美国房产流转的那些事

  美国时间2014年1月28日,在经过十三个小时的空中飞行之后,作为秦兵房地产律师团队中的五名成员,顺利抵达华盛顿杜勒斯机场,在随后的几天里,五名成员以美国的独立屋、二手房、公寓作为目标,进行了查看房屋、访问专家、严密论证等一系列行为,现根据美国之行的所见所闻所思,针对美国的房地产流转制度提出自己的见解。
 
一、美国房地产分为以下三个发展阶段
 
  从殖民地时期至19世纪80年代后期。从美国独立后,及开始通过协商、公开拍卖及议会议价的方式进行土地权利的私有化进程。
 
  19世纪20年代后期至二战。在这个时期,开发规模不断扩大,公共配套设施迅猛发展,从而为居者有其屋打下基础。
 
  二战后至现在。出现了周期性的变化,有跌落,2007年次贷危机使美国的房地产受到重创,但近年来,许多大型企业开始向房地产渗透,开发规模呈明显上升趋势。
 
二、与国内相比,目前美国房地产流转的以下特点:

  法治保护:拥有永久性产权,不受70年限制,同时房产的权利空间涵盖地表、地上和地下。在交易流程中买房人的权利受到严密保护,资金安全会得以保障。不会出现拆迁钉子户、权利得不到保户的情形,风可进,雨可进,国王不能随意进,最原始的愿买愿卖一直延续,很多开发商、建筑商的规划往往因为一户业主的原因而不得不重新修改。

  面积的计算方式不同:美国房子面积是以居住面积来计算,也就是说室内可居住面积,车库阳台不计入面积,不会因此而出现纠纷。中国的房屋面积是建筑面积,计算方式往往比较复杂,尤其出现了特有的得房率的说法,这也往往给开发商制造了若干的面积偷手的行为。
 
  中介的房源及所起作用不同:美国的中介房源系统往往是资源共享的。众多的中介将所掌握的房源登入统一系统,同时中介对于房产交易能起到很大作用,比如对于卖方信用的掌握,有无不良记录,这样对于交易的安全就有了保障。中国的中介房源是自有的,对于交易主要是撮合约见,办理过户。
 
  房产税不同:在美国只要拥有房产,就要交税(对于部分业主来讲,往往会选择区位较好的房产,以便于出租)。在国内,目前还没有完全实施房产税。
 
  装修与否不同:在美国,建筑商所出售的房产均属于精装修,房价包含装修内容,作为购房人往往可以直接拎包入住。在国内,不完全是精装修,部分精装修属于开发商规避国家限价政策的措施,房价按照政府的要求进行一房一价,但从装修上又得以实现利润。
 
  佣金或中介费用的支付不同:在美国,佣金由卖方支付,而且如果没有实现合同目的,中介是拿不到佣金的。在国内,中介费由买方支付。
 
  交易中的主体不同:在美国,开发商只拿地,建筑商进行建造和出售,经纪公司和相关协会在房屋交易中会起到重要的作用。
 
  建筑的原材料不同:除了公寓房之外,其他房产为木头所建,相对环保,同时房屋的防烟防火的设施设备十分先进,确保防火安全。
 
  房屋设计及物业管理、物业环境等方面也不同.
 
三、美国房地产交易买方主要所涉及的费用
 
律师费、登记费、交易税、房检费、产权调查费、房屋估价费、产权保险费、公证费、勘察费、房管协会费。
 
四、美国商品房交易流程
 
  准备好存款证明,最好是美国银行的存款账户;准备好护照和身份证明;通过Email等广告查看房屋信息;看房屋现场;到建筑商处登记;签合同,审图纸;对于房屋的装修进行增项(房屋的建设周期通常为4到6个月);不断的开会,如开工现场会议,屋顶完工会议,封墙会议;内部装修;过户之前的检查、核对图纸、材料检查;选择过户公司;贷款、过户;当天入住。
 
