二手房买卖中,购房者如何维护自身权利?

  随着上海、北京等多地的房价暴涨,在二手房交易市场中卖家跳单违约的情形增多,主要表现在哪些方面呢?面对卖家违约,买家如何维护自身合法权益呢?
  在二手房交易中,卖方可能会因为房价上涨就不想再出售,或者不按时交付房屋等,这时卖方其实就已经违约了,常见的卖家违约情形主要有以下情形:
  1、卖方将房屋直接卖给第三人
  卖方如果将房屋卖给了第三人但还未办理过户,那么买方可以优先过户,但如果已经办理了过户,那卖方就已经构成了恶意违约,致使双方无法达到合同目的,这时买方可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。
  2、卖方不按时交付房屋
  这种情况很多见,房屋如果已经办理了过户,那就只需按照合同约定的时间收房,如果卖方不交房,买方可以起诉。但是如果双方还未过户,卖方却不按照合同约定交房,这时通常需要通过律师,发律师函催告,如果卖方依旧坚持不交房,买方再起诉要求其交房。
  3、卖家不签收定金
  通常在房产买卖合同中约定有定金的数额,然而通常买家在将定金交给中介后,转交给卖家,卖家这时却不签收。不签收定金的话,卖家就构不成违约的条件,因为定金是实践合同,也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的,如果卖家不签收定金,买家起诉要求双倍返还定金也是徒劳的。
  4、卖方要求提高房价办理过户
  在实际买卖过程中,很多卖方在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。在这种情况下,买方应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止卖方将房屋卖与第三人,同时要求法院判定卖方继续履行合同。
  因此,购房人应提高警惕,及时做好防范及补救措施:
  1、签约前做好调查,明确意向购房屋的性质,避免合同因此无效或者履行不能。
  2、认真准备,细化合同条款,方便合同履行。
  3、特别注意合同解除、违约责任及救济途径等条款,如明确“一房多卖”等违约禁止性内容,并加重此种行为的违约责任,力求对卖房人的逐利心理产生震慑作用。
  4、发现违约后,及时采取提起诉讼并申请诉前财产保全等限制措施,避免房屋在诉讼期间完成过户。
  5、在可能的情况下,增加中介公司的责任,如确保网签信息录入真实、准确,协助买卖双方进行交易之前标的房屋是否曾经网签等情况的查询,协助买卖双方制定较为明确、细致的合同条款,在合同签署后督促双方进行网上公示并积极履行合同义务等。
 

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