拆迁多陷阱 维权需警惕

   2011年12月3日,星期六,由秦兵房产律师团队举办的每周的公益拆迁培训课在北京市京华律师事务所的模拟法庭室里开课,主讲人依然是徐斌律师,这次可讨论的主题是有关拆迁易出现的陷阱的。虽然这次过来听课的学员没有前两次的多,但是培训课的气氛却依然很好,学员们问问题更加踊跃。
 
   相比拆迁的原理和拆迁前的准备,拆迁中的陷阱要好理解得多。拆迁中被拆迁者容易遇到的陷阱主要有三个方面,首先是在拆迁签约之前,其次是在拆迁签约时,最后是在拆迁签约之后。由于被拆迁者们往往没有签约的经验,也不熟悉《合同法》等相关的法律法规,常常在拆迁签约之后很久才意识到自己的权益受到了侵犯,最后可能因为错过了维权的最佳期限导致维权失败。
 
 
   签约前注意奖励期和安置房
 
   说起拆迁签约之前的陷阱,被拆迁者主要应该注意两个方面。

   第一是拆迁方提出的奖励期问题。许多拆迁方为了让被拆迁者更快的签约往往会规定一个奖励期限,在这个期限里签约的业主可以多得到一些补偿。但事实上拆迁方提出多个奖励期补偿递减的情况并不常见,后签约的业主们往往能得到更多的补偿。虽然如此,现在的拆迁方大多只规定一个奖励期了。
 
   第二种就是回迁安置房的选择。拆迁方往往会告诉被拆迁者如果先与他们签约就能优先选择回迁安置房,这也就意味着被拆迁者可以选到相对更好的房子。但事实上并非如此,对于拆迁方来说,为了追求更高的经济利益,他们往往会在被规划为回迁安置房的土地上建部分的商品房以供销售。而开发商会先将较差的户型卖出,相对来说比较好的户型往往会等到最后。所以,问题的关键在于能选到什么样的房子而不在于能不能选到房子,不存在拆迁之后,房主无法安置的问题。
 
 
   签约中注意谈判地位和合同细节
 
   签约中被拆迁者应该注意的就是自身的谈判地位和合同的细节等等问题。
 
   首先是要千方百计提高自己的谈判地位。和拆迁方相比,被拆迁者往往处在相对弱势的谈判地位上,比如遇到强拆时房主们绝对不能暴力反抗等等。拆迁签约的合同等等往往也都是由拆迁方制定的,许多的条款可能还不会给被拆迁者看。这种情况可能意味着合同上的条款可能对被拆迁者不利,也有可能是合同上的拆迁补偿款更高,拆迁员想从中谋利。
 
   为了提高自己的谈判地位,提出诉讼往往是必须的。相比之下拆迁方更害怕败诉,他们只要有一个败诉就意味着所有的行政行为都是违法的,其拆迁的成本就会急剧提高,这也是拆迁方更愿意调解的原因。
  其次的合同细节的注意。被拆迁者在合同签约时往往缺乏经验,很容易受到对方的影响。被拆迁者在签约时一定要注意合同的各个细节,因为往往是这些细节决定着利益是否能真正实现。尤其是在合同上从拆迁补偿款的签订时,一定要注意大写的地方绝对不能空着,防止对方篡改补偿款数字。
 
 
   签约后依然要关注开放商
 
   签约之后的陷阱主要在拆迁补偿款和安置房的问题上。
 
   首先是拆迁补偿款问题。对于拆迁补偿款,拆迁方往往不会不给。但是,被拆迁者们依然要注意拆迁方的动向,防止拆迁方因为宣告破产而拒绝打款,同时还要关注拆迁补偿款的付款方到底是谁。
 
   其次是房屋的质量问题。我国的房屋使用权一般是70年,但房屋的建筑寿命却大多只有50年。一般的房屋往往会存在质量问题。对于这个问题,拿到安置房的房主们可以在经济环境相对较好的时候将房子卖出,如果房子并没有建好或者还没有拿到房产证也可以先与购房者商定好后签好合同就可以了。
 
   然后是逾期交房和房屋的面积问题。逾期交房可以通过对拆迁项目的实现评估等方式解决。而房屋的面积问题则需要被拆迁者自己注意。拆迁方往往会在合同签订时约定房屋面积一旦超过一定标准会要求被拆迁者补差价,最后常常要被拆迁者安市场价格补上多余的面积,一旦逾期付款,开发商就要求退款,造成被拆迁者无房可住的局面。而且,这种情况大多已经错过了最佳的维权时间,被拆迁者想要维权往往为时过晚。
 
   总的来说,拆迁维权要曲线救国,适时提起合理的诉讼,寻求律师的帮助才能用最低的成本达到最好的效果。

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