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一、拆迁的基本原理与程序

 

拆迁的定义

 “拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除; “迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。

拆迁的分类

 1、 按被拆除物的性质分类:拆迁房屋或拆迁附属物

 2、 按拆迁范围分类:城市规划区内的拆迁或城市规划区外的拆迁

 3、 按拆迁范围内土地所有权性质分类:国有土地的拆迁或集体土地的拆迁(集体土地拆迁分为国家建设征用土地和农村建设占用集体土地)

 4、 按项目的目的分类:公益事业建设拆迁或城市基础设施建设拆迁或商业开发建设拆迁

 5、 按被拆迁人的身份分类:所有权人拆迁或使用权人拆迁

 6、 按拆迁方式分类:自行拆迁或委托拆迁

拆迁法规

 现有的拆迁法规 《城市房屋拆迁条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》《北京市城市房屋拆迁管理办法》《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等

拆迁人和被拆迁人

 《城市房屋拆迁管理条例》  第四条 拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

 本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

 本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

拆迁补偿

 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:(1)房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。

拆迁补偿协议

 拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》 和《合同法》。

 房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征:

 (1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。

 (2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。

 (3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。

 (4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。

 (5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。

 (6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

 房屋拆迁补偿安置协议主要内容有:

 (1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

 (2)安置用房面积、标准和地点;

 (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

 (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

 (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

 (6)违约责任和争议解决的方式;

 (7)当事人约定的其他条款。

拆迁冻结

 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:(1)房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。

拆迁许可证

 是拆迁人在实施前,由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可,拆迁人不得进行拆迁程序。

 《城市房屋拆迁管理条例》第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

 第七条 申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:

 (一)建设项目批准文件;

 (二)建设用地规划许可证;

 (三)国有土地使用权批准文件;

 (四)拆迁计划和拆迁方案;

 (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。
    拆迁许可证是非常重要的一个法律文件,一般来说,它应该在拆迁办进行公示,但是多数时候拆迁方不愿意让被拆迁人看到这个证,为什么?

  第一,它可能没有拆迁许可证。没有拆迁许可证,它就是在违法的实施拆迁,一般人不知道也就算了,一旦被知道,被诉讼,整个拆迁都可能因此停滞。对他来说这个成本就太高了。

  第二,他有拆迁许可证,但是拆迁许可证可能已经过期。拆迁许可证是有一定有效期限的,比如12个月。有可能拆迁许可证已经过期,拆迁方自然不愿意公示出来。

  第三,拆迁许可证本身没有任何问题,但是拆迁方依然不希望被拆迁户看到这个证,就是因为他在拆迁法律维权,注意,是法律维权,如果你走信访,或者做唐福珍,这个证对你就没有价值,只有法律维权的时候这个证存在巨大价值。拆迁方最怕的是什么,他最怕的就是法律维权,所以他不希望我们看这个证。

拆迁方流程

建设单位申请领取房屋拆迁许可证

 根据《房屋拆迁管理条例》 第七条 申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:
  (一)建设项目批准文件;
  (二)建设用地规划许可证;
  (三)国有土地使用权批准文件;
  (四)拆迁计划和拆迁方案;
  (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

 

 房屋拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件,这个阶段根据各地规定的不同,提交的具体文件也略有不同。这里给大家举一个例子,让大家了解这个流程的法律价值:我们曾经有一个客户面临强拆,补偿款和客户的心理预期存在巨大的落差。我们的律师就提起了行政诉讼,诉拆迁许可证无效。在行政诉讼中,政府就要拿出证明它行政许可合法有效的证据,就包括拆迁方申请拆迁许可证时候提交的全套材料。

 结果政府拿出了建设用地规划许可证,拿出了拆迁计划和拆迁方案,拿出了拆迁补偿安置资金证明,唯独少了一份该项目的批准文件。这份文件是因为日后遗失了,还是这份文件里面有着什么严重的瑕疵,我们不得而知,但是缺少了这份文件,行政许可就不符合法律要求,直接导致了拆迁许可证无效。虽然拆迁方最终还是补办了拆迁许可证,但是由于这场诉讼,拆迁被拖后了半年,极大地提高了我们当事人的谈判筹码。

 

