沈阳项目烂尾:香港瑞安地产急抛内地物业跑路

继李嘉诚抛售内地地产之后,香港瑞安房地产有限公司(下称“瑞安地产”)在转让了沈阳的物业之后,却并没有摆脱身后的麻烦。

   “瑞安地产沈阳项目公司已经整体出售给保利地产”的消息引发了沈阳中汇广场业主的集体愤怒。据《中国经营报》记者了解,以沈阳当时最高的房价,买的就是瑞安地产的品牌和开发品      质,但 6年之后,项目进展停滞,项目已被“打包”出售,业主们却毫不知情。值得注意的是,瑞安房地产2013年抛售的内地房产套现70亿元,其中11.68亿元为出售沈阳中汇广场所得。

    如果说瑞安地产将沈阳项目公司整体出售给保利地产,仅仅是一剂让业主愤怒的汤药,那么,瑞安地产无故上调停车费则是引发业主维权的导火索。

    2014年3月26日及4月3日,瑞安地产在沈阳的开发项目瑞安中汇广场向业主发出两则通知。通知中规定,对中汇广场的住宅业主地下停车场的收费标准为白天1小时5元,晚上1个月1000元。据    此估算,业主平均每月停车费将达2000余元。由于此标准引发业主集体维权并发生肢体冲突,最终当地物价局收回瑞安地产的收费许可证,收费标准另议。

    但业主们的追问并未停止,而瑞安地产承诺落空项目烂尾,是否也就可以“一抛了之”呢?
 

    “天价”停车费

    瑞安地产的一纸通知,开创了沈阳商品住宅停车场的收费纪录。

    3月26日,第一太平戴维斯沈阳中汇广场物业管理处发出《关于地下车场试运行通知》。通知载明,“中汇广场地下停车场将正式投入使用,采取时租制按沈阳物价局审批收费标准正式收       费(5元/小时)” 。

    照此标准计算,业主停车每月需要付费3600元。“我每月工资还没到3600元呢,全沈阳也没有这个价啊!”沈阳天地业主一宁(网名)告诉记者。

    “不仅沈阳没有,即便是同为瑞安地产开发的上海天地、广州天地、重庆天地,业主停车都找不到这个收费价格。”业主赵先生表示。

   《关于地下车场试运行通知》下发后,反弹强烈。3月28日,业主代表要求公示相关部门的审批手续,但没有得到答复。

     在4月3日,物业再发《通知》,对于收费标准做了微调。《通知》明确车位将实行时差月租制,(每日18:00~8:00停放)每月缴费1000元。物业将采用选号的方式确定车位的租用权。

     “晚上停车1个月1000元,白天还是1小时收5元,1个月停车费仍然需要2000多元。”一宁表示,选号的方式确定车位的租用权亦与购房时的承诺不符,当时开发商承诺地下停车场建好之       后,每户可购买一个车位。在《住户手册》里,记者看到第七条表明“其他配套设施:地下停车库”。

     对此,瑞安地产沈阳公司总经理韦女士表示,对于停车费标准,物业已经取得了物价部门的审批。

     然而,沈阳市物价局在4月16日下发《关于中汇广场地下停车场停车服务收费标准适用范围的说明》表明,“本局就中汇广场地下停车场核发的《收费许可证》所备案的停车服务收费标         准,仅适用于该停车场开展对外商业经营性质的服务范围,不适用于对住宅业主停车收费。”

     4月23日,沈阳市物价局发出通知,要求瑞安地产交回《收费许可证》,收费标准与业主协商达成一致之后再行发放许可证。
 

     瑞安地产一抛了之

     显然,经过协商,停车收费问题的解决可以持乐观的预期。但是,业主对瑞安地产的追问并没有停止。

     紧随李嘉诚减持内地物业的脚步,香港房地产公司抛售内地产业的动作加速。2013年,瑞安地产抛售内地商业项目套现近70亿元,其中就包括沈阳中汇广场项目。

     据公开资料显示,沈阳中汇广场位于沈阳黄金走廊“金廊”北段,北站金融商贸区与省级行政区之核心交汇处,紧邻建设中的地铁二号线“岐山站”,项目占地面积11万平方米,总建筑面     积逾80万平方米,总投资预计为65亿元人民币。系瑞安地产在中国东北地区启动的首个商业项目。

     2013年12月3日,瑞安集团旗下公司瑞安建业公告,公司一间接全资附属公司股份将出售,并转让现有股东贷款及清偿项目公司沈阳中汇达房地产有限公司欠付的债务,总价11.68亿元。

     然而,让人诧异的是,开发商的整体打包出售,并不为人所知。业主肖女士告诉本报记者,“作为沈阳天地的业主,项目被开发商整体打包卖掉却毫不知情。“直到工地的围挡换成了保利     的形象广告,才知道瑞安地产已经把沈阳项目卖给了保利地产。”肖女士说道。

     对此,记者走访了沈阳市国土局,而沈阳市国土局相关人士证实,保利确实已经买下瑞安地产沈阳中汇广场项目,但目前还没有到国土部门办理交割手续。

     “如此一来,意味着瑞安地产的品牌在沈阳坍塌,附加值丧失,那我们当初以沈阳市商品房的最高价买的房子已经贬值。”肖女士表示,业主们买的是瑞安的品牌而非保利品牌,“保利在    沈阳开发的项目很多,价格还便宜。”肖女士表示。

