广东一女子因自家车位被占用，声称开 50 辆宾利堵住车位，目前进展如何？该如何避免此类问题？
前期物业说到底也只是开发商的亲儿子，或者干儿子。一切矛盾都是在开发商售楼时埋下的伏笔。
我们不一定开得起宾利，但是我们都得住小区，免不了和这个宾利富婆有一样的遭遇：被开发商骗，被物业欺负，和邻居干架。
问题的源头，是开发商把车位，“卖”给了住宅、公寓两批业主。谁买房的时候，车位好像都是你的，但是住的时候发现，这车位时而是你的，时而不是你的，成了薛定谔的车位。
这个车位有两个态，既是宾利的专有车位，又是劳斯莱斯的共有车位，到底是宾利的，还是劳斯莱斯的，又或者是宾斯莱斯的，在把借来的车“还”回去的时候，潜在的女朋友满地打滚的时候，大家都没搞明白。
这个比薛定谔的猫还要命，因为你观测都不能让他的态固定下来，甚至你去法院诉讼，你也不见得能把他固定下来，你甚至可能会遇到一个很尴尬的事情，你告不是你的，他告也不是他的，这叫开发商的霸王态。
《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》
深圳的法制建设一直是走在咱们国家前列，说是全国第一也没有毛病，尤其是上海最近拉跨的当下。有一个大家都提到的法律问题：深圳的车位归业主共有。这个可以说是，也可以说不是。
2014年前后，深圳就停车位的权属问题搞了一个征求意见稿，试水车位归业主共有。
这个征求意见稿，从技术上来说不能代替上位的物权法，而且大概率也没有生效，至少没对外公示。他的主要内容包括车位应“归”业主共有，而具体实现的形式，并不是直接把车位给业主了，也不是办理产权证，而是要求在土地出让合同，也就是开发商拍地的时候，对车位的权属作出约定：卖地的时候政府和开发商约定，你盖房子必须把车位的产权给业主。
征求意见稿第二个主要内容就是明确了两种车位：配建车位和增设车位，配建车位是规划时小区应当建设的必要车位，就归业主，而增设车位就是在前者的基础上多建的车位，就归开发商支配。
这个征求意见稿是根据物权法做出的，但是他的实际内容和思想又远远领先于物权法：因为按照物权法的规定，实际上很委婉绕弯子的表达了一件事，可以近似地理解为规划车位归开发商，增设车位如果占用的是小区的公共面积就归业主。
深圳版的车位权属，和全国通行的法律规定是反着来的，而深圳很有魄力的按照征求意见稿的内容对小区进行实际管理。所以在这个案件里，车位的产权到底是不是业主的，就要看宝能当时拿地的时候和政府的土地出让合同里，对车位的约定，以及具体到这个车位是否属于增设车位。
虽然政府为了推行政策，能要求开发商配合签订权属归业主的土地出让合同，但是即便如此，也无法限制开发商卖房的时候，再通过签署购房合同、车位合同的方式采用一个相反的约定，那么当这些争议到了法庭上，把《物权法》《征求意见稿》《土地出让合同》《房屋买卖合同》摆在一起的时候，车位该给谁呢？
就我个人而言，无论深圳征求意见稿的内容和精神是否对小区治理有利，我都认为这种尝试值得鼓励，和深圳的车位纠纷比起来，全国被物权法坑害的普通业主遍地都是，物权法可以说是指引性的立法，作为一部解决小区公共问题的法律，他连个具体怎么成立业委会，业委会具体怎么运转的程序性指引都没有。体量上来说，物权法用几张A4纸就能打印，真不如随便抄一个香港的或者外国的同类法律，大致上都是能打一本书出来。难能可贵的是，这么短小精干的内容，还没忘记强调一下车位的归属，是专门拉出来说的。
