如何预防和解决二手房买卖中的户口问题?

  随着房产市场的持续活跃,房屋买卖越来越多,人们在,买卖二手房时,基本上把谈判重点中在房屋的价格、产权、房屋质量、楼层等方面,关于户口问题却鲜有商议和尽调,即便有商议,但大多时候条文约定的也是不甚规范,至此一旦发生纠纷,买家的权益将很难得到有效维护。
  由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件一般是不予受理。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,出售方的房屋时卖家唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖家迁入户口,则无论买家理由多么充分,公安机关都无法将卖家户口强行迁出。相应地,买家的户口也无法迁入。一旦房屋交易因户口发生纠纷,处理起来就非常复杂。
  那么,在实际二手房买卖过程中,购买者应该如何处理户口问题呢?
  第一,预先调查核实。这里包括购房者自己亲自核实和中介商核实两种。购房者亲自核实是指在签订二手房买卖合同并向房地产登记部门管理部门申请过户登机前,购房者最好亲自到房屋所在地派出所进行核实。有的卖方虽然口头承诺没有户口,但仍应到派出所进行核实。这样做除了核实卖家承诺的真实性外,还可以防止有其他户口未迁走,比如出售方以前购房时上家的户口等。委托中介代为核实,应要求中介机构出面书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员责任心不强或有欺骗行为。
  第二,在买卖合同中约定户口迁移条款和违约条款。例如,上家有户口在所售房屋当中,约定户口迁移条款应注意哪些问题?首先,应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。其次,应约定具体的违约责任或者预留部分购房款。例如,每逾期一日的罚金;在逾期多长时间后,可解除合同及解除合同的违约金等。再次,如卖家提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,买家则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖家拒不迁移户口的赔偿责任。如逾期一日则按照房屋总价的几分之几计算,直至卖家将房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题,通过这种加重经济责任的方式,有效的督促卖家及时履行合同中关于户口的条款,避免不必要的争议。
  在现实交易中可能会碰到这样的情况,比如是否可以有变通措施允许卖家在交易后短时间内迁出户口,且能防范风险。因为买家很喜欢卖家的房子,除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发,有下列建议可供参考:一是约定较高的逾期违约责任,并要求卖家提供现金担保;二是要求卖家提供可供接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址,若到期未迁,该亲属户主同意其户籍迁入,下家有权申请强迁户口。
 
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