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业主维权:民主还是独裁?

几个杭州的业主找到我,清一色的女同志。小区出了不少问题,她们要组织大家一起维权,寻求律师的建议和帮助。我问业主:你们几位来找我,谁是业主代表?

一位大姐说:徐律师,我们不是业主代表,我们是服务员。

旁边一位姑娘立刻附和:对,我们是服务员!其他几位也纷纷点头。

我说:如果你们是服务员,那我就不和你们谈了!请把你们领导请过来。

这个小区已经维权两年了,从一开始大家松散的组织在一起,到建立微信群,再到有一天他们开始从“大群”脱离出来——为了甩掉叛徒、奸细和卧底——进了维权群。期间他们也曾大规模的信访,政府对聚众闹事的行为毫不姑息,抓了一些业主代表。从此以后业主代表开始“转入地下”不再叫自己“业主代表”,而是自称“服务员”。

当服务员有诸多好处。首先,可以在名义上不当出头鸟,不再是开发商的重点打击对象。然后,明确了少数业主和广大业主之间的关系——少数积极行动的业主,为多数业主提供服务,强调了人人平等的基本宗旨。最后,服务员不为维权承担责任,自然也有少挨骂的好处。


99%的小区都是这样维权的,我们履一下这个逻辑:

  1. 小区出问题,人人都是受害者,程度基本相同;
  2. 房屋有面积大小之分,业主人人平等;
  3. 少数人积极行动,希望获得多数人的支持,对价,就是免费的、无偿的付出,各取所需;
  4. 地位平等、权利平等,但是行动不平等,业主代表因为积极行动,遇事就要进行决策,要征求广大业主的意见,民主是基础;

总结了这个逻辑顺序,我们得出一个结论,业主维权,决策是民主的。

作为业主代表,你不能代替大家说,要退房,还是要赔偿,这是大家的事情,你凭什么一个人定呢?同理,是该找政府还是该找法院,你也要和大伙商量。该怎么找,和谁去找,去找谁,找他说什么,当然也要得到大家的认可。有些业主你联系不到,他们有日后质疑你,反对你的权利,嘴长在人家身上。所以当业主代表挨骂是必然的,而当服务员,在这群姐妹们眼里,就不再存在这个问题。

可惜的是,这样的维权,注定要失败。听说自己注定要失败,大姐对律师放出了狐疑的眼光。

我为这群姐妹分析了一下,过去2年她们小区维权不能成功的原因。

在商品房集团诉讼中,一般有两方。一方是开发商,或者物业公司,另一方是广大业主。前者我们这里叫“甲方”,后者我们叫“乙方”。

甲方和乙方有什么区别?根本的区别有两个。

1、甲方是组织,乙方是个人;

2、甲方是单个,乙方是多个。

我问在座的几位服务员,如果你们小区的买房人,不是一群小业主,而是一家公司,比如万科、绿地、龙湖,这家公司一口气买下了小区所有房子。出现同样的问题,你们是买家公司的负责人,你们会如何处理?其中一位女士说:徐律师,我本人既是业主,同时我也是一家地产公司的中层,如果我们老总买了这个小区,这问题一定早就搞定了!

是的,一方是单人,另一方也是单人的时候,法律上对谁有利,谁就胜出。谈得拢就谈,谈不拢就打。企业不可能指望政府跳出来插手商业纠纷,或者哪个员工突然变成赛亚人。但是,当一方是多人的时候,胜利的法则就会改变:

乙方要打败甲方,只有一条路,通过法律。

甲方要打败乙方,却有两条路:一条是法律,另外一条路是一个字“熬”。

中国有14亿人,我借他们每人一块钱,他们中的13亿9999人都不会找我要,就算有一个人为了1块钱起诉我,我给他就是了。只要破坏、瓦解了业主组织,即便业主人数众多,但是不能永远联合在一起。

松散的组织,决定了参与维权的业主人数,会随着时间的流逝而减少。只要甲方熬得住,坚决不给业主一丝一毫的希望,业主自身就会逐步瓦解。收买、打击报复、拖延战术,都是甲方干掉乙方的利器。



再松散的组织,面对同样的问题,都会逼出积极行动者。

无论是一条贯穿楼上楼下的裂缝,还是上不了学的爸妈,业主们被一个导火索点燃之后,就会形成一些意见领袖。业主代表是必然产生的。

而这个业主代表,在没有经验的前提下(平均每年有1/3500的概率,或者平均买25套房子才会遇到一次最终上法庭的业主维权),会有三种组织架构:

