房改房交易,拆迁款给谁?

[案情]
    王伟在机电厂工作15年才混上一套房,这房是以成本价在房改中买到的,办理了私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年王伟以180万的价格将此房卖给陆虹,同时办理了房屋所有权过户手续。房屋卖了不到两年,这套房屋就被划入拆迁范围内,开发商给出的补偿价大大高于当初王伟收取陆虹的180万。王伟一收到消息就急了,赶紧去拆迁办了解了一下拆迁政策。两天后,王伟拿着自己好不容易找到的资料来找陆虹,声称自己卖出的房屋是房改房,出卖时未经单位同意,而且也没有办理土地变更登记,所以这套房子不能卖,要求解除双方之间的买卖合同,拆迁款应当是属于自己的。陆虹当然不同意,但又不了解房改房的政策,只能求助于律师。
 
[争议]
    根据律师分析,王伟与陆虹关于这套房改房的买卖合同的效力,这才是本案争议的焦点。王伟认为房改房上市时,必须争取原产权单位同意,必须办理土地过户手续,否则就是无效的。但陆虹认为,房管局既然为他办理了房屋产权变更登记,就说明交易是合法的,合同应当是有效。
 
[律师解析]
    房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系;以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有交纳土地出让金。


    本案中,王伟是以成本价购买的公房,因而享有完全产权,所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。王伟以未经单位同意为由否定交易的效力,是没有根据的。


    那么王伟与陆虹间的房屋交易有无缺陷呢?当然是有的,那就是没有依法上交土地出让金,没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的,没有变更土地使用权只能说明陆虹没有取得土地权利,并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以王伟与陆虹签订的合同经过了房屋登记,是有效的,这套房屋已转移为陆虹所有,王伟不能再主张拆迁补偿款。

 
    律师提示,房改房交易时没有按规定交纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常被业主和政府部门忽视的环节。大家在购房时一定要注意。
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