秦兵:被拆迁人如何争取合理补偿?

记者:秦兵先生,您是房地产法律问题的专家,做了很多年了……

秦兵:十五年。

记者:据相关报道您主要是代表业主对抗开发商维权的?

秦兵:我们现在主要帮助购房人、业主和被拆迁人,帮助他们对抗强势群体。

记者:那您认为,现在全国都在搞拆迁,并且屡屡发生暴力事件,核心的问题是什么?

秦兵:要解释这个问题就必须要理解拆迁的本质,它实际上并不是向大家想象的是一种“大型公共项目”,他实际上是一个商业化的市场行为。由于卖地的收入是支撑地方财政收入的重要来源,而土地是不可再生的,所以必须要通过低价的收购土地高价销售出去才能赚取利润。只不过这个利润是要和开发商合作才能创造的。

记者:如果拆迁是一个市场行为,为什么我们普遍发现拆迁补偿的价格非常低?

秦兵:这是因为我们国家有强制拆迁制度,好比说你在市场卖衣服,来一个人用非常低的价格来买你的衣服,你可以不卖给他。但是法律赋予他一项权利,就是可以先拿走你的衣服,然后再和你谈价格,这个价格肯定就是低价了对么?

记者:对,可是这样不是抢劫么?

秦兵:也可以这样说。所以我认为强制拆迁是应该取消的。

记者:那按您说的意思,我们不就没有办法拿到补偿了么?

秦兵:也不是这样,被拆迁人自己通常谈不出合理的价格。

记者:国家是不是应该规定一些法律法规,比如对一平米房屋应该补偿多少有一个统一的标准?

秦兵:这是一种误解,法律只规定了一些笼统的原则,拆迁方也不见得认真的去遵守。没有一部法律法规能够具体的规定一平米多少价格,因为拆迁本来就比较复杂,你家是地砖,我家是木地板,你家是大院子小屋子,我家可能是几层楼房,情况都不一样。你家位置好,我家可能就差一些。

记者:秦律师抱歉打断您,我前些天采访的一个开发商说,根据国家政策,你家就1000块一平米。

秦兵:这又是一种误解,是开发商哄骗业主签合同的手段。其实每次的所谓拆迁政策,都是由拆迁方制定,到政府申请批准的。一旦被批准,就被认为是国家政策了,其实他只是一个报价,我们有权不接受。

记者:原来是这样,也就是说拆迁方就可以定价了。

秦兵:对,拆迁方就可以定价格。

记者:可是既然政府批准了,我们是不是就要按照这个标准去执行,因为我们要响应政府的号召?

秦兵:当然不是,法律规定被拆迁人有谈价格的权利。

记者:可是您刚才也说因为有强拆制度,被拆迁人不可能谈价格。

秦兵:在消极防守的时候,当然是谈不出来的。一定要反过来攻击对手。

记者:您说的攻击对手,怎么攻击?

秦兵:你要找出对方违法的地方。

记者:找得出来么?

秦兵:大部分拆迁都是违法的,可以说99%的拆迁都是违法的,程序上都有瑕疵,只是程度深浅的问题。

记者:99%?这太夸张了。

秦兵:按照我们的经验就是如此,不这样就不能取得低价格。比如09年我们制定了新的评估标准,到了2010年却常常沿用很旧的评估方法,而且评估的过程报告也是不公开的。

记者:评估过程报告是什么?

秦兵:评估报告其实有两份,一份是过程报告,一份是结果报告,过程报告是体现如何评估出你的房屋价值的。本来应该是给我们两份的,但是为了压低价格通常只给一份结果报告。

记者:这就是违法的地方?

秦兵:当然不止如此。发现了对方的违法的地方,就可以有针对性的涉及诉讼进行攻击,把对方推上被告席。

记者:可是我没听说过打官司法院判决拿到很多钱的。

秦兵:我也没听说过。

记者:我有点不明白饿了,秦律师,那为什么还要打官司?

秦兵:打官司直接要钱是你能想到的最简单的方案,也是最笨的方案。

记者:那不要钱么?

秦兵:当然可以,比如我要求确认你的拆迁许可证违法。

记者:不提钱?

秦兵:不提。大家都很明白。我找的不是开发商,我可以找建委。

记者:为什么不直接找开发商呢?

秦兵:因为违法的行政行为不是开发商做出的,而是建委作出的。

记者:我明白了,所以我们可以通过诉讼逼建委出面解决问题。

秦兵:是这样,随后谈价格就要容易多了。

记者:一般的被拆迁人都是直接去找开发商要。

秦兵:其实找的是开发商或者政府委托的拆迁公司,他们的工作任务是压低价格。

记者:所以和他们说什么他们都不听的。我前面采访的那个村民就是,拿着物权法去找这些人,结果还被这些人给打了。报警警察也不管。

秦兵:一般都不管。这是一种一方弱势群体对多方强势群体的博弈。

记者:我有点明白您的意思了。秦律师能否透露一下,这样打官司要补偿是不是可以胜诉。

秦兵:通常是败诉的,胜诉是偶然的。

记者:不会吧,你们也打不赢官司。

秦兵:我们和其他的律师主要区别在于我们可以设计诉讼,这些诉讼都是促进对方和你平等谈判的手段,或者说是筹码。一场官司败诉往往是我们提前就预见到的,后面还有很多场官司等着对方。所以官司可以败,但谈判的结果通常比较理想。当然要各方都满意才能签协议。

记者:原来是这样,主要是谈判。

秦兵:对,通过不断的诉讼来施压。

记者:除了打官司还有其他办法维权么?

秦兵:还有几种,大部分拆迁人都会放弃权利,直接签合同。这种咱们不说了。

记者:是这样,我认识很多朋友签了协议以后又后悔,说签的太着急了。

秦兵:有一部分人会去信访。

记者:听说也没什么效果。

秦兵:是的,我们最近接待了不少信访很多年的客户,给我说我们终于知道这个没用了,要请律师打官司。

记者:那您得多收他们钱。

秦兵:当然,因为拖得太久,很多不该说的话都说了,很多证据和权力都灭失了,导致难度非常大。

记者:早一点行动的结果都比较好。

秦兵:你说的非常正确。还有一种就是采取一些不恰当的行为,比如自焚,让我非常痛心。

记者:是,我有个朋友说自焚还不如把对方砍了。

秦兵:我也不建议这样做,因为触犯了刑法。

记者:这不属于正当防卫么?

秦兵:在有些时候法律是严厉的。尤其是在弱势群体触犯法律的时候。

记者:对强势群体就很宽松。

秦兵:对,所以很多拆迁在具体操作的时候都有很多违法的问题,却没有得到纠正。

记者:您觉得是谁的问题?

秦兵:拆迁公司一些人员的法律意识不够,同时也有政府监管的问题。其实核心是制度问题,强烈呼吁取消强制拆迁。

记者:感谢秦律师接受采访。

秦兵:不客气。

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