他特意强调，绿地业主共有，公共场所、公用设施、物业管理用房业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地的车位，业主共有，轮到车位车库的归属，就只字不提共有，而是“由当事人通过出售、附赠后者出租等方式约定”。也就是说，凡是不占用共有面积的车位，可以出售或者出租，那出售出租一定是产权人的权利，没有产权怎么出售出租？这种不明说谁卖谁、谁租谁的做法，不直说车位属于开发商的做法，算是把语言艺术发挥到了极致。
但是上位法就是上位法，就目前我了解的情况，在很多回答里信誓旦旦的说“深圳车位归业主”，我表示怀疑，因为这个征求意见稿在官司打到法院的时候（公开的案例至少有三个），深圳当地法院也不（能）采用，还是要根据物权法判。我们法律领域有个最基本的常识，就是下位法不能违反上位法，尤其是下位法是个“征求意见稿”的时候，深圳的法院也未必有支持政策的勇气。
那么这个车位，既不是住宅业主的（因为征求意见稿和物权法相比还是物权法），也不是公寓业主的（因为当地政府推行这个政策不给开发商办车位产权），所以他的所有权，打到法院的话，大概率是开发商的。
开发商是些什么人？第一，有钱就要赚，法律对他有利他就相信法律，法律对他不利他就无视法律，第二，政府有政策，他就有对策。
在这个案子里，作为开发商的宝能，对前面住宅的业主就是用关闭车位的方式进行限制，把-3层给住宅业主使用，-1-2直接封闭。然后再卖公寓的时候，又把公寓“送”给业主。他的商业利益是充分得到保障了。
在物权角度，无论卖也好送也好，一个不动产要么“买卖”，要么“租赁”，但是在深圳，别说是普通人，开发商不可能不知道深圳压根就不给车位办房产证，也就是在实操层面“禁止”买卖车位。
为什么开着50量宾利都挪不走占你车位的车呢？不是因为深圳的法制健全，让权贵阶层没有实权，而是因为这个业主“买公寓、送车位”签合同的时候，这个傻大姐，没想到宝能的销售把她给骗了。
这种欺骗是受到法律保护的。
开发商骗人不能算骗？
在中国，卖任何东西你都不敢随便骗人，尤其是互联网如此发达的时候，淘宝也好，拼多多也好，质次价地消费者就要维权，就要退货，就要给差评，各行各业都是如此，唯有房地产是例外。
不知道是怎么考虑的，开发商骗人是不算骗的。
我们就说说常理：一个销售信誓旦旦的告诉你，买房子送车位，这个房子十几万一平米，送个车位也不离谱吧？作为买主，这个缺心眼的大姐能喊出把我的50量宾利开来，各位觉得她有没有能力辨别自己签的白纸黑字的合同是一张违反当地政策的废纸？
那么从这个角度说，既然车位是卖点，车位是假的，卖房是骗人的，按照欺诈要求开发商退房加赔钱行不行，比如消费者权益保护法说，假一要陪三，那是不是应该赔三套房子，或者退而求其次，赔三个车位的？
没有的事情。就是别说具体认定欺诈之后怎么赔偿，单纯就这个善意的谎言，在法院的角度大概率认为不属于“欺诈”。（下图是关于全国范围商品房预售合同纠纷中欺诈诉求被驳回的情况）
除了车位不是我的我还要“送”给你，开发商，也不只是深圳的开发商，还可以在售楼处给我们100个善意的谎言而一律都不算事欺骗。
比如你的房子是个学区房：贵的时候是真贵，一平米可以贵7、8000，但是你入住的时候可能压根就不是。
比如一楼送你花园，顶楼送你露台，实际上花园没有产权是全体业主公用的绿地，露台也是全体业主共有的。
比如卖你房子的时候信誓旦旦的说停车随便停，入住之后告诉你一个车位60万。
还有一些很优雅的欺骗，比如，住这个小区的都是“人上人”。
业主的权益和开发商的营商环境
