企业拆迁停产停业损失计算

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。因此,停产停业损失是房屋因征收活动不能继续从事生产经营而造成的损失。同时该规定第二十三条规定:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据企业拆迁被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  实践中对停产停业损失补偿方式具体分为以下几种:
  1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算。例如,《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定,拆迁非住宅房屋造成停业,属于营业用房的,应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。
  2.根据经营收入、利润等指标确定。深圳规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按照上年度同行业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。
  3.区分企业用房是住宅用还是非住宅用,如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定:
  (1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为: 停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限
  ①用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。
  ②月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
  ③修正系数基准值为1,根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正,修正调整幅度不得超过20%。
  ④员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保障补助,员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
  员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。
  (2)用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。
  5.按照营业年限计算。一般是在确定税基后,根据营业年限确定相应的补偿倍数。
  6.由评估机构进行评估。由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果进行补偿。
  7.据实补偿,协商确定。由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定,补偿期限为停产停业的时间。

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