1、扁平化的圆形结构:在这个组织架构里大家都没有任何区别。最典型的就是微信群,除了群主有踢人的权利外,大家就是一个圆,任何一个人随时可以发言,随时可以退出,发言所有人都能听到。圆桌会议。

2、倒三角的结构:因为大家权力地位都相当,谁积极行动,谁就会下沉。这个人不能指挥别人,但是要为了集体的利益维权。

3、金字塔结构:大部分商业企业都是这个结构。


业主维权,先天就是圆桌会议,一家一票是物权法的规定。

第七十六条 下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

然而,民主最大的难题是 效率 。光是组织全小区业主投票,就是一个艰难的任务,导致中国85%的小区都没有业委会。其实有不少小区的维权问题,只要拉到足够的选票,成立了业委会,就解决了。就这么简单的一件事情——统一小区大部分业主的意见,收集他们的选票,却少有人能做到,这就是因为决策机制出了问题。

一人一票,不等于就要搞民主。负责拉票的团队就可以、应该是独裁的。

松散的业主要想击败开发商,就要从根本上改变认识,改变你的组织架构,改变你的决策模式,就是压根就不要考虑所有业主的意见,当个独裁者。


你们小区有多少业主?我问”服务员“。

1283户!一个服务员迅速、精确地回答了我的问题。

你们总共有6个人,那么你们小区还有1277个邻居。如果你们是一家公司,你们是底层的服务员,那这1277人是谁?

是你们的领导。

试想一下,开发商的企业,一个老总,领导一两百人的企业,手下不过五六个中层管理者。而你们这家公司,6个员工,1277个领导。你们这家公司如何运转?

每次”服务员“要去做什么事,都要去征求领导的意见。当然,1277个领导,不管员工提出什么样的方案,都必然有人反对。

假设有个提案幸运通过,那么谁去实施?当然是服务员去实施。1277个领导等着你们的好消息。当然,没有好消息是大概率,这个时候,谁承担责任?当然是这6位服务员承担责任。你们能力太弱,辜负了1277个领导的信任。

我讲到这里,几位服务员的眼里都开始冒火。这不是愤怒的火焰,而是希望的火花。因为醍醐灌顶,答案呼之欲出。

业主维权要想胜利,业主就要做小区的领袖,做维权组织的领导。

1277个员工,六个领导的公司该如何组织?这答案我想各位读者心里也能明白。大家在家里是业主,在公司不是员工就是老板,都明白公司是怎么运转的。

企业要做什么事情,比如发展方向,是董事长的事情。该怎么运营,有总经理。一个人拿不准,大家可以开会,但是最后老板要拍板。老板拍板以后,员工去执行。公司要有中层干部,负责上传下达。员工对老板决策有意见,可以私下逐级向上反映。

你们见过哪家公司,把全体员工拉到一个微信群,老板公开征求全体员工的意见?

你们见过哪家公司,员工觉得老板思路有问题就直接拉个群说?

你征求大伙的意见,看上去是你尊重业主,实际上当你把决策交给大伙的时候,就犯了集体行动的大忌。而一群人要想击败一个组织,这群人就必须先把自己变成一个组织,他们必须明白并且牢牢记住一个道理:

少数人决策,多数人行动。

业主代表,没必要和全体业主商量该如何维权。大家只需要跟从你,哪怕你错了,也是对的。你征求了大家的意见,哪怕你对了,也是错的。


当我看到几位服务员玩命点头的时候,心里就松了一口气。

很多委托事项,这是第一步。也有一些委托,其实讲到这里就已经相当于解决了客户的问题,变成了“最后一步”,我就可以功成身退了。

一旦服务员改变了认识,决定当一回老板,他们甚至可以不需要律师,自己就能把问题解决——比如很多单纯靠拉选票的案子,或者本身有一定影响力的案件——你把开发商熬下去的希望堵死了,拖延战术无效化了,谈判才会变得顺畅。

我这一番话,对着业主,每年不知道要重复多少次。年年岁岁花相似,岁岁年年人不同!


最后,我用中国著名女企业家孙小美的一句名言做个总结,也算是我对各位服务员的祝福:“好的开始,是成功的一半!”

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