具体到法院判决的时候，有一个潜在的考量因素，就是判决可能导致的社会影响，这个社会影响分两个层面，一个是小区业主胜诉了，会不会“一石激起千层浪”，人人都去退房，导致拉满杠杆的开发商实质性的破产，血本无归，一起更大范围内的连锁反应和社会矛盾，从车位纠纷转化为烂尾楼（影响后续开发建设和房产证办理）。
还有一个考量因素就是所谓营商环境，就是对于开发商在你的管辖区域是否能够轻松快乐的割韭菜，如果可以，那就说营商环境好，如果不能，那就是“投资不过山海关”。房地产行业的积怨已深，你不骗人、良好经营你都没有生存空间，全区全县所以新开的楼盘都是北京四中分校的学区房，就你老老实实告诉客户，上不上得了北京四中是“薛定谔”的，你背的几个亿贷款就还不上了。所以多骗的2000块钱就不能退回去，退回去营商环境就完了。
我前面提到的那个“人上人”小区，具体“人上人”一平米值几块钱，开发商心里有数，业主也是门清，和隔壁开盘的小区一对比就知道“人生人”值多少钱，但是没有法院能判。
说这话的开发商在温州，但是我要告诉你，在深圳骗深圳人容易，在温州骗温州人很费劲，因为温州（甚至范围扩大到整个浙江）人是全国最团结的一群人。“人上人”的业主收房那天正好赶上当地下大雨，小区的排水做的质量不合格，业主想收房要“淌水”，业主觉得一点都不“人上人”，扭脸就把小区的配电箱给占领了，把公共燃气切断了。
这个小区是商业先交付，住宅后交付，配件的巨大的城市商业综合体里面全是吉野家、麦当劳什么的，燃气一切断所有商户都完蛋了，领导们很重视，就纷纷出面来协调住宅业主关于自己不是“人上人”的诉求。
后来业主代表把我们叫过去，在与开发商谈判和解，和去法院诉讼中进行决策，问我们能不能让法院判决把这个“人上人”的差价退给他们。我只能坦诚并委婉的告诉他，无论我再怎么努力，都不如他们自己折腾效果好。
对我一个律师来说，我很不情愿的讲这个事打官司打不赢，但是团结的业主行动一致就可以做到法律做不到的事情。但是这也恰好说明我们的法律本身存在一定问题，就是当你鼓励一个行业可以随意骗人而不受处罚的时候，当你顾及他的生死和不造成大面积的诉讼而压制原告的时候，只会导致两个后果：
一个是开发商会越骗越狠，以至于会出现大量的烂尾楼和售后包租商铺，最终动摇我们的市场秩序、经济根基，整个房地产市场会出现想要平稳落地而不得的情况。
一个是业主会越闹越凶，两个业主在地上打滚只是我们一切制度缺陷的缩影，而深圳作为中国法治程度最高的城市，依然无法有效的约束开发商。
不是说开宾利的不够横行霸道，而是他背后有更霸道的开发商，为了保护开发商的商业利益，再牛的权贵当业主的时候也得低头，只能去和劳斯劳斯干架，而不敢和交了几千万进去的开发商掰扯。有50量宾利又怎么样，前国资委、现上市国企纪委书记又怎么样，无论你有钱还是有权，在中国你买得起房子也不过就是从低级韭菜变成高级韭菜，在开发商面前你也要卑微，就是被人家骗了坑了还得认，和同样是受害者的住宅业主互掐。
每个人都想买房当业主，买了豪宅成为“人上人”，但是你买了房子连停车的权利都要去争取，真是“人外有人”。开发商才是咱们国家的真权贵，是系统性、制度性的权贵，是不合理的制度（包括物权法在内的房地产法律系统）带来的，只能依靠制度去解决。
回到本题，开发商的责任和车位产权问题，答案是这样的：
开发商有责任，但是，开发商没有责任。
你有车位产权，但是，你没有车位产权。
物业区域的划分与分立
无论对于住宅业主，还是公寓业主，都是你有产权，你又没有产权。
对住宅业主来说，你不能买车位，所有车位都是公共的，但是公寓业主却不是公共的，却可以买。这就导致你不能停在你家楼下，而借宾利开的国企领导和他的潜在女朋友可以停。
