“我们可以做的更多”著名拆迁律师王佳红谈企

       【商报讯】  随着城市发展速度的加快,“拆迁”已经成为我们身边最火热最敏感的话题。从农村拆迁到棚户区改造,从个人拆迁到企业拆迁,围绕着土地、房屋、赔偿这三个关键词,社会各界讨论不断。今天我们有幸请来了秦兵房地产律师团著名的王佳红律师来做采访。王佳红律师在房屋纠纷与拆迁纠纷方面有着非常丰富的经验,曾经代理了一起大型的企业拆迁案件。客户的要求不甚严格,王佳红律师通过其专业的法律知识与丰富的办案经验,灵活、圆满的完成了客户的要求。
 
       商报记者:您好,王佳红律师。感谢您能接受我们的采访。
       王佳红律师:韩记者你好。
 
       商报记者:请您大概讲一讲是怎么回事?
       王佳红律师:当事人是通州一个大型企业公司,是一个企业拆迁案件,当事人在2010年6月找到我们,大概的问题就是他们的一个大型百货商场面临拆迁,大概有四层楼高,建筑面积加起来一万多平米。
 
       商报记者:  这个案件进展到什么情况了?
       王佳红律师:已经结案了。客户基本上已经达到目的。
 
       商报记者:  当时客户的要求是什么?
       王佳红律师:当时评估机构给他评估的数额不到3个亿,跟我们签订委托代理协议是3亿起,5亿封顶。
       商报记者:  我听说当时客户要求是不要通过诉讼的手段来达到目的?
       王佳红律师:对,这个企业是一个国有企业公司。它的前身是国有企业,当时面临改制和资产重组,然后二十几个员工大家出资办了这样一个企业,买过来这个楼,是企业改制的一个背景。所以他们和当地政府,包括区政府,区国土资源局,国资委,税务,财政局都很熟悉。而且国有企业改制也离不开财政支持,所以他们关系也都非常好,不愿意诉讼,和政府对着干。
 
       商报记者:对于客户的要求我们是怎么样计划来帮助他达到目的?
       王佳红律师:我们是以法律顾问的形式来帮助当事人的。
 
       1、我们主要提供非诉服务,出具一些法律意见书和律师函,以讲法讲理的形式和对方沟通。这个拆迁是一个土地储备的拆迁,商业开发的背后有政府强大的支持,所以我们主要是通过法律层面与政府沟通。
 
       2、当事人身份也比较特殊,他在通州很多年,与政府的关系都非常好,不愿意做这些和政府对抗的事情,所以要靠律师用法律顾问这种形式去谈。
 
       商报记者:  我们作为法律顾问主要提出的是哪些意见呢?
       王佳红律师:我们大致上出具了三个方面的意见。
 
       1、这是一块划拨取得的土地,当初通过国有企业改制,等于是以租赁的形式给拿过来了,但是当事人已经取得了土地所有权证。现在补偿内容里包括土地补偿,区国土局的意思就是作为商场你不能取得土地补偿,因为这一块的补偿数额非常大,在利益上就产生了冲突。而国土局的意思就是给你也可以,咱们对半分。
 
       2、实际上区国土局的理解有问题,比如我有房屋产权证,我拥有房屋所有
我就有权获得房屋补偿。所以既然我有土地所有权证,我也是土地的使用权人,我就也有权取得土地补偿。因为实际上土地的所有权人是国家,国家没有一个特定的主体。这与土地取得形式无关。
 
       我们作为法律顾问在这里面就帮当事人向对方阐述了这样一个事实,出具了这么一个法律意见。
 
       2、第二个问题是拆迁人在进行评估的时候,这个房子评估了13个房间,但是产权证上附图的是8间,土地储备中心要求按照产权证上的8间补。这个当事人很为难,实际上就是13间,是产权证登记的时候出的问题,不能否认实际的产权面积,所以就这一部分也让我们出具法律意见。
 
       我们认为虽然房屋补偿是原则上是以房屋所有权证为依据,但这个也有例外。比如这个问题应该是由于历史原因或特殊原因,导致房屋所有权证的记载与实际面积不符,应该是以实际面积为准的。只要多出的面积不是违章建筑,那就应该以实际面积来补偿。这是行政机关登记的错误,而不应该由当事人来承担这个后果。
 
       3、第三个问题就是他要把商厦承包给很多小商户,比如国美、大中,面临所有权人与承租人之间的一个问题的处理,就这一块我们要给出一些法律意见来帮助我的当事人,告诉他如何处理和承租人的关系。
 
       商报记者:当事人最后达到了目的,最后大概拿到多少补偿?
       王佳红律师:这个数字我们是保密的,但是从当事人的表示来说,他对数额还是比较满意的。
 
       商报记者:  最后请您介绍一下企业拆迁和普通拆迁的区别
       王佳红律师:企业拆迁与普通拆迁的区别
 
       1、一个是律师服务对象不同,企业拆迁更为注重这个服务的过程,需要律师有更强的专业性,以及律师团队的管理,还有服务的态度。
 
       2、第二个需要律师的文字功底很强,因为过程中要求文书的专业性非常高。
 
       3、第三个需要律师去为当事人考虑很多拆迁以外的问题,比如这个案子中需要考虑的就是在增加补偿的基础上保持和政府的关系,考虑企业未来的生存问题以及社会关系的处理。
 
       企业总是离不开地方政府的支持,比如我们这个案件中的企业是地方的纳税大户,地方政府也比较重视,我们律师也要为他考虑的周全一些,让对方感受到我们的律师不光是为了做案子而做案子,也会为他从整个企业的发展角度来考虑问题。这个案子也涉及到一些回迁的问题,我们也提出了一些意见,但是难度很大。
 
       总之,企业客户往往比较理智,希望我们帮他分析这个行为的可行性。不像一般的客户都认为补偿越高越好,大部分企业客户考虑的比较多,所以他们希望我们帮他们出具的是一个非常可行的方案。
 
       商报记者:  好的。再次感谢王佳红律师接受我们的采访。
       王佳红律师:不客气。
 
       企业拆迁需要律师具备更专业的知识基础,更开阔的思考问题,更灵活的办案手段,在帮助客户完成要求的同时替客户维护更深远的发展与利益。王佳红律师通过这一起企业拆迁的案件代理,充分的向我们展示了她的专业与灵活。在如今这个需求衍生服务的年代,我们更需要的是这样的律师。
                                                                                                                                                                                          Copyright(c).All rights reserved!
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