资金监管与限贷 买卖二手房的新政策

11月29日上海突然发布了最近、最新的一次楼市调控政策,《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,把买房的首付比例调高到首套房不低于35%,二套房不低于50%,非普通住宅不低于70%。

而就在这个政策发布不久之前,11月份北京发布了《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》,全面推行资金监管,在12月份正式实施。

再往前倒推一个月是北京的930和上海10月8日发布的新规,其中上海《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》是这样说的:

五、全面实行存量住房交易资金监管制度

  在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

所谓二手房资金监管,就是让买家卖家在交易的时候,解决先交钱还是先交货的问题。

正常的二手房交易流程是这样的:

正常的二手房交易流程

做了资金监管的交易流程则是这样的:

资金监管的交易流程

很多人一看图立刻就会想到淘宝网和支付宝。

政府告诉我们,做资金监管吧,资金监管对买家更有利,更安全。

不仅仅是安全。

业主在卖房的时候,过户之前,只能拿到几万块定金。这个利有多大?就目前的经验来看,买家的首付先给业主,导致业主“卷款潜逃”钱房两空的比例,一般不会超过1%,应该是个千分之几或者万分之几的概率。而反过来,业主不能第一时间拿到买家购房款,导致无法用购房款支付购买其他房子的首付,无法用首付款提前换掉银行贷款,影响要大的多。可以影响到几乎100%的业主。

从签约到过户,需要很长一段时间,业主先拿着购房人的首付款,也就是本文前面提到的刚刚被调整到35%~70%(过去大部分城市都是执行30%首付,小部分城市为了去库存执行20%首付)的资金,在北京上海,这可是一大笔钱,少则几十万,多则数百万。

这笔资金可以用来做各种事情,其中有两个用途比较常见:

第一是买别的房子;

第二是解抵押;

买别的房子很容易理解,卖了这个房子换那个房子,是业主卖房的常见原因,一般买卖两个交易同时要进行,毕竟是买的需求先在那,然后才出现需要卖房的问题。现在让你买,但是不让你卖:卖了房不能第一时间拿到资金,这就让原来的买卖同时进行出现难处。你只能先卖了房子,等几个月,然后才能去看房。问题是,按照过去的经验,这个过程中房价随便一涨,卖了小房子的钱只能买个更小的房子,财富缩水,损失重大。

卖房的时候,被卖的这套房子一般都是贷款买的,一贷款二十年、三十年,没还清是高概率。如果贷款不还清,是不能给别人过户的,必须一次性把贷款提前还掉。这大笔的资金靠自己那点存款是不够的,一般也是用买家的首付来还贷解抵押。

如果业主只拿到定金,意味着这两个事情都没办法做了。资金监管对业主极其不亲和。

哪里有压迫,哪里就有反抗。北京上海都是传统的卖方市场,卖家有一定的话语权,只要能不做资金监管的,一定是不做。在这个背景下,市场对资金监管的接受程度很有限。所以,上有政策,下有对策。和买房承担税费中介费,卖方配合买方避税一样,避开资金监管,又成了市场和政府之间进行博弈的事项之一。

比如,在北京,除了海淀区坚持推广资金监管以外,大部分区都不强制推行。朝阳区曾经短暂的试点之后很快就取消了。业主、中介会在交易过程中想方设法绕开资金监管,而买家只能在一知半解的状态下配合行动。有的交易采用个人网签,不走经纪人账户,因为政策规定只要是个人网签就可以选择放弃资金监管。有的交易则采用一部分资金做资金监管,其他资金则正常走流程。

资金监管的监管账户也提供了一块肥肉,毕竟是成百上千万的资金。在过去推行资金监管的数年里,有实力的中介纷纷成立了合作的担保公司,让客户去走中介的资金监管。这个中介提供的资金监管也能提供一定的风险防范保证,但是流程相对复杂,比如有的中介可以允许业主拿到首付,前提是提供公证授权并在房产上设置抵押登记,买家的资金打到担保公司(名义上确是所谓资金监管),担保公司再借钱给业主。有的可能是授权给中介去解抵押。各种产品十分丰富。

官方的资金监管则是让银行在房管局设置监管账户。所以中介的这些操作实际上是抢了政府和银行的活干。北京在11月新规里顺便把中介拍了一顿,再次明令禁止中介搞自己的资金监管,弄的中介公司十分尴尬。

总之,这个不太受市场(买家)欢迎的资金监管,即将更严格的实行下去了。在保护购房人的同时(把风险降低1%),限制了一线城市市场上的购房需求。在北京930之后,到了今天,11月29日,上海市又提高首付比例,可以看出,政府的目标应该是制造这样一个状态:

有价无市。

过去我们有个经验,每次限购前只要提前说什么时候要限购(未来的某个时点),大家就会抢着买房。所以现在有什么新政策,忽如一夜春风来,千树万树梨花开。

当然,这样一突击,又不知道多少这两天签约的购房人要倒霉了。因为一线城市一直有房价上涨的预期。政策突然变化导致购房人丧失购买能力,不得不解约。这种情况下购房人可以向法院追求无条件退房,不承担违约责任。


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