北京二手房交易流程

北京每一年有将近20万套二手房买卖交易,平均交易价格从2009年的一万六千元,飙升至2015年的三万八千元,且一直处于平稳上涨的趋势。
 
自2010年,北京市颁布限贷令,2011年起,北京市又执行了较为严格的限购政策。二手房交易量从2009年的二十五万套,降低到2012年的十万套,又逐步调高到2015年的19万套。
 
因为接手了大量的二手房买卖合同纠纷, 秦兵律师团队的律师建议购房人(业主)务必熟悉北京的二手房交易流程,有利于二手房买卖的交易安全,避免纠纷发生。
北京二手房交易
在北京,二手房交易大体上可以分成五步:
 
一、寻找房源
 
根据购房人是否委托中介进行交易,在北京房屋交易分成两种,居间交易和自行成交。通过中介成交,就要支付中介费,好处是房源相对较多,后面的交易流程可以由中介代劳。
自行成交,好处就是可以省掉中介费。
 
二、合同签订:分成手签和网签两步
 
在北京,北京市住建委要求所有的买卖交易都要签订范本合同,住建委提供了两个版本的范本合同,分别是《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》(http://www.bjjs.gov.cn/portals/0/2011/北京市存量房屋买卖合同(自行成交版).doc)和《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(http://www.bjjs.gov.cn/portals/0/2011/北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版).doc),如果是通过中介买房,购房人不需要下载合同,因为中介一般都会提供范本合同的纸质合同版本供买卖双方签订。
 
买卖合同签订后,在北京还需要登录住建委网站进行网上签约,网上签约的合同可以和纸质合同内容不一致,以双方的手写合同为准。
 
秦兵团队建议在签订合同时,最好由购房人委托一位律师参与合同签订,这是因为通过中介签订的合同,往往以促成交易为主要目的,比如当业主为多人时,为了能够尽快成交,中介也不会提醒购房人必须和全体业主签协议。这样操作虽然可以快速成交,却会导致事后由于房价快速上涨成为业主一方毁约的理由。    
 
三、资格核验
 
自2011年2月17日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
  住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内,对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭,方可办理存量住宅网上签约手续。
 
四、资金监管、按揭贷款
 
买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管(监管银行:工商银行、光大银行、中信银行、北京银行)。如选择自有交易资金监管,须签订《存量房自有交易资金划转协议》,并确认已在监管银行开立资金账户;如不选择自有交易资金监管,需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,直接办理转移登记。
 
如果是采用按揭贷款方式购房的买卖交易,支付首付款后买卖双方要共同前往贷款银行进行面签,由银行对双方,尤其是购房人是否具备发放贷款的条件进行审查。公积金贷款的流程和商业贷款的流程基本相同。
 
五、转移登记、房屋交付
 
完成上述流程的买卖双方,根据合同约定在所在区的过户交易大厅进行预约过户,办理房屋转移登记。

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