神进行了修订:

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  2007年物权法出台之后,关于小区停车位、停车库的问题有了全国统一的法律规定,自然就应该按照物权法来了。

物权法的七十四条一共有三款:

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  物权法把小区车位分成两种,有规划的没有规划的:

  有规划的车位,由开发商出售或者出租给业主;

  没有规划的车位,占了谁的地就是谁的(占了业主共有的就归业主共有);

  物权法变相承认了开发商对小区规划车位的所有权,允许开发商可以和商品房一样卖给业主,而至于到底卖什么价格、租什么价格,怎么优先保障业主使用,他说的是:协商

  物权法写的太简单了,就没想到实践中开发商可以不在卖房的时候一次性解决这个问题,而是在业主收房之后(通常离签合同已经隔了两年时间),再进行二次捆绑销售。这就引发了大量的纠纷。

 当有业主因此不满,起诉开发商,要这个车位的时候,法院如何审理呢?

  首先要找出小区的规划图纸,看图纸这个车位在哪里,有没有规划出来。如果有,这个车位就不归业主,归开发商。如果没有,就看这个车位占了什么房子或者土地,这个被占的土地是业主的,就归业主。

  车位图纸上有,业主就不能取得所有权,只能要求开发商出租或者出售,问题又来了,既然优先保障业主使用,那么应该按照什么价格出租,按照什么价格出售呢?法律规定是:协商。

  协商,不等于公平。

  车位买卖/租售合同有甲乙两方。协商,意味着双方都可以提条件,也可以不接受对方的条件。

  开发商是卖家,他提的条件就是价格,他可以定任意价格。业主是买家,业主只有一个权力,就是不买,不租,自己找地儿停车。这就形成了一个事实上的强买强卖,你已经买了他的房,你没有权利强迫他按照你希望的价格卖或者租给你车位。

  用法言法语说,业主没有强制缔约的权力。(参考《卫晓滨与北京悦豪物业管理有限公司服务合同纠纷一审民事判决书 北京市朝阳区人民法院 一审 (2014)朝民初字第07953号》)

  通常来说如果你在买房的时候考虑(通过阅读本文知道)了这个问题,那么你可以在买商品房的时候就通过合同判断这个车位按照什么价格,是送还是卖,写到合同里,如果在买卖合同中不能解决的,那么接下来你只能面对开发商的单方定价,如果你接受不了,那只好不买。

  所以写本文也有一个作用,就是提醒买商品房的时候,停车位的租售问题最好提前在合同里写进去。

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3、产权车位

  按照城市规划要求,一个一定规模的小区,除了盖房子以外,所有的配套设比如幼儿园、物业用房、车位之类的都要符合一定的比例。停车位一般是按照户进行规划,每户配建多少个车位。

  配建比例每个城市都可以出台自己的标准,根据不同的种类进行划分:住宅、别墅、经济适用房、两限房、商铺、写字楼每户配建多少个车位。

  开发商售房之前,必须先把规划搞定,按照法律要求做规划图纸进行审批,办理建设工程规划许可证(五证之一)。规划图纸作为附图是一整套,包括总平面图、分层平面图、剖面图、立面图等等。

  一般我们的车位分成地上车位和地下车位比较常见,地下车位一般是位于地下一层。现在流行的做法是人车分流,用地下一层打通小区所有的高楼。

  凡是规划图纸上有的车位,按照物权法的规定,开发商都可以卖或者租给业主。但是并不代表所有图纸上有的车位,就都有房产证。一般我们认为有产权证的车位叫做产权车位,一般是50年的产权。不同城市执行的政策细节不完全一致。

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4、使用权车位

  使用权车位不是一个法律概念,而是开发商发明创造出来的概念。法律上并没有所谓使用权车位,使用权车位你在物权法之类的法律规定里是无论如何看不到的。他一般只会出现在开发商与购房人,开发商与开发商或者业主二手房买卖甲乙方之间的合同里

