夫妻共有房产 一方能否私卖

  共同财产,单方处分,夫妻另一方起诉腾房,诉求被驳回。原因就是已经办理房产过户,买受人依据善意取得制度可以取得房屋合法产权。

  王某与赵某婚姻关系存续期间,于2009年8月14日经法院调解离婚。离婚调解书未提及该房屋的处分情况,当时该房屋的产权仍然登记在王某名下。唐某于2008年下半年,也就是王赵夫妻关系存续期间,从王某处购买该房产,签订了合同。王某还向其出具了收取购房款的收条一张。该收条内容为“今收到唐某一次性交来购房款人民币柒拾捌万元整”,落款处收款人为王某,缴款人为唐某,落款时间为“2008.9.28”。随后并办理了房产过户。赵某在和王某协商分割共同财产时发现此事,诉至法院要求确认房屋买卖合同无效,唐某腾房。
 
  物权登记制度的设立就是要使物权具有公开性、可识别性,使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状。本案中尽管房产实际处于夫妻共有状态,但对于唐某来说,只能以房屋权属证书上的记载为准。最终法院采用了善意取得制度,驳回了赵某的诉讼请求,对于与王某分割财产纠纷另案处理。

  夫妻财产,一方单独处分,是很常见的离婚前私自转移共同财产的行为。因为产权证登记在一方名下,善意取得制度也给夫妻一方转移财产提供了很多便利条件。在认定买受人是否善意时,法院有一定的自由裁量权。要推翻否定善意,相对于实际共有方来说举证难度较大。这类案件,大多以夫妻双方分割财产另案处理。
除了善意取得之外,还存在一种夫妻一方私自转让共有财产的行为是合法有效的。即婚姻法司法解释(一)第17条第1款规定,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。但是家事代理行为必须在日常家事范围之内实施方为有效。这里的“家事”主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必须的事项。其范围主要包括维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等。夫妻一方滥用家事代理权或超越代理权范围的代理事项,其后果应当由行为人自己承担。

相关法条
      《中华人民共和国物权法》
  第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
  第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
  第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
  (二)以合理的价格转让;
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)
  第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
  (一) 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
  (二) 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
  建设部《房屋登记办法》
  第五条  房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
  房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。
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