企业拆迁中土地使用权纠纷问题

中小企业的的土地权属,主要有以下几种形式:
  1.有的是土地承包经营权,也就是在集体土地上建的厂房用于养殖、种植或生产制造。有的是利用自己的土地承包经营权,这就是完整的土地承包经营权,在拆迁的时候应该有相应的补偿。
  2.有国有土地使用权证的,完全取得了国有土地使用权。
  3.集体企业一次性买断。当时是通过拍卖、一次性买断也好,买断的是乡镇集体企业一次性打包出售的资产,这就是连地一块买断的集体所有制资产。
  4.集体企业改制。以前是集体企业,由集体企业内部股东一次性买断改制为私营企业,这也是有完整土地使用权的。不要看表面形式有可能签的是土地租赁协议,但是改变不了他一次性买断土地使用权和地上附着物的本质。
  以上这四类都是有完整土地使用权的,也就是你要分清占用的土地是集体所有制土地还是国有土地。国有土地也会有租赁和真正的土地使用权的问题。比如讲租赁国有土地的土地或厂房,那么完整的土地使用权就是上边所讲的四类。偶尔还会出现从政府手里进行划拨性土地,特别针对招商引资的企业比较多。
  在拆迁中,大家不能对这个问题产生模糊的概念,有很多中小企业主问道:“我签的是租赁协议,我感觉土地使用权也是我的。”或者明明有土地使用权被对方忽悠了,成了租赁权。我们清楚承租关系是租赁权,有土地使用权证的是物权,拆迁中补偿物权不补偿债权,租赁权是不予补偿的,也是无法纳入到拆迁补偿范围的。
  土地使用权的补偿在整体补偿中所占的比例是多少?这个问题我们经过统计得出一个结论,完整土地使用权在中小企业补偿的比例能占总体补偿的40%左右,厂房重置补偿价占20%左右,停产停业损失占20%左右,其他的是附属物搬迁费。当然这不是准确的数字,有些企业本身机器设备非常多,而且不可搬迁的附属物也很多,会适当调整比例。总结起来,土地的补偿大约不低于40%。
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