  他的出现一般标志有两个法律意义:1、合同甲方没有取得这个车位的产权;2、合同性质说是租赁合同更为接近,以租代售。

  使用权合同经常见到20年为上限的版本,这是因为按照合同法分则关于租赁合同的规定,租赁合同最长租赁期限就是20年。草拟合同的人认为这个合同是租赁合同,才会有这个年数,其实意义不是很大。因为写使用权的时候,往往这个被转让的车位连产权都没有所以才写使用权,没有产权,租赁也是不允许的,有点掩耳盗铃的意思。

  但是往往敢于这样操作的甲方,通常具备了一个特点:实际对该车为进行控制管理,谁控制了车位的停放进出,谁就控制了停车位的收费问题。有点此路是我开,此树是我栽的意思。

  再说一遍,法律上没有使用权车位这么个概念。



5、人防车位

  人防车位有时候和使用权车位是有交集的,按照法律规定,小区要建人(民)防(空)工程,也就是防空洞。这个人防的产权(一般都是在地下)是属于政府的,由政府的人防办——全称叫人民防空办公室代为持有。

  法律规定,谁投资修建人防工程,在和平时期,就由谁来经营使用。小区盖房子,咱们都是业主先付钱,开发商再盖房,盖好房子交房给业主,这到底算是谁在投资呢?目前这一点是有争议的,当然,根据实践经验,往往是支持由开发商来经营使用。

  所以开发商会和人防办签一个租赁协议,开发商盖好这个人防工程的时候就是用来做地下停车场的——除了干这个也没有别的合适的用途——然后再转租给业主。

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6、车位的收费标准

  有人说,不是有物价局吗?既然存在一个物价局这样的单位,为什么开发商随便定价格,物价局不管呢?物价局倒不是不管,准确的说,是过去物价局管一部分,现在物价局不管了。

  小区停车收费也不是一个费,而是两个费,这两个费用是:停车费 和 管理费;

  停车费是属于产权人的,就是无论你是长租(按月、按年、按20年),还是短租(按天、按小时、按分钟),还是买卖,这个钱都属于车位的产权人。自己使用自己的车位不需要付费。具体付多少,是有收费标准的。

  管理费是属于看停车场的人的,一般就是物业公司。管理费有的城市是单独收取,物业公司要和小区业主有一个停车管理服务合同,有单独的物价标准。有的城市则是把管理费混在物业费中,由物业公司直接收取物业费。实践中这两个费用经常混在一起,就像今天中国物业公司总是和开发商混在一起,也没人去深究这个钱到底该给谁,直到问题丢给法官之后让法官把一团乱麻扯开。每个省、市、区、县、每个小区,每个物业公司甚至每个业主,都可能遇到不同的情况。这里顺便提一嘴,要是你的车在小区丢了、坏了、被抢了,物业公司就经常说自己并没有收什么停车管理费,以此为理由推卸自己的赔偿责任。所以如果真的交了停车费,哪怕一天10块的那种,也要记得保留收据,收据上最好写的是停车管理费,管理二字,特别重要。

  过去停车费和管理费的收费一直是归物价局、发改委来管,如果收费(管理费)超过了物价局的规定,业主可以向法院请求让物业公司返还超出的部分收费。2014年国家发改委发话逐步放宽关于住宅小区停车管理费的收费标准,为了响应号召,全国各地都在陆续放宽价格干预,改为由市场调节。

  比如北京市自2016年的1月1日起实施新规规定“其他各类停车场停车收费实行市场调节价,不再办理停车收费相关手续。”同时过去关于停车费收费的标准一口气全部废止。那么到底过去制定了多少标准呢?依据《北京市机动车公共停车场管理办法》(北京市人民政府令第75号),北京市前物价局、北京市发改委等相关单位出台了如下收费标准:

《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》(京价(收)字[2002]194号),

《关于居住小区机动车停放收费有关问题的批复》(京价(收)字[2002]324号),

《关于修订关于调整我市机动车停车场收费标准的通知的通知》(京价(收)字[2002]326号)

