真实案例:回迁房能不能买?!

50万买了套300万的房子
 
推开门见到律师,老裴迫不及待的拿出一份合同。
合同是一份购房合同,买房人是章某人,卖房的是开发商京香公司。还没等律师开口问,老裴就给律师说:我是从农民手里买的回迁房,钱也交了,房子也装修入住了,就差办房产证了,但是现在人家说合同不合法!他们是看房子卖便宜了,房子涨了好多,我怎么办!
和老裴有类似经历的,这些年不在少数。随着北京市大规模的推进拆迁,不少原先家住在北京城郊的农民纷纷一夜暴富,手里握着数套房子,纷纷出售变现。2009年像这种90平米的房子,在北京市场价值超过300万,像裴先生这样用区区50万入手,可真算是捡了个大便宜。
真正让老裴着急的,是另外一件事,不久前法院通知老裴去领传票,下个礼拜一就开庭:原房主村民老章把老裴起诉到法院,他要求,确认合同无效!
 
没有产权合同无效?!
 
老裴掏出章某人的起诉状给律师看,章某作为原房主,总结了三点意见:第一,他认为房子交易的时候说的是使用权而不是产权,第二,他认为房子交易的时候没有产权,第三,他认为价格过于便宜。这三个观点是否有法律依据呢?
都有。
2007年北京宋庄画家村出了一个举世闻名的答案,原被告双方分别是农民和居民,交易的房屋是宅基地。法院认为居民违反国家政策购买农民宅基地违法,判决合同无效,画家要把房子返还给农民,农民要赔钱给画家。这个判决就是著名的画家村小产权房案。这个案子壮了章家的胆,他早就听说农民卖房是可以反悔的!
房子交易的时候没有产权是不是合同无效呢?村民老章从他找的律师那拿到的法律依据也有两个:一个是合同法裴于合同无效的规定——违反了法律禁止性规定的合同无效;另一个是房地产管理法的38条:没有产权证的房屋不得上市交易。
至于卖的过于便宜,合同法74条确实也规定了所谓“明显不合理的低价”,合同法还专门有司法解释解释明显不合理的低价:低于市场价格的70%就构成明显不合理的低价。
 
点石成金的两把钥匙
 
照这么看老裴是了无胜算了,差点掉眼泪。律师说你别忙着伤心,我给你讲讲其实这三个观点都不靠谱。你这个案子最重要的事情有两个,解决了这两个问题,房子很可能保得住。
房子能保住?这是老裴做梦都想听到的,他最近别说做梦,觉都睡不着,整夜辗转反侧,如果房子没有了,这床就只能搬到大马路上去了。一听说能保住房子,他大气都不敢喘一下。
这两把钥匙是什么?一个是房屋的性质,一个是房屋所处小区的上市交易情况。
律师告诉老裴,委托之后给律师授权,律师要去调查一下。
 
周五下午
 
周一要开庭,周五老裴才来律所咨询,办完手续已经过了午饭点,律师顾不得吃饭,马不停蹄带着手续赶往区房管局,赶在房管局下班前完成了调查。从房管局出来,律师就给老裴打电话,内容很简单:请放心睡觉吧,这个周末可以高枕无忧。
律师当然睡得踏实,老裴也好不容易渡过了周末。
转眼到了周一开庭,老裴早早来到法庭,坐上了被告席:老裴一辈子也想不到自己会做到被告席上,当然当初买房的时候,他也没想到自己能用50万买到一套90平米的房子。虽然对老裴来说算是倾家荡产,但是老裴心里也很没底。老裴的妻子孩子自从买了这套房子,就不停的埋怨老裴图便宜吃大亏。如果当初拿这50万做首付买个小房子,不会出这样的事。
 
我买的是所有权
 
法槌声打断了老裴的思绪,法院宣布正式开庭。原被告分别发表了代理意见。老裴在法庭上一直盯着曾经熟悉的老章,现在老章坐在原告席上低着头,他媳妇拿着找律师写的代理意见大声念!老裴心里想的是,这两口子怎么还有脸,你媳妇脸皮厚,你难道脸皮也这么厚,我要盯着你,看毛你。越想老裴越瞪眼,老章就这样低着头。
“被告!问你个问题,你说啊?”老裴被坐在他旁边的律师拉了拉,才发现法官正在问话,“你买的是所有权还是使用权?”老裴被法官突然这么一问舌头就打结。对呀,我买的是什么,我买的房子。什么叫使用权还是所有权,这种房子都是使用权的吧……一只手伸过来握住了老裴的手背,老裴一回头看到律师摇了摇头,老裴没敢吭气。法官着急,把问题又问了一遍,律师说:我的当事人买的是所有权。法官说,我问被告,没有问代理人。被告自己回答!老裴一看自己不说也不行,他又一琢磨,自己的律师都说买的是所有权,就按照律师说的说吧。于是他就说,“我买的是所有权!”
 
房屋性质和小区的交易情况
双方发表过观点,就到了举证阶段。农民除了买卖合同,还拿出了村委会开的证明,证人证言等证据,老裴的律师一一做出了答辩。轮到老裴出示证据了,律师提出两份申请,一份是申请追加第三人,地产商京香公司,另一份是申请法院向区房管局调查该房屋的性质和上市交易情况。
法院受理了这两份申请,宣布案件休庭,下次开庭时间另行通知。
转眼又过了一个月,法院通知原被告双反第二次开庭。这次开发商作为第三人参与了开庭,房管局也给法院做出了答复。
开发商发表了这样的意见:涉案房屋性质为按经适房管理,我公司已经办理了房屋所有权证,并具备办理房屋所有权转移的条件。
而房管局就该小区的房屋性质和上市交易限制情况向法院复函:开发商为京香公司,房屋坐落为北京市海淀区,房屋性质为按经济适用住房管理,土地适用类型为划拨。
 
最多加10
老裴虽然不懂法,但是他开始有点明白,这官司似乎迎来了一丝曙光。
开庭结束前,法院问双方是否愿意调解,老裴说愿意,老章也说愿意。老章媳妇提出来,老裴要加100万。老裴瞧瞧律师,律师在老裴耳边说,最多加10万。老裴心里有了底,虽然从价格上就是100万他也愿意出,但他还是大声的告诉对方,最多加10万。
老章媳妇一听勃然大怒:10万你打法要饭的!
法官看双方差距过大,也懒得在费口舌,宣布调解结束,让双方回去等判决。老裴又等了一个礼拜,律师通知他来律所看判决:法院判合同有效,驳回了老章的诉求。这意味着:房子保住了。
 
律师说法
 本案接待当事人的时候,当事人出示了一份买卖合同,交易的双方是村民和开发商,该合同中说明本案争议房屋,是基于拆迁安置的回迁房。该房屋的性质就至裴重要,同时拆迁的项目也很能说明问题:
按照合同记载,该项目是位于海淀区的绿化隔离带腾退项目,就绿隔腾退,2001年北京市曾经出台过一部专门的法规:《北京市国土资源和房屋管理局裴于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》京国土房管权字(2001)1073号。其中第三条规定如下:“按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时,由买房人按照销售额交纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。”
我们特别强调一下,虽然法律没有明文说明,但是实际操作中这种房子并不受5年交易限制。也就是说,绿隔腾退安置的这种经济适用房是可以正常上市交易的,他只需要补交3%的土地出让金。

上一个:张洪昌律师代理北京首例腾退政府信息公开案胜
下一个:争夺公房拆迁费 继承之诉被驳回