五、美国二手房流转交易的流程
 
  持护照和签证;申请正式贷款批准信;选区位、看房、选房;买方下offer(单边合同),进行开价;交纳押金 ;等待卖方是否接受出价,往往三天后,卖方不接受出价,押金退回;买方聘请专业人士房屋检查;可以根据检查结果,如发现问题,与卖方进行再次价格协商,如卖方不同意修复,买方可终止合同;签订正式合同;打款(定金)至产权公司的账户。在经过律师审核后,生效。
 
  产权调查(Title Search),当买方与卖方签订了买卖合同后,产权公司的律师就要开始调查卖方的房子的产权记录,即物业的产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权有没有债务,如欠地产税,物业管理及政府的罚单等。如果有问题,就一定要解决了才能转移产权,如果卖方不愿意解决所查出的问题,那么买方就可以中断合同,定金退回给买主。
 
  产权保险,如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(closing),其性质为独立于买卖外的保险公司,一旦房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。
 
  房屋验房,如家具该留的留,该搬的搬。
 
  提供第三方账户,在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平,往往禁止定金由买房的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦卖方违约,买方要求退还定金时,卖方的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。
 
  如果定金是在买方经纪人手里的话,一旦卖方违约,卖方要扣下定金时,买方经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以,定金不能存放在经纪人手中,只能存放在中立的第三者—产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退给买方或被卖方扣下。
 
  产权转移过程,所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买方要把付的房款用银行本票的形式支付给产权公司(不是卖方)。如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。
 
  产权公司会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如:佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖方,所以很多卖方在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

六、投资形式分析
(1)投资回报相对稳定,不会大起大落。
(2)实现分散投资,应对汇率风险。
(3)介入时机较好,政策环境较优越。
(4)教育模式发达,对于下一代的成长不言而喻。
(5) 全球通用可质押财产。

七、媒体报道
 
  “2013年《投资蓝皮书》发布会暨城镇化与投资研讨会”昨天在中国社科院召开,由该院社科文献出版社与中国建投投资研究院联合推出的《蓝皮书》称,预计今年中国房价总体将趋于稳定,并称投资中国楼市不如去美国买房地产。

  蓝皮书认为,预计今年中国房地产市场需求保持小幅增加,房地产开发投资增速继续保持下滑态势,全年增长14%左右,略低于去年。在保持经济平稳增长、加强房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下,预计2013年房价总体将趋于稳定。

  蓝皮书认为,相比之下,2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升,新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。

  蓝皮书称,从中美房地产的形势比较来看,中国楼市上涨的空间有限,且对投资需求有诸多限制,而美国正处于触底回升阶段,按照美国房地产周期的历史情况推断,该上升趋势大致能维持5到7年,有较大的上涨空间,所以投资中国楼市不如去美国买房地产。

八、中国人在美国买房小建议:

(1)语言不通,交流困难,我们对于何时报价、如何签合同,合同权利义务、条款的内涵、定金的支付、产权调查内容、房屋检查报告、过户后房产信息查询方式,这些美国本土经纪公司往往不加以解释,所以尽可能选择华人经纪人,沟通起来比较容易,信任感也强一些。

(2)对于在网上查不到的,信息不透明的房产一定不要出手,以免落入陷阱。

(3)一定要选好区位,区位,区位,还是区位,千万别贪图便宜吃大亏。如学区房,首先升值空间较好,其次租赁起来也比较容易。

(4)在交易过程中一定要看历史售价,我们考察的一套房产,业主以37美元购得的一套房屋,转手出售价为120多万美元。

(5)可以考虑买Foreclosure House和short sale。

(6)高压线和高速公路周围的房子一定不要买。

(7)在二手房的交易过程中,尤其是银行拍卖的房产,一定要进行房屋设施设备的详尽检查,因为对于此类房产,被银行赶出家门的美国人,有时会处于泄愤的原因,对于房屋的设施设备进行破坏。

(8)同样有些房屋存在凶宅的情形。

(9)要格外关注水系统的使用。
 
 
  时间仓促,错误难免,抛砖引玉,尽请指正,祝大家在新的一年里投资成功,幸福安康!
                                      

                                                                                                                                                   刘玉庚
 
                                       二零一四年二月十八日

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