拆迁是个神马玩意儿

    2011年11月12日下午三点整,在北京市京华律师事务所举办了一个由徐斌律师主讲的名为“拆迁是个神马玩意儿”的公益性质的培训讲座。讲座的主要内容是向前来听课的各位学员分析拆迁的原理和流程以及拆迁房的组成问题,从而为大家提高拆迁补偿的方法和建议。
 
    拆迁和土地财政的密切关系
  
    拆迁表面上是拆房子,其实它出现的根本原因是地方政府的财政问题。自从上个世纪九十年代国家税制改革之后,地方政府的税源发生了很大的变化,接近百分之七十的税收都上缴了中央政府。地方政府垄断着地方的土地资源,土地财政也就成了地方政府财政收入的重要组成部分。
 
    拆迁是地方政府提高财政收入的重要一环。地方政府要不断的卖土地就要拆迁,他们先从老百姓手中买到房子然后通过拆迁再将土地卖给开发商。另一方面,地方政府想要提高土地财政就必须遵循市场的原则即低买高卖的原则,用一个相对比较低廉的价格从老百姓手中买回土地然后以较高的价格卖给开发商,从而赚取中间的差价。这也是大多数老百姓会觉得拆迁补偿不合理的原因。
 
    拆迁流程比较复杂
  
    拆迁的流程主要有拆迁公告、房屋评估、行政裁决和强制执行几个方面。
 
    拆迁公告的张贴意味着一个拆迁公告的正式开始。大多数老百姓知道房屋即将面临拆迁也是通过拆迁公告,然后就会有评估公司的工作人员过来对房屋进行评估。但是大多数老百姓所不知道的是早在评估结果公布之前房屋赔偿的大概价格就已经确定,在拆迁公告张贴之前,开发商办理拆迁许可证的时候这一系列的问题都有了较为清楚的答案。
  
    相对于开发商来说,老百姓的信息了解情况比较有限,拆迁政策也是由拆迁方指定的,而老百姓们最关心的有关拆迁补偿的问题就在拆迁方的拆迁政策里面。
  
    拆迁方往往想要通过正常途径低价买老百姓的房子,但一般都会被拒绝,所以他们通常不会完全按照拆迁的流程来运作。通常的方法就是限制奖励期,即告诉老百姓在一定的期限内签署拆迁协议就能多分到一间房,或者在原先报价是就给出一个比较低得价格。
   
    另外,拆迁方主要是由政府,开发商,拆迁公司,评估公司等组成。
 
    怎样才能提高补偿
 
    其实,对于普通老百姓来说,最关键的问题的怎样提高拆迁补偿,要想提高拆迁补偿就要在补偿谈判的时候与开发商博弈。但是在面对开发商时老百姓往往处在相对弱势的地位,所以谈判的结果常常不令人满意。而且对于拆迁补偿,老百姓还要同社会上的各种各势力相竞争,最后的结果就是百姓之间同类人的博弈,也就是说如果我们拿到比邻居多的补偿,我们就赢了。
 
    对于提高拆迁补偿,徐律师认为最有效的方法就是提起法院诉讼。提起诉讼是最简单也是最有效增加开发商拆迁成本的方法,只有这样才能给开发商履行赔偿承诺的压力,在谈判时占据有利地位要求提高补偿。徐律师还建议,在谈判时最好不要首先提出增加补偿的事,我们应该把谈判的重心放在陈诉拆迁方的行政程序是否违法的问题上,让拆迁方主动提出增加补偿,比如在收到评估报告时要求进行复估,或者提起行政复议等等。

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