房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证

 根据《房屋拆迁管理条例》 第七条的第二款,申请材料提交到相关的部门之后,申请人的责任在申请阶段完成,此时责任转移到房屋拆迁管理部门,其要对相对人提交的材料在法定期限内进行有效审查,第七条第二款规定:“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。

 

房屋拆迁管理部门发布拆迁公告

 《城市房屋拆迁管理条例》 第八条规定:房屋拆迁管理部分在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限的事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向拆迁人做好宣传、解释工作。

拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人

  地方的政策法规有具体规定,各地可能略有不同

<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见  15.【通知所有权人】

 

   拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应当书面通知拆迁范围内的房屋所有权人。通知应当载明拆迁人、拆迁许可证号、工程名称、受托拆迁单位、受托评估单位、拆迁范围、搬迁期限、拆迁补偿补助标准、联系方式,并告知其享有的权利。拆迁人无法通知房屋所有权人的,应当在《北京日报》、《法制日报》予以公告,公告期限为30日。

 

   拆迁公有住房,拆迁人应当向产权单位和承租人告知《办法》第二十八条有关房改售房的规定。

 

被拆迁人向房屋拆迁管理部门了解补偿方式和补偿金额、安置用房面积、安置地点和搬迁过渡方式等事项

拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议,约定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项

 《城市房屋拆迁管理条例》第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。
  拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

被拆迁方流程

 与前面从拆迁方的角度讲拆迁的流程,观众们可能听得有些一头雾水,毕竟这是相对比较专业的内容,可能也比较枯燥。下面我从被拆迁户的角度,讲一讲被拆迁户在维权的流程。这个流程大致可以分为5个阶段:拆迁初期、房屋评估、补偿谈判、行政裁决、强制拆迁。

拆迁初期

 拆迁的初期,按照前面讲的拆迁流程,拆迁方要公示拆迁公告,要披露拆迁补偿方案,告诉各位,我要给你们多少钱,我怎么安置你们,我们的标准是什么。一个户口给什么样的房子,房子在哪里。在这个过程中,被拆迁户可以了解很多信息。但是在这个阶段拆迁还没有进行到实质阶段,因为毕竟各户的状况都不同。不可能一刀切。

 

房屋评估

 为了搞清楚被拆迁户的家庭情况,房屋条件,拆迁方会委托评估机构对被拆迁户的房屋进行评估。评估出一个补偿款的数额给被拆迁方参考,同时也作为拆迁的主要依据。

 

补偿谈判

了解了补偿方式,评估了房屋,就进入了实质的谈判阶段。当然整个拆迁的博弈并不是从这个阶段才开始,其实早在拆迁初期就已经开始了,只不过有些被拆迁户意识不到提前准备的价值,到了具体补偿谈判的时候吃了大亏,这个我们后面再说。

行政裁决

 当补偿谈判不能达成一致意见的时候,法律赋予拆迁方一个救济程序,就是行政裁决。行政裁决是强制拆迁的前置程序。

 

强制拆迁

 当拆迁方与被拆迁方达不成一致意见的时候,拆迁方会千方百计的走强制拆迁程序,对他们来说,除非被拆迁方掌握了他重大违法的证据,否则只要按照法律规定顺利走完了强拆程序,就可以不经协商直接在警察的保护下强拆我们的房子。

 

 所以正确的维权策略,要尽可能的拖延我们房子被强拆的时间,或者即便房子被强拆,也能掌握对方大量违法拆迁的证据,用作日后继续提起司法救济程序之用。

 

 强制拆迁的大概流程是:

 


被拆迁户与拆迁方博弈的流程及结果

 

1)达成协议自动履行。--->拆迁人给钱,被拆迁人交房。

2) 达成协议不履行,在拆迁期限内未给予补偿或拒绝搬迁的 ----->可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉---->诉讼期间,协议一方可以依法申请人民法院先予执行。

3)拆迁达不成协议----->经当事人申请,由房屋管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。---->

a.当事人认可裁决内容时,可依裁决自动履行。

b.当事人对裁决不服的---->

a)可以自裁决书送达之日起60日内向上一级行政机关申请行政复议,或在3个月内向人民法院起诉。

b)当事人一方未在法律规定的期限内申请复议或提起诉讼的,房屋拆迁管理部门可依法申请人民法院强制执行。

――>拆迁人已对被拆迁人货币补偿或提供安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行(有严格的法律要求)。

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