买到了已经抵押的二手房,该怎么办?

  最近几年,随着房价不断上涨,大多数购房者在购房时很难一次性付清全部购房款,因此多数购房者基本上都选择银行贷款,这致使目前市场上流通的二手房绝不多数都存在抵押权。
二手房抵押
  当然,我们这里所说的房屋抵押,主要是指购房者为向银行贷款购房,以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行,房购房者不能像银行偿还贷款时,银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。在这里,银行就是所谓的抵押权人。根据《物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此,买到存在抵押权的二手房,也不必再慌张。通常可以按照以下方式来维护自身权益:
  1、为房屋抵押人清偿债务,注销房屋抵押后办理房屋产权证。根据上述《物权法》规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,是抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此,购房者可以替卖房者清偿债务来涤除房屋上的抵押权。
  2、可以要求退房并可以要求房屋出售人陪产损失。考虑到房屋上已经存在抵押权,购房人不想再购买房屋,则可以通过此方法维护自身利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:(1)出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一的,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,…(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;…。 如前所述,如果卖方隐瞒了该房屋已抵押的法律事实,根据上述规定,不仅可以要求房屋出售人返还已付的购房款及利息,赔偿因此造成的损失,还可以要求其承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。
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