深圳征求意见稿认为车位归你，但是你停车会有人来骂你打你折腾你，你想放开-1-2还得找政府，一个小保安领着几千块钱的工资，但是人家可以决定一整层的公共区域开放和关闭，而你名义上是产权人，实际上又被明确的划分为先买房的和后买房的。人家是二期你就是一期，因为买房买在前面，买的时候房价还没上来，你的权利看着是你的，实际上还是掌握在人家手里。
对公寓业主来说，没有人告诉你“送”你的车位是慷他人之慨。但是我相信任何人在面对自己的车位一个月停着别人的车的时候，都克制不了自己的暴脾气。
这个小区因为车位问题导致的矛盾激化以后，业主、物业和社区曾经开会达成了一个意向：
这个意向的本质就是物业为开发商的销售行为引发的矛盾做了一次妥协和屈服，住宅业主“闹”引起了政府的重视，政府介入协调，达成了一个意向，而这个意向和征求意见稿一样，在法律上都存在一定的缺陷，这个车位原本到底是谁的，未来是否可以依据这个意向决定以后车位是谁的，都没有得到解决，而就在这个意向公示之后没有多久，宾利车主用“自爆”的方式让这个小区的车位矛盾搭了便车，得意浮现于流量的前沿。
而类似的问题在中国还有很多，比如商品房业主和两限房业主之间树隔离墙，二期业主要和一期业主共享绿地，回迁房业主和商品房业主争夺绿地和车位，好端端的两拨人，偏偏要被划入一个小区。
那么中国的小区，能不能从法律上、权属上一刀把大家分开，让大家相安无事呢？
能不能为划分小区内的边界，设计一个法律，就像划分国界一样，一期是一期，二期是二期，住宅是住宅，公寓是公寓，这样不但解决了这些小区居民的两个阵营的对立，同时，也避免了开发商卖二期的时候宣传一期的绿化，卖一期的时候说二期是公园？
这里我们就要提到一个法律概念，叫物业管理区域。
在分期开发的项目中，开发商拿到一整块地，没有能力一次性全盖完，那么就要一批一批的盖：房地产的本质就是一种金融产品，是拉杠杆的游戏，所以分期开发是常态。当大家共用同一个土地出让合同，但是可以有多个建设工程规划许可证（可以是一期、二期，也可以是每几栋楼），每一期建设有一个自己的规划红线，代表这一期的“边界”。
物业管理区域，就是结合规划红线，根据项目的公共设施，划分的“物业”角度的红线。一个物业管理区域，原则上就对应一个物业、一个业委会。你甚至可以这样理解，一个物业管理区域就等于一个小区。
比如一个楼盘，包括一个商铺，一个公寓，几栋住宅，通常这几批业主表面上住在一起，实际上各有各的诉求不同。住宅希望安静居住，人越少越好，图个安静。商铺希望门庭若市，人流越多越好，而公寓则可能两个需求都有，有人在公寓办公，有人在公寓开辅导班做私教。
虽然红线是三个，但是公共部分可能只有一个，大家就不得不共处：物业服务区域的划分，最大的原则就是看水电燃气这些公共设施是不是共用的。比如在这个案子里，住宅和公寓从一开始就共享同一个地下停车场，而停车场本身界限不明，就导致了两拨业主变成了两个对立的阵营。
一个物业管理区域，对应一个业委会，就意味着哪怕是你要成立这个业委会，你也要三批人投票，才能解决各种公共事务：比如楼盘老化以后如何翻建和改建，比如快递能不能上楼，这些大事小事都要投票决定。同一个物业服务区域，同一个业委会，如果客观上就是三批人，仅仅因为配电箱是公共的，就不得不一起投票，那我们肉眼可见的会出现一个小区自治的制度设计中，永远无法调和的难题，就是谁也无法达到多数票。
具体到本案中，住宅和公寓都有客观的人数，他们怎么通过召开业主大会，通过合法的法律途径，通过投票决定停车位的归属呢？必然是住宅希望全部（大部分）车位公用，维持开发商许下的宏远，而公寓希望履行开发商的赠与合同，已经赠与的就归公寓业主专用。
