借名买房 买房协议被判无效

  回龙观、天通苑,可以说是北京两大著名经济适用房住宅区,也是拆迁、征收回迁安置的两大集中营。回迁安置房交易、借名买房在这里尤为明显,纠纷不断。

  8年前,张女士想在北京买套房,因为不是北京户口,购房资金也不多,恰巧自家有个亲属拆迁,在昌平有一个回迁安置房的回购指标。所以经过多次协商并签订协议,约定由张女士缴纳首付款,借用亲属的名义办理按揭和购房,并约定产权证下来后,配合办理过户。 

  多年后,产权下来,亲属始终没有给自己办理过户,诉至法院。法院认为,该房屋购房款确系张女士支付,该亲属应该将该出资款返还给张女士。综合本案实情,又考虑到该房屋现有价值有很大幅度的升值,导致张女士丧失了以同等价格购买其他房屋的机会。因该房屋性质系经济适用房,双方违反相关的政策规定,合同应属无效;双方均存在过错,应承担相应的责任。最终法院酌情以7:3的过错责任认定。张女士虽失去房屋所有权,但是拿回了自己当时的出资款和70%的升值比例。 

  团队律师代理数起借名买房纠纷案件,总结以下涉诉风险:一是只是口头协议,一方否认曾约定借名买房。常见都是发生在亲友之间,基于感情信任;二是因为房价的上涨,出名人反悔不按约定履行,拒绝办理房屋过户手续;三是出名人要求腾退房屋,甚至再行出卖、抵押;四是出名人是房屋登记的产权人,一旦该产权人去世,该房屋会面临继承分割的风险。

相关法条:
2010年12月,北京市高级法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》

第十五条  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条  借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的,可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

上一个:继父子争夺房改房 违反国家政策一场空
下一个:军产房买卖合同无效 立案难被律师破解