二手房买卖中那些难以强制过户的情形

  伴随房地产市场行情上涨,有关二手房买卖纠纷的案件也逐渐增多。买家违约主要是由于贷款受限、限购政策等,而卖家违约则主要是房价增值大而不愿意出售,下面就着重讨论卖家拒绝出售,法律纠纷的处理问题。
  《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见,根据该规定,如果卖家违约,买家可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。因此,继续履行即要求强制过户也是买家维护自身权益的合理诉求,且目前法院也有类似判例。当然,并非所有要求强制过户的诉讼都能得到法律的支持,此种情况下,买家则只能选择其他方式来维护自身权益。根据本所律师办理的案件以及查询的相关法院判决,主要有以下几种情况请求法院判决一般不会得到支持,不排除意外情况。
一、一房二卖中,其中一方的强制过户请求不会支持。
  一房二卖或者数卖中,数个买家都主张要求 强制过户,而作为诉讼标的物的房屋只有一套,不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户而取得房屋的情况,此种情况下法院一般会考虑一下几个因素: 1 已经办理完毕房屋所有权转移登记手续;2 均未办理房屋所有权转移登记手续的,但是已经实际合法占有涉案房屋的;3 均为办理房屋所有权转移登记手续的,也没有合法占有涉案房屋的,原则上应当综合考虑各买受人实际支付价款的数额已经支付的时间,是否办理网签手续,合同成立的先后顺序等元素综合考虑。一般说来先交房时最重要的享有优先过户权的因素,除此之外先办妥交易备案登记的一方也享有一定的优先权,这主要是为了保护物权的公示公信力,除此之外谁的合同履行最多可以强制过户的几率就会更大些,当然这里面也有人民法院的一个自由裁量权的问题。
二、房屋上有其他权利瑕疵,买家无力涤除。
  房屋买卖过户的前提是上家必须解除附着在房屋上的抵押登记,附带抵押登记的房屋是不能完成过户手续的,如果买家有能力代替出售人归还欠款涤除抵押,那么可以消除过户障碍,否则人民法院无法判决强制过户。
三、房屋被司法查封的。
  房屋被查封的情况下,不仅没有办法过户也没有办法进行网签登记,所以购买被查封的房屋一定要非常小心,应该确保过户前查封被依法解除,如果系争房屋因为未了案件而被人民法院查封的,人民法院是不会判决买家强制过户的。
四、房屋上有违章搭建被记载到交易中心的。
  《上海市房地产登记条例》第二十条规定“有下列情形之一的,房地产登记机构应当作出不予登记的决定:(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的”;由此可见一旦房屋上附有违法建筑并且被市政管理部门认定为违章搭建且拒不拆除的,相关部门有权将其通知房地产交易管理部门,房地产交易管理部门会将上述情况登记在房地产登记簿上,自记载之日起该房屋不得进行转让登记和抵押登记,当然也就无法进行强制过户。
五、买家无力支付剩余房款的。
  在房屋买卖过程中,如果买家需通过银行贷款的方式履行房屋买卖合同,那么一旦上家违约拒绝配合办理贷款或者过户时,买家就很难获得贷款审批。因为人民法院一般判决强制过户的前提是买家支付完毕全款,而银行贷款的情况下,剩余房款需要过户后才会支付,这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾,所以如果无力支付剩余房款的,人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。
  当然,法院不支持买家强制过户的诉求不限于此,各地因政策等原因也有所不同,如遇到买家违约,建议咨询专门的房产律师
 

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