而我们国家从来就没有一个如果投票永远无法达成多数意见的时候怎么办（比如降低投票门槛）的法律设计。这个门槛是非常高的，按照物权法的规定，动辄就是双过半，双2/3，双3/4。
那么如果业主发现，由于物业管理区域太大，把本该分开的两批人给划分到了一起怎么办？他们能否要求法律上对物业管理区域进行分割呢？
就像本案，住宅和公寓混在一起，能不能在法律分割上一下，住宅（的车位）全部归住宅，公寓（的车位）全部归公寓。这样公寓全部是送也好，不送也好，就不会和住宅业主抢车位，从根本上解决导火索。
法律上确实有物业管理区域分割的制度设置，但是这个制度设计的比较脑残，他是通过“开会投票”来解决的。
就是当一群业主想“独立”的时候，他们必须进行两次投票，在自己的区域投一次票，同时，在整个物业服务区域投一次票。我们举个例子。
你和我是两个冤大头，买了小区唯二的两套底商，咱们头顶是10套住宅业主。住宅一平米物业费1块，咱们俩一平米25块。咱们俩的诉求是和住宅业主分开，咱们自己用一个物业，上面10套住宅业主用一个物业，这样咱们的物业就是专门为经营服务的，这样哪怕价格还是25，这25就可能会变为一个广告牌，最终还能转化为我们的收益，甚至决定了我们的生存。
我们要怎么投票呢？首先是我们要投票，你和我，一人一票，100%通过，万岁。
然后是咱们和另外10个住宅邻居投票，总共12票，过去是双2/3，也就是我们要取得8票才能和他们分开。
想想还不是很绝望是吧，如果我在人数后面加个零，变成20套商铺和100套住宅呢？
如果我再加个零，变成200套商铺和1000套住宅呢？
但凡有一丁点利益冲突，我们都没办法搞定那1000个住宅的业主。
你们看看这个制度设计，当我们一次投票达不成多数意见的时候，我们就加大投票难度，大家一起投一次票然后再分别投一次票。
一个社会的良性运转，除了自治，无非就是政府和法院，当我们自己解决不了问题，我们就会想到求助于公权力。
按照我们目前的制度设计，分割物业管理区域，既不能找政府（没用），又不能找法院（没权）。
关于物业管理区域分割问题，除了业主自己投票，还有一个办法就是领导们定，一般都是街道小区办负责划分物业管理区域。现实生活中，你就没办法指望领导乐意承担这个责任。
而物业管理区域分割问题，在我国，不属于人民法院的权利范围，既是说当人民自己无法投票决定物业分割的情况下，法院没有权利重新对物业管理区域进行划分。
法院什么时候出现呢？就是当你想跟别人分开，别人不开会，你自己开一次会投票之后，法院可以判决你这个会开了白开，因为你没让全体业主投票同意你分出去，光是你们自己想分出去的这批人开会是不行的。
民主解决不了（客观上无法达成多数票），政府不管（不愿意承担责任），法院不能管（无权管辖），那谁管呢？
开发商通过他的亲（干）儿子管。就是开发商可以通过前期物业，把一切小区公共的变成他私有的，把能登记在自己名下的登记在自己名下，把不能登记在自己名下的“送”给业主，把价格摊到房价里，让房子更好卖，把法律规定必须盖的盖出来（规划车位），如果一个亏本买卖（增设车位）就干脆连盖都不盖，即便政府意思是你可以靠多盖车位拿出来卖，但是他只要商业利益划不来，他还是宁可少盖车位，然后让业主去争。
所以只要这种上层制度设计存在，先有物业后有业委会，业委会的成立完全依靠业主闹革命，多数人永远受制于少数人，那么，无论我们采用深圳版本（规划车位归业主）还是全国版本（规划车位归开发商），说到底，房子和车位可以是薛定谔的，有两个态或者多个态，归根结底还是开发商的。
而业主时时刻刻只有一个态，待宰的羔羊态，种在院子里的韭菜态。
