买二手房的注意事项

  购房最容易产生纠纷的几个问题:第一是产权证,购房者什么时候取得产权证?第二是交房时间,购房者最终什么时间拿到房屋?第三是房屋面积,购房者购买房屋的使用面积、套内面积、建筑面积到底是多少?第四是房屋的质量,购房者怎么写明房屋的质量?怎么通过约定来明确质量的表现方式?
一 产权证问题。

  房屋所有权证是证明房屋所有权的重要凭证,能否办到房屋所有权证对于购房着而言极其重要。
 
  1弄清楚产权证上的房主与出卖人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。不能排除在二手房买卖中会出现有人通过虚假的产权证骗取买受人的信任,继而签署二手房买卖协议,骗取买受人的钱财。
秦兵房产律师团队的建议是一定要事先确认房屋所有权证的真伪及房屋所有权证上各项信息。具体的确认真伪的方法:
 
  (1)网上查询:点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询);
 
  (2)房产局查询:若要查询的准确的个人房屋所有权证信息(包括:房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等),则必须携带个人身份证件及房屋所有权证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一,那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离,那么您就需要跑两个部门。不过很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”,就是我们俗称的“小产权房”。
 
  2 确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符,向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。个人商品房、经济适用房、集资房、房改房……房地产市场上对房屋的称呼越来越多。在购买二手房前一定要明确您要购买的二手房的性质,注意区分共有房产和私有房产,不要因为小细节的疏忽造成重大财产的损失。
 
  3 确认产权的完整性,查验房屋有无债务负担,有无房产抵押,包括私下抵押、共有人等等。可能会存在此种情况,房屋的所有权人不止一位,而是兄弟姐妹或者朋友、父亲,但是产权证上只有其中一人或者几人的名字,这时,买受人一定要与所有的共有人见面,取得所有共有人的一致意见,且要求代表其他共有人办理二手房买卖事宜的代表人取得相关共有人签字的授权委托书。在二手房买卖签订协议时,所有共有人都应该在协议上签字,不能出席签字的共有人应该授权委托其他共有人或其他人作为代理人签字。不能出席的共有人委托其他共有人或者他人代为签署二手房买卖协议时,应有签字且经过公证或者律师见证过的授权委托书。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买,以免日后发生纠纷。 
 
  4 房屋所有权证过户时间:建议二手房买卖双方签订一份补充合同,在合同中明确提出取得产权证的准确时间,并且明确约定未在约定时间取得产权证的违约责任。

  5 出卖人应当协助买受人办理相关过户工作。出卖人应当承诺提供足以使买受人通过个人行为或者在律师的帮助下确定房屋所有权证。

二 交房时间
 
  秦兵房产律师团在此提醒各位一定要在合同中约定明确的交房时间,以及未在约定时间交房的法律责任。如有的二手房买卖合同中约定某年某月某日交房,每延迟一天给购房者千分之一的违约金。延迟90天以后,购房者有权有权解除合同退房,但是90天以后的15天内,如果购房者不提出异议,视为购房者不退房。(见《204购房合同自助手册》)
 
  通常买受人未取得房屋,原因可能是在双方签订合同后,市场出现价格上涨,以至于出卖人反悔。尤其是在7月,北京的二手房市场出现价格上涨的趋势,出卖人毁约的情况就会随之增多,市场蔓延恐慌情绪。此种情况的应对措施,参加《7月北京房价上涨!购房人应警惕业主毁约》(http://www.qinbing.com/?action-viewnews-itemid-2854)。
 
三 房屋面积
 
  建筑面积包括公摊面积和套内建筑面积,套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。公摊面是指与商品房在同一栋楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。套内使用面积是指各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。买受人有权在交房前或者交房后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量。
买受人和出卖人应当在合同对面积约定违约责任,确保实际面积和产权证上登记的面积一直。
 
四 房屋质量
 
  二手房不同于一手房,经常存在隐蔽的房屋质量问题。首先我们来看看二手房市场上常见的质量问题都有哪些。在二手房市场上,常见的质量问题有以下7种,购房者必须对其逐一了解,在选房时进行对比分析: 渗、漏 通称“六漏一渗”,是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。从居民投诉和多次质量抽样查看,这类问题约占总数的70%以上。 堵、泛 上下水管道和卫生洁具堵塞,影响极大。这类问题占质量问题10%左右。屋面天沟积水,阳台和卫生间地坪倒泛水,以及阳台雨后积水,造成楼地面渗漏,甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。 壳、裂 “壳”是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳;“裂”是指墙面、地面和屋面等裂缝。起壳、开裂最容易导致渗漏和面层脱落。 砂、渗 “砂”是指楼地面起砂,“渗”是指住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。这类质量问题,往往给住户带来诸多生活上的不便。 粗、污 “粗”是指钢木门窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙,内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙。“污”是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。 钢门窗问题 钢门窗开启不灵活,关闭不密封,零件脱落,损坏多。这往往给居住者带来不必要麻烦,也是一类需注意的质量问题。 电器安装问题 主要问题有:安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短(断)路、漏电、烧损等,这些问题将形成居住安全隐患。

  尤其是眼下,北京暴雨过后,很多房屋的质量问题都显现出来,在这种情况下我们作为买受人,应当如何进行维权呢?

  秦兵房产律师团提醒您,业主在购买二手房后出现了质量问题,一定要与律师沟通,确保最优方案得到最合适的补偿。

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