《关于我市机动车停车场收费标准有关问题的通知》(京价(收)字[2003]106号)

《关于调整我市机动车停放收费计时单位的通知》(京发改[2004]495号)

《关于北京首都国际机场停车收费标准(试行)的批复》(京发改[2004]1860号)

《关于事故车停车场停车收费管理的函》(京发改[2005]1217号)

《关于首都机场三号航站楼前停车收费标准(试行)的批复》(京发改[2008]181号)

《关于加强本市机动车停放收费管理的通知》(京发改[2009]1707号)

《关于调整本市重点区域非居住区停车场收费标准的通知》(京发改[2010]144号)

《关于调整本市非居住区停车场白天收费标准的函》(京发改[2010]2222号)

《关于北京首都机场航站区停车场有关事项的函》(京发改[2010]2128号)
《关于做好本市非居住区停车场白天收费标准调整相关工作的通知》(京发改[2011]199号)

《关于进一步做好本市非居住区停车场白天收费标准调整相关工作的通知》(京发改[2011]404号)

《关于进一步做好本市停车收费标准调整工作的通知》(京发改[2011]474号)

《关于本市停车收费管理有关问题的通知》(京发改[2011]611号)

《关于残疾人专用车辆免费停车有关事项的通知》(京发改[2011]2035号)

《关于进一步加强本市机动车停车收费管理的通知》(京发改[2011]2422号)


7、小区业主该如何就车位问题维权

  我们团队代理的,客户来头最大的一个关于车位的案子,委托人是国务院办公厅。

  房产律师嘛,随便代理一个别墅小区,有1/3的艺人,1/3的巨商,1/3的高官,再正常不过了。

  不管你多有权势,地位,社会影响力,在小区你也是业主。物业公司和开发商就敢欺负你,惹你。而综合目前物权法及相关法律法规,小区业主在和开发商、物业就停车位纠纷上并不占明显的优势。在这个问题上,法律首先要保护的是产权人利益,而按照物权法的精神,这个产权人正好是盖房子的开发商。开发商可以在你买房的时候定义买卖合同和物业服务合同,你又没得选(不看),正如本文开头那一幕,这不能不说算是法律和制度设计的漏洞。

  但是在另外一面,先天的不足可以靠后天的努力来弥补。法律鼓励小区自治,物权法也有关于停车位优先本小区业主的规定。这些规定在其他法规中可以进一步细化,比如不得对外出售,不得空置等。物业公司和开发商也并非毫无限制、任意妄为。

  小区的法律原则就是少数服从多数,开发商就算是停车场的业主,也是业主之一,他也要服从广大业主的意志,服从停车位优先业主使用的法律规定(物权法 第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。)。

  法院是不会跑出来替你实现优先权的,因为法院没有那么多法警去和物业公司的保安队折腾。法院更不会替小区如何治理设置任何规矩和条条框框,你们有合同就按照合同约定,没有合同你们就自己商量吧!

  作为房产律师,虽然非常希望大家依法办事,但是走诉讼行不通的时候,也可以换条路。我想提醒大伙这其中有一个道理:谁看大门,谁才能收费。

  小区如果没有业委会,就算所有车位产权属于业主,物业就拦着不让业主停车,业主也没辙。

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  就算车位全是开发商的,但是小区有业委会,业委会用的是自己的物业公司,自己的保安队,开发商也没有什么好办法在小区收停车钱。农民全给他打没了,光有个基地也采不了矿啊。

  那么维权的核心问题就来了,怎么成立业委会:双过半。怎么才能双过半?组织业主投票。业主组织不起来怎么办?看这篇文章。如何把一盘散沙的业主组织起来? - 徐斌的回答 - 知乎


  想当年,我还在大学的时候,移动搞了一个电话卡叫动感地带。周杰伦是代言人,还专门有一首推广歌曲叫《我的地盘》,他的头一句歌词是这么说的:

在我地盘这你就得听我的!

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