如遇动迁,亲人莫急变仇人

如果你不经历一次继承和分家,你不知道兄弟有可能反目;如果你不经历一场离婚,你不知道昔日你侬我侬的夫妻会撕成这般;如果你不经历上海的一次动迁,你不会明白大家庭的斗争竟会如此激烈。
上海的房价一直在涨,不仅涨崩了二手房买卖双方的关系,随之而来土地的一次开发对应的巨额的补偿也会让兄弟、姐妹、父母等对簿公堂。改革开放以来,中国的房地产市场一直在变化,国家的政策也一直在变化,随之会产生比较多的遗留问题,宏观上是老百姓和国家的矛盾导致的遗留,微观上就是小家庭之间的矛盾的遗留。姥爷、爷爷辈的公房一直留到现在,94房改售后公房只登记在小叔一个人的名下,哥哥单位分配的公房赠予给了弟弟,父母亲知青返乡后户口落在了岳父家等,为什么我举这么多例子都是有关公房,是因为房改之前,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。这种制度模式在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。而现今上海有大量的公房动迁,解决这批老公房是时代的趋势!
上一辈儿的感情到后代,未必就能保持较好的关系了,我国自古皇帝掌权后封打江山的兄弟为诸侯,世代封侯,这种较好的关系都不会保持很久,诸侯割据的时代自会来临,这种关系亲疏的演变放在现代也是一样。我本身身处上海,对上海也有感情,今天写这篇文章是希望更多的人看到之后了解动迁这件事到底与你有多大的关系,你有多少利益,这些利益是否会因你咄咄逼人、与亲人撕破脸而变化。夸赞的来说,我这算是国家强制拆迁法律的代言人,社会和事佬。
动迁是我们的老土话,实际上2010年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后,新项目一律都变成了征收项目,征收一词便成了专业的拆迁符号。上海的旧里、公房的面积都比较小,极大多数人仍以为现在的征收还是数人头,实际上现在的动迁补偿与人头没有较大的关系,补偿主要还是数砖头(看面积),面积怎么看呢,是根据你的房屋租赁证上登记的面积来计算房屋补偿款。上海人在征收事务所转几圈大概就能听到很多人说“三块砖头”,这三块砖头从法律角度来说指的就是房屋拆迁补偿款,即按照面积计算可以获得的安置补偿款,三块面积的钱具体是:
1、市场评估价格(面积*换算系数*该户评估单价*0.8)
2、价格补贴(面积*最高0.3*市场评估均价)
3、套型面积补贴(最高15*市场评估均价)
以上结果房屋安置补偿款是公房征收中依据面积计算得来,跟户口没有一丁点儿关系,看到这里,或许很多人会说,户口难到一点用处都没有吗?答案是否定的,户口的多寡会影响该户拆迁是否可以认定为居住困难户,即是否可以申请“托底”,如果属于困难户,则可以获得额外的困难保障补贴,具体的认定方式和计算方式此处就不赘述了。当然除了以上的房屋补偿款和保障补贴,还有签约奖励、一次性奖励、搬迁费、装修装潢费等,如果是非居,还会有设备搬迁费、重置成新费、停产停业损失等。
了解了公房征收有哪些补偿之后,家庭的纠纷才刚刚开始,很多人认为承租人应该多分一些,或者居住在里面的人应该多分。现阶段的政府出于效率的考虑,在征收中是不管该户家庭内部的分配,只处理该户在此次征收中总共可以获得多少补偿,家庭内部的分配如果遇到问题,一致推向了法院,故而法院就有了较多的关于安置补偿共有纠纷的官司。 
要理清楚怎么分配,我们首先要搞清楚同住人的概念,同住人是指在拆迁许可证核发(征收决定公告)之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这里的他处有房仅限于福利性质取得的房屋。而房屋安置补偿款(三块砖头的钱)分配原则是承租人及同住人均等分配。说到这里,大家也明白了大概,只要自己被认定为该公房的同住人,便可以分到一份补偿款,并非基于你是承租人或者强势或者年长便可以多分配。公房拆迁还会遗留很多家庭内部的问题,具体情况具体分析。
我们看过一个故事:小明想娶妻,便在自家房子墙上写了一个“拆”字,小红基于这个“拆”字从一开始的不愿意到后来的愿意嫁给小明,但是结婚很多年,房子始终未遇拆迁。揭示了一个道理“拆迁会换得新房”,按照这个思路,拆迁本身是一个好事儿,如果亲人反而因为这件事情反目成仇,那便是时代的悲哀。还是那句话,遇到不懂的问题,事前咨询专业律师,可以少走很多弯路,也可以避免悲剧的发生,当然了,该起诉的还是要起诉,因为很多诉讼手段能为实现己方的权利提供保障。
(作者|吴声威律师)
附参考法律:
(1)《国有土地上房屋征收与补偿条例》
(2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)》
(3)《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》
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