二手房交易前需要了解什么

  我所在的上海、首都北京、南边的深圳、广州,每天都上演着成千上万的二手房交易,或者交易预备,中国的二手房房地产市场主要有三个购买需求,如下。
  其一,刚性需求,所谓的刚需就是,买来自住,在中国,岳母扮演着这一需求的极大催化剂角色;
  其二,改善需求,外来人口,白领,几年前小两口加上双方父母的积蓄凑个首付在郊区买了一套,如今房价上涨,卖掉该套偏远的房子往市中心挪一挪、挪二挪、挪三挪;
  其三,投资需求,投资实业累死累活不赚钱,投资股票提心吊胆,买屁吐屁更是家破人亡,越来越多的人发现还是房产风向更好,加上地方政府也靠着房地产长脸,更多的资产持有者都偏向将资产投入房市,高收益的同时还不担心风险过大,再怎么着也有政府扛着。
  本文主要讲述二手房房屋买卖的法律风险以及买房前需要了解的东西,商品房、公有房屋、宅基地等交易下次再写。如果你读到了这里,首先感谢你的耐心,同时负责任的告诉你:看下去,百利无害,看完如果喜欢我,还可以关注我的新浪微博:@吴声威律师。
 
一、   找一个靠谱的中介
  在美国买房子,找一个房地产销售专业人士,他们是持证上岗,在雇佣时,首先要核对他是否有证件;在我国,原来做房屋中介,也是需要通过房屋经纪人考试,但后来取消了,不去争辩好坏,所以现在的房屋中介公司鱼龙混杂,员工流动性极大,可能你一套房子买下来,换了三四个房屋中介。重点来了,既然没办法审查房产中介员的资格,那就放宽一下,注意以下:
Ø  审查中介公司的资质
Ø  备份中介的身份信息、联系方式
Ø  除了闲聊,一旦涉及到未来房屋买卖的事项、居间事项,均以书面形式落实
Ø  中介仅在寻找买家和房源上比较专业,如果涉及到银行贷款问题、法律问题、风水问题、房屋质量问题、房屋拍卖等,在咨询专业人士之后再做定夺,切勿偏信中介的经验之谈。
 
二、   找一个专业的房产律师
  为什么要请房产律师呢,我国的法律逐渐完善,深入到各个行业的细节,为了确保房屋买卖合同有效,能够按照约定的方式继续履行,律师的调查和风险把控更显重要。刚需的业主可能是第一次经历买房,改善需求的业主在购房这件事情上也并非专业,所以房屋买卖法律纠纷的各种情形普通人遇到的根本不多,有可能在补充合同里的一句话,房产证上的一个记录,法院的一起诉讼,房东的债务累累,都足以让你钱房两空,耽误的不但是倾尽两家人的积蓄,更是未来多年的时光。
常见的会有哪些风险呢?
Ø  售房人并非房屋真实权利人
Ø  售房人并非房屋完全权利人
Ø  售房人债务累累
Ø  售房人在法院有正在进行的诉讼
Ø  房屋产权权利瑕疵
Ø  房屋有法院查封
Ø  房屋有交易限制
Ø  一房二卖
Ø  如何保证售房人涤除抵押权
Ø  国家限购政策的影响
Ø  独家委托协议是否有效
Ø  居间协议的权利义务、违约责任
Ø  定金合同、定金条款的履行及违约责任
Ø  买卖合同的权利义务、履行及违约责任
Ø  购房人对房屋的特殊需求的真实性
Ø  房屋的隐性和显性质量问题
Ø  买卖不破租赁
Ø  户口的迟延迁出
Ø  学区房陷阱
Ø  价格陷阱
Ø  房款支付陷阱
Ø  委托公证的效力及可行性
Ø  阴阳合同的法律效力
Ø  借名买房的法律风险
Ø  其他风险
  其实若把我所经历过的风险全部列举出来,搭上整个篇幅都不够,但以上的每一个情形都足以让购房人支付更多的金钱成本和时间成本去妥善处理这件事情。然而本身房子价值巨大,程序繁多,法律缺陷,不可避免的导致了二手房房屋买卖战线的拉长,作为购房人,如果想要避免较大的损失,那就要求我们在购房前做好充分的调查,而专业的律师便能扮演好这一角色。律师在处理这类问题的时候,主要是根据以往的经验,充分地做好尽职调查,规避风险,帮助委托人尽快得拿到房子,完成产权变更。在美国,房屋没有房产证,所以在美国买房子,律师就显得更加必要了,因为律师需要完成产权调查、确保合同有效和履行。那么在中国,律师主要从哪些方面去做好调查和风险把控呢,以下
Ø  售房主体情况
Ø  所售房屋情况
Ø  签订的文本审查
Ø  协议履行过程的监督和指导
Ø  保留证据
Ø  补救措施
Ø  发生纠纷,谈判和诉讼
Ø  确保执行
 
三、   检验房屋
  看房我不是最擅长的,我没有较多的发言权,不过去的小区多了,没话说也想憋几句出来。二手房相比商品房来说验房更加简单一些,一些注重房屋质量的业主在购买商品房的时候会聘请专业的验房师在收房时对房屋进行检验,但二手房不然。我在这里提供一些方式仅供参考
Ø  深入小区了解物业、居住环境
Ø  向邻居打听相关房屋的使用历史
Ø  请风水大师实地考察
 
四、   其他
  这里重点说一下投资需求的购房人,针对投资需求的业主,因为他们购房的本意不是用来居住,他们往往会忽视房子本身,而更多的看重地段和市场,但是投资回报,仍需要刚需和改善需求的购房人来消化,所以
Ø  关注国家政策及市场动向
Ø  请教投资方面专业人士确保升值空间
Ø  大城市的房屋贬值风险小
Ø  靠谱的经纪人和律师仍然重要
    
  最后,感谢大家的阅读。具体的细节问题个案再具体分析,可能有一些情况,法律没有涉及,法官也没有经历过。我们要清楚的是,不是所有的购房人都和你一样懵懂,也不是所有的售房人都和你一样善良,中介也并非全部都唯利是图,并非所有的律师都擅长陪你安全购房,隔行如隔山,同行也有所长。
 
(作者|吴声威律师)
(如需转载,需经本人同意)

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