自管公房承租人确认是否合理 非民事调整范围

       父母因房屋拆迁补偿获公房数间,货币若干。安置房屋相继登记在父母名下。父母去世前,4个子女生活安稳,相处融洽。2001年父母先后去世后,家庭遗产分割纷争慢慢滋生。

第一场遗产分割诉讼 
       平静在这个大家庭里纠结的呆了10年,在2012年底,兄弟姐妹4个开始了第一场诉讼纷争,争的就是父母留下来的遗产。兄弟几个对法院的裁判没有意义,但是对于通过这次诉讼调查出来的事实,犹如噩梦般突如其来。

发现公房已更名改姓
       也正是这场遗产分割诉讼,也正是这般对父母房屋产权的调查,兄弟几个才知道之前明明登记在母亲名下的一套公房,原承租人居然被悄悄的变更成了嫂子。想想当初因为考虑老大去世,嫂子一人带儿子不容易,暂时允许该房对外出租,出租费留作家用,可万万没想到嫂子居然干出如此“勾当”。

一审驳回诉求
       协商未果,2013年再次诉争法院,要求判定《公房住宅租赁合同》无效,叔嫂再次对簿公堂。共同被告北京XX物业管理有限公司以目前不再管理诉争房屋,没有权限更名且现也无法办理更名进行抗辩;马(嫂)辩称郭(叔)等均没有诉讼主体资格,要求驳回诉讼请求。
       负有举证责任的当事人没有证据或者证据不足证明主张应承担不利后果。公房承租权不能继承,虽具有一定的保障属性,但是性质仍为租赁权。当原承租人外迁或者死亡,自管公房单位应该重新确认承租人或者收回。法院依据《合同法》等相关法律规定认定单位和马签订的《公有住宅租赁合同》有效,驳回了叔的诉求。

合同真实有效 维持原判
       上诉法院重点是对《公有住宅租赁合同》效力的认定,根据现有法律,该合同真实有效,且无任何法律规定无效的情形,判定合同有效。对自管公房承租人确认是否合理问题,二审法院认为不是民事案件调整的范围。合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定,均应尊重当事人意愿。另外,在整个诉讼中,诉争的房屋只有马一人的户籍。

律师看法
       根据北京市相关规定,申请变更为公房承租人的须满足的基本条件是:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。
就合同本身,本案中没有问题,但是对签订合同的主体审核才是本案的关键,作为自管公房的管理单位,审查变更承租人的申请至关重要。就本案中的马某事实上是在原承租人死亡后才迁入的户口,是否有其他住房无从得知。这才是本案的切入点。

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