企业拆迁中律师的作用

  企业拆迁,对一个企业有着至关重要的影响,关系着企业能否持续发展。一次拆迁,可能让一个企业的发展变得困难重重,也可能让企业赢来一次发展的飞跃。自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号文)和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市政府71号文)的颁布,上海市的拆迁工作变得更为规范,基本实现了全市拆迁政策的统一。实践中征收的房屋类型以居住房屋为主,非居住房屋(企业)的拆迁在各区的规定、口径、补偿方案还会存在一定的差异性。
  律师以其拥有的对拆迁相关的法律规定、拆迁的程序及在拆迁中所享有的权利义务等法律事项的专业知识,参与拆迁,帮助企业更好地维护自己的权益,更多地争取应得的补偿。具体而言,律师在企业动拆迁过程中的作用,主要体现在以下几个方面:
一、介绍情况及提供简要方案。
  1、介绍拆迁的流程,并告知在哪些阶段企业可以积极参与其中,如征收决定阶段、征收方案确定阶段、协商签署协议阶段、搬迁阶段等。
  2、介绍具体的补偿项目及计算方式,如固定资产损失(土地、房屋、设备、临时建筑、道路、树木等)、停产停业损失(搬迁费用、停业损失、员工解雇补偿等),并告知哪些部分的利益是尽可能争取的。
  3、根据企业的实际情况和所处的阶段,提供简要解决方案。
二、对企业尽职调查及协助出具拆迁损失报告。
  1、向拆迁单位了解政府征地批文、规划许可证、拆迁许可证、拆迁补偿方案等政策或文件。
  2、对拆迁企业作一定的尽职调查,包括:企业营业执照、纳税情况、员工劳动合同及社保缴纳情况、企业近三年的营业利润情况、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据等;企业的土地出让合同、房屋的产权信息或者土地、房屋租赁合同等,企业自有房屋和租赁房屋在拆迁中所享有的权利并不完全一致。
  3、制作拆迁损失报告。对企业的相应动产和不动产进行调查,包括:土地、房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等,可搬迁的,折价补偿,不可搬迁的,应全部补偿。根据需要,建议企业邀请评估公司对相应资产进行评估,作为主张损失的依据。根据上述结果,协助企业制作损失报告。
三、参与拆迁补偿安置谈判并协助签署补偿安置协议。
  1、律师协助企业与拆迁单位协商谈判、合理反映企业损失及要求。
  2、审查补偿安置协议内容,看是否存在对委托方不利的情形,审查协议双方的签订主体,违约责任等条款等。
  3、监督拆迁程序的合法性、监督补偿安置协议的有效履行。
四、代表企业参与诉讼或其他法律程序。
  1、代表企业参与和其他第三方之间的租赁合同、产权纠纷、劳动合同等诉讼、仲裁等。
  2、代表企业就征收决定、拆迁补偿方案等事项向政府提起行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

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