      本报记者经过走访发现,众多业主购买沈阳天地,首要原因是相信瑞安地产的开发品质及其勾画的高品质社区远景。

      “2009年回国选房定居,当时正值沈阳天地销售,开发商利用上海新天地、广州天地等成功项目来宣传,称沈阳天地的规划设计管理理念与上海广州一脉相承,”从美国回来的业主李先生    表示,他专程赶到上海、广州,进行了详尽的考察,“上海天地一个业主会所就投资1.2亿元,而开发商说类似的设施配套沈阳天地全都具备。”李先生认为瑞安地产的开发品质确实值得信        赖,回来之后立刻订购了沈阳天地。

      而业主张女士,则是被瑞安地产捆绑而来的房地产服务提供商——第一太平戴维斯所打动。“全球最领先房地产服务提供商,我信这个。”以每平方米9000元的价格购买了沈阳天地一户15    7平方米的住宅,“当时交的是全款,人家不允许按揭贷款。”张女士表示。

     根据沈阳市房产市场研究中心数据显示,2009年沈阳商品住宅均价为3928.2元/平方米。同期保利地产在沈阳开发的最高端商品住宅均价为6000元左右。

     4月22日,在沈阳天地的售楼中心,记者以购房者身份咨询,售楼小姐表示,一期的现房仅剩十几套,目前的价格是1.2万~1.3万元/平方米。同时证实,瑞安地产已经不再持有未开发地        块,至于一期物业未来走向,并不知情。

     沈阳市国土部门前述相关人士表示,保利承接的瑞安项目,如果项目名称不变,规划不变,不到政府部门办理交割手续也可以。但如果规划有变,则必须向政府有关规划部门备案。

     保利地产沈阳方面有关人士表示,到底是按照瑞安原有规划执行,还是另起炉灶重新规划尚未确定。“瑞安的规划存在很多问题,几乎就没考虑到飞行航道的影响,实际上这个影响对项目    来说甚至是致命的。”该人士表示,根据测算,此地块商品房价不能低于1.2万元,否则就是赔钱。目前保利正在研究地下是盖两层还是三层。

     至于一期物业的管理,该人士表示,接手的时候就与瑞安有约定,前期的物业不予接管,买的就是二期的地块。

     “如果这样的话,我们一期的处境将更为尴尬,这4栋楼必将成为‘孤岛’,最终就是无人问津的状态。”业主肖女士表示,500多户业主买了沈阳最贵的房子,以为能够享受到瑞安地产提    供的全新生活概念,而且瑞安董事长在项目动工的时候也做出承诺,要悉心打造沈阳中汇广场,难道结果就是这样,没有一点解释,没有一点歉疚,甩手走了?

     对此,记者联系了瑞安地产沈阳分公司的相关人士,但截至发稿,瑞安地产对于相关问题并没有作出回复。
 

     难逃“烂尾”命运?

     虽然瑞安地产将项目转嫁给了保利,但是对于瑞安地产中汇广场的项目而言,不少业主均表示,瑞安地产虽然“接了烂尾”最终仍然没有逃脱“烂尾”的命运。据记者了解,沈阳中汇广场    项目地块命运多舛,波折不断。

     10年前,中汇广场的一期所在地3万平方米被命名为“新上海广场”,由上海中外企业家联谊会联合上海企业家联合投资,正大集团负责操盘,集商业、商务、商住、酒店、餐饮、影视、运    动、休闲等多功能业态组成。预计2007年建成金廊北端标志性建筑。

      而在2006年,温州投资商以参股的形式投资10亿元人民币成为新上海广场的大股东,直接参与该项目建设和管理,项目计划总投资15亿元。然而温州人的注资并没有让该项目顺利完工,20    07年年初项目停工。

      2007年7月,新上海广场的停建项目被瑞安地产竞得,用于开发沈阳中汇广场(一期)。

      2008年1月25日,皇姑区北陵大街21号地块由隶属于香港瑞安集团的沈阳中汇达房地产有限公司以9.17亿元成功竞得,并将其命名为沈阳中汇广场(二期)。

      2011年12月30日,瑞安公布,以2.73亿元人民币(约3.36亿元),收购沈阳中汇广场二期在建项目其余20%股权。代价拟以内部资源及银行融资拨付。

      辽宁省房地产协会专家分析,瑞安地产2013年快速抛售的均为非核心资产,而沈阳中汇广场在其资产结构当中显然算不上优质资产。“从项目进程、规划变更、债务负担等综合情况来        看,沈阳中汇广场没有能够实现预期的收益,甚至已经成为瑞安地产的负担。”专家表示。

      专家认为,沈阳中汇广场塔楼规划被“腰斩”,令整个项目“出师未捷”。

      据介绍,沈阳中汇广场一期共4栋建筑。其中地标性建筑为200米高的塔楼。由于中汇广场地块毗邻沈飞集团的主航道,80层高的塔楼的规划被迫变更为41层,从高度上即砍掉了一半。虽经    多方斡旋,但结果并没有任何改变。

      “从与保利交易仅仅11亿元的成交价格来看,说明保利承担的沈阳中汇广场的银行贷款及债务不低。”专家表示。

      而工程进展缓慢似乎也印证了这一点。一期原计划2007年8月开工建设,拟于2010年主体竣工,但实际上一年之后才得以动工,2011年完工;二期预计2008年9月开工,2013年主题竣工,但   直到2013年项目被整体出售,仍然没能动工。

      由此,我们不得不质疑,保利接手之后,该项目能够摆脱“烂尾”的命运吗?

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