原房主不迁户口二手房落户遭遇“户口老赖”

  2012年5月,康女士与万先生签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,万先生将北京市朝阳区青年路华纺易城小区的房屋出售给她,康女士已经支付了全部房款,双方于2012年7月完成产权过户。

  合同约定,万先生应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。康女士曾多次联系万先生,敦促其迁出户口。但万先生以各种借口直到2014年7月10日才将户口迁出。康女士认为,这种行为严重侵害了她的利益,要求万先生赔偿损失20万。

  实际上,从康女士与万先生对于户口迁出的时间及违约责任的约定来看,万先生确实存在着违约的事实,应当承担相应的违约责任。但康女士在合同中约定的的违约金额明显过高,综合考虑本案中万先生迟延迁出户口的时间、情形以及康女士的损失情况等因素,违约金只能支持一部分。

  我国现行户籍制度对此并无明文规定,属于政策空白。户籍相关人士表示,二手房方面的落户问题纠纷不断,根源就是目前规范户口迁移的法律,是1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》。“没有强制迁出规定。”由于不存在产权交易等问题,这部诞生于上个世纪50年代的法律并没有规定户口的强制迁移问题。

  在北京,确实存在一个详细住址的一套房屋上,存在多个户口本的情况。原则上,一个地址只能一个户口本。但对方只有一处房产,没法迁出,只能以协调为主。这种内部规定也并非强制执行,实际操作会根据情况变化,考虑的因素很多,这种复杂性正是缺乏法律明确规定所致。

  正是由于存在法律空白,如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口,在法律上也不构成侵权,新业主如果要维权确实比较困难,目前常用的方法是与原业主沟通。北京的户口承载着一些社会福利,尤其在学区房这一点上,因此,在二手房买卖中,只能通过合同约定去规避落户纠纷的发生。

  法律没有强制对方户口迁走,但合同规定了违约责任,这就算违约,需要负法律责任。合同中明确落户相关事宜,是一种不得已的保护手段。
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