企业拆迁补偿—30天从无到有

一:拆迁的背景和委托人情况:
 
此案涉及到大兴某建设项目需要腾退土地。委托人所处土地为某部队农副产业基地土地。但是经过了出租并最终转租给我们的委托人。这里面我们的委托人属于法律上的转承租人或者说次承租人。房屋为第一承租人所建设。并且在与我方委托人签订租赁合同时明确约定,如遇拆迁一切补偿均归第一承租人。如若不这样约定,房租价格将上涨60%。我们委托人当时处于无房可租的境地,也就答应了上述的苛刻条件。本合同没有明确约定合同有效期。我方委托人自2003年在此处经营至今。正常纳税。守法经营。购置大量重型设备。并于2005年和2007年相继花销100余万购进两台变压器。不料2011年由于建设上述项目原因导致至今停产。造成较大损失。
 
二:接受委托后,所里指派吴少博律师、夏广域律师及阴乐律师共同承办此案。经过仔细研究案情。确定谈判为主,复议诉讼配合的承办思路。
 
〔一〕:积极寻找权利义务相关人进行谈判。
 
本案中最主要的莫过于房屋所有人,也就是我方委托人的出租方。在与其谈判中陈述我方要求获得相关补偿的意思。其中重要的变压器的补偿和重大设备搬迁的补偿。其中两个变压器按照当时价格花费105万。但是如果现在移出大兴范围,重新安装一样的变压器需要350万。大型设备搬迁经评估大约需要100余万。所以我们要求获得450万以上的补偿。对方针对我们的要求,谈到了租赁协议中的约定所谓一切损失归出租方。并表现出按照所谓协议履行的强烈态度,表示我方应无条件搬走。
 
〔二〕:行政复议— 质疑腾退行为合法性
 
本案是土地腾退,其实就是变相的拆迁,腾退的说法是近两年来出现的一种规避拆迁的新型做法。但是其具体行政行为的属性并没有变化。其可复议可诉性是不容置疑的。
 
〔三〕:要求获得合法补偿—致函部队机关陈述利害
 
彻底了解案情后我们向所属土地真正使用权人某部队机关,发出要求协助妥善解决腾退补偿事宜的律师函。函中陈述了我方委托人的具体事实依据和法律依据。结合土地用途充分论证,部队作为土地真正使用权人需要进到的法律义务和承担的法律责任,并敦促其履行。
 
在上述几番较量几天后,出租方在我方压力之下,无奈协调拆迁方最后给予我方非常满意的补偿。
本案自接案到结案历时一个月,为当事人争取了巨大利益。总结后发现其主要原因还是在于法律和事实结合巧妙,运用得当。当事人和律师配合得力最终取得满意效果。
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