国有土地上房屋征收评估办法 简评

2011119日国务院正式公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例),该条例的公布结束了行政强拆的历史,赋予了被征收人更多的权利,充分体现和保护被征收人在房屋征收过程中的民生民意。但是,对于征收补偿过程中,征收方和被征收方利益博弈的焦点——房屋价值补偿问题,条例只用第十九条做出了较为粗浅的规定,关于什么是被征收房屋价值,怎么确定被征收房屋价值,什么是被征收房屋类似房地产的市场价格,怎么确定等问题未深入细化,使得现实生活中导致征收难、补偿难的矛盾根源没能得到有效解决。此次《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称办法)的颁布就是用更细致的法律条文对房屋价值补偿的衡量标准进行明确,引进市场评价机制,在一定程度上保障被征收人获取合理补偿的权利。较之于已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称指导意见),新办法的合理性主要体现在以下几个方面:
    
    
合理性一:拆迁估价市场化,最大程度的保证补偿的公正性

 


    指导意见第14条规定:“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。


    市、县人民政府是具有行政征收权的公权力机关,是合法的征收拆迁主体,在与被征收人对补偿额的多少进行博弈的过程中往往趋向于压低补偿额,从而达到以低土地成本换取高土地收益的目的。在此情况下,指导意见第14条的规定拆迁估计可以参照政府指导价,同时又赋予了市、县人民政府影响拆迁估价的可能性,使得人民政府在这场拆迁运动中扮演着运动员和裁判员的双重角色,这就为达到以上目的提供了便利条件,最直接的后果就是裁判员的公正性受到质疑,拆迁运动中另一运动员——被征收人的合法权益难以保障。


    条例第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 


    办法第30条规定:“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

  
  
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。


    办法第30条的规定是对条例第19条中被征收房屋类似房地产的市场价格的细化,该法律条款先使用市场化手段,如房屋的区位、用途、新旧程度等这些市场上认同的评价因素确定什么是被征收房屋的类似房地产,然后用市场交易价格肯定了被征收房屋类似房地产的市场价格,再结合条例第19条的规定,那么对被征收房屋价值补偿的衡量标准更加客观化,不再惨遭政府指导价,有效剥离了原指导意见给市、县人民政府确立的裁判身份。在一定程度上更好的保障被拆迁人的合法权益。

 


   合理性二:房地产评估机构完全由被征收人选择

 


    指导意见第6条规定:“拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

    
    
办法第4条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


    原指导意见直接采取被征收人投票或抽签的方式来选择评估机构,虽然采用了公正的选择方式,但不能体现全部被征收人的选择意思,因为通过投票多数决或随机抽签的方式选择出的评估公司总会有被征收人不同意,只能代表部分被征收人的选择意思。办法第4条的规定增加了协商的方式,并且将协商的方式放在评估机构选择方式的第一顺位,只有在协商不成的情况下,才能采取其它方式。这样尽可能的保护所有被征收人的选择意思,有利于增强评估机构评估结果的公信力,大家共同选出的评估机构所作的评估结果,应该得到认可,更能为被征收人获得合理的补偿提供了一个很好的途径,被征收人可以共同选择一个有利于保护自身利益的评估公司。


    以上是该条款的立法思路,但是不足之处在于,如果协商不成,采用投票多数决、摇号、抽签的方式,就投票多数决的方式而言,多少人参与投票,投票结果才能有效力?投票谁来组织,主体如何?程序又是怎么样的?如果不细化这些规则,而只有笼统性的规定,投票就会丧失可操作性,或者演变成了少数的被征收人投票代表了多数被征收人的意思,这样就不能实现甚至违背了该条款立法的初衷。摇号、抽签的方式也同样存在类似细化规则的问题。除此之外,房地产评估机构由被征收人在规定时间内协商确定,在实践中,被征收人不可能是一个人、一户人,少则百人多则千人,那么被征收人的协商我们可以确定为一种群体性行为,群体性行为的特点就在于每个人都是独立的思想个体,思想的不同,思想的异质性就决定了行为的不一致。因此,需要几百上甚至上千人共同来协商是何等困难的事情。拆迁过程中,大多数被征收人只关心拆迁补偿费补偿多少的问题,而漠视征收评估机构的选定,大都抱着“等”、“靠”的思想,致使协商选定评估机构的想法很难实现。由此看来,该条款的规定,只赋予了被征收人权利,而忽视了权利实现过程中所遇到的阻碍,更没有规定破除阻碍、解决问题的程序和方法,至此,评定机构选定过程中的公平,该过程中对被征收人利益的倾斜和让渡事毕会成为海市蜃楼子虚乌有。

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