国五条出台引发退房潮 秦兵团队律师为您剥茧抽

  已经签好了购房合同并向房主支付了定金和首付款,但房主却拒绝办理过户和网签手续,导致“国五条”北京细则出台后,单身的李女士失去了买房资格。4月7日,丰台法院受理了本市首例涉“新国五条”房屋买卖合同案件。
 
  3月30日,“国五条”北京细则落地,部分单身人士失去了购房资格,或因首付比例的提高而放弃买房。细则实施两周以来,在房产交易过程中,有一些房产纠纷不可避免地产生。
 
  为此,记者采访了秦兵房产律师团王佳红律师,总结出四种退房情况,指出在处理退房纠纷中应注意的问题,为购房者提供“退房攻略”。
王佳红律师就税费限购等事宜接受采访
      
  王佳红律师认为,新政是买卖双方在签署合同之时无法预见的。一般情况下,新政实施后,购房人不具备了购房资格,或没有实力支付多出的首付款及税费,可以要求退房。开发商或二手房主应当退还首付款,中介公司还应该退还居间服务费和评估费。
 
  不过,王佳红律师也认为,虽然新政的出现属于情势变更的范围,但是情势变更的判断有严格的条件限制,还要根据每个合同的具体内容、履行情况、新政给购房人带来的影响有多大等多方面来判断。
 
案 例1
 
税费增加 退!
 
  2013年2月,王女士通过中介公司购买了一套二手房,双方约定税费由王女士承担。合同签署后,王女士交付了首付款、中介费,也提交了银行贷款的相关资料。在合同履行中,北京出台了“国五条”的实施细则,直接导致王女士支付的个人所得税无形中增加了70多万元。为此,王女士和房主协商希望一部分多出的税费由房主承担,遭到房主的拒绝。无奈之下,王女士以无法承担多出的税费为由将房主和中介起诉到法院,要求解除双方签署的买卖合同,退还已经支付的购房款以及所支付的中介费。
 
  王佳红律师解读:根据《合同法》司法解释(二)的规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平的,当事人请求人民法院解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定解除。
 
  就本案而言,新政是买卖双方在签署合同之时无法预见的,新政的实施导致了王女士的购房成本增加很多,若是要求王女士承担多出的税费继续购买房屋,这对王女士不公平。所以,法院应该以情势变更为由支持王女士的解除合同的请求,并且房主应该退还首付款,中介公司应该退还居间服务费和评估费等。
 
案 例2
 
  2013年1月,李先生购买了第二套住房,总价为515万元,他向房主支付了310万元的首付款和10万元的中介费,剩余205万元打算采取银行贷款的方式支付。新政出台后,第二套房的首付款比例提升至房屋总价的70%。为此,房主要求李先生增加10%的首付款,否则拒绝办理过户手续。无奈之下,李先生向法院起诉,要求解除双方签署的买卖合同,退还已经支付的首付款以及中介费。
 
首付提高 退!
 
  王佳红律师解读:在本案中,新政的出台是买卖双方在订立合同时无法预测的重大变化,而这种变化对于购房人李先生来说需要另行支付50万元的首付款,如果李先生不具有这个经济能力,那么法院应该以情势变更为由解除合同,房主退还李先生已经支付的首付款,中介公司也应该退还中介费。
 
案 例3
 
  2013年1月27日,李女士和张先生父子签订合同,约定她以440余万元的价格,购买二人共有的一套建筑面积近130平方米的房屋。合同签订后,李女士当即支付了2万元定金和28万元首付款。双方约定张先生父子于3月30日之前为李女士办理房屋过户手续,同时由李女士再支付150万元,其余房款于2013年年底一次性支付。
 
  签约后,李女士按照约定凑齐剩余款项,但张先生父子却拒绝为她办理房产过户手续,同时也拒不配合办理网签手续,导致3月30日“新国五条”北京实施细则后,李女士失去了购买该房的资格。
 
  李女士将张先生父子诉至法院,要求解除合同,并要求返还已付购房款28万元,并双倍返还定金4万元。
 
拖延过户 退!
 
  王佳红律师解读:根据《合同法》司法解释(二)的规定,若是合同履行中发生了订立合同时无法预测的客观变化,导致合同一方若继续履行合同则对其明显不公平,在这种情况下法院可以判决解除合同。就本案而言,若是房主不存在任何违约情形,购房人遇到新政无法继续履行合同的,则房主不需要承担任何法律责任。但是,现在李女士之所以无法过户,完全是由于房主的迟延过户导致遇到新政,对此房主需要承担合同中约定的违约责任。
 
案 例4

  2013年1月,孙先生为自己的父母购买了第二套住房,因为父母年纪大了,很难办下贷款,所以买卖合同是以孙先生的名义签署的。合同签署后,孙先生支付了首付款和中介费,房主将房屋交付给了孙先生父母居住。
 
  新政实施后,尚是单身的孙先生因不能购买第二套住房,所以无法办理过户。为此,孙先生起诉到法院,要求解除与房主签署的买卖合同并退还房款,并要求中介退还中介费。房主表示可以退房,但因为房屋已交付给孙先生父母居住,所以应该扣除房屋租金或使用费。
 
单身受限 退!
 
  王佳红律师解读: 孙先生在购房之时是完全具备购房资格的,但是在合同履行中因为新政的出台,导致合同无法继续履行的,法院应该判令合同解除,房主退还已经支付的房款,中介退还中介费。至于房屋使用费或租金事宜,因为新政的出台是双方都不能预测的,所以任何人都无需承担法律责任,为此房主无权主张房屋的使用费或租金。
 
退房攻略
 
1 看清合同约定
 
  要清楚买卖合同的具体内容。例如,买卖双方约定:“合同履行中若因为政策原因导致税费增加的,则增加的税费由购房人承担。”若是在合同中有这样的约定,购房人就无权以个人所得税增加为由解除合同。
 
2 看是否有故意拖延
 
  要看合同的履行过程中买卖双方是否有拖延履行的情形,从而导致合同无法继续履行的。例如:房主因为房价上涨,感觉自己出售的价格低,本应在3月31日前可以完成过户,但是因为房主的毁约导致遇到新政,购房人不具备购房资格的,此时买受人可以解除合同,且有权追究房主的违约责任或赔偿责任。 
 
3 看是否被限购 
 
  看自己是否符合实施细则中限制购房的范围。例如,看自己是否属于单身人士,且是否是第二套购房。若完全符合以上条件,就可以提出解除合同。
 
4 看首付款差额
 
  看自己是否符合首付款应该予以提高的范围。例如,因为新政的出台,导致自己的首付款需要提高,且提高的数额是自己经济能力所不能承受的。这里需要注意的一点是,要看提高的首付款数额具体是多少,若是仅仅需要提高几万或数额很少,这种多出的首付款数额对于合同的继续履行没有太大的影响,在这种情况下法院不一定能支持合同的解除,所以购房人要因量而异。 
 
5 看双方税费约定
 
  还要看自己是否属于个人所得税增加的范围。例如,新政的出台导致原本很少的税费变得很高,而双方对于高出的税费又没有约定的情况下,法院也可以判令解除合同。
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