买到烂尾楼,业主如何维权?

我们一般是这样做的:首先是帮助客户把广大业主组织起来。

此组织非彼组织。几百人拉横幅太小儿科了,看一个组织的几个标志:1、有没有钱 2、有没有组织结构 3、有没有反搭便车机制;这三点不分先后,是一个组织的三个基本原则。

比如银行,有钱,有行长,你不是银行员工银行绝不会发工资给你。

比如施工方,有钱,有工头,我别看我现在没人干活,但是你们这些业主要是凑了钱找人来施工我第一时间把你们撵走。

反观业主这一方:拉横幅的钱业主代表自掏腰包,一切消费全凭兴趣和冲动,哪天冤大头玩累了,就连瓶矿泉水都喝不上了。没有钱。没有组织,有几个人自称业主代表,业主代表授权书你拿出来嘛。拿到1000份授权书你再说你代表别人,要不然你就代表自己。也不反搭便车,维权不维权都一样,反正只要等着政府出面,开发商接盘,维权不维权大家一视同仁。
在烂尾楼,甚至往大了说整个房地产的利益链条里,食物链最上游是政府,中游是银行,下游是开发商,再下游施工方,最底层是咱们业主。除了业主以外,几乎所有的角色都是企业。这就导致当开发商、银行、施工方、各色投资人在争夺经济利益的时候,业主扮演了“围观群众”的角色。眼睁睁的看着开发商转移资产,施工方银行抢夺在建工程而毫无作为。

保护业主利益的最好方法,就是让他们每个人那一份委托书给你,打一笔钱给你,让一个人全权处理,事情就好办了。只要每个人都维权,结果就是大家都不维权。这一块律师总结了很多经验可以分享传授给业主代表。

除了组织,选择合适的业主代表也非常重要。不是说现在有个人在代表大家,我们就一定要他做代表。从靠谱的角度说,律所是大家最好的代表,业主代表只是律师在小区的精神领袖。有的时候正是那个带着大家去信访拉横幅的人,才是烂尾楼一直烂着的主要原因,他们能力不足,又一瓶子不满半瓶子咣当,对于一个超出他们专业理解能力的问题,发表了致命的意见,比如相信政府,政府一定替我们解决,只要我们团结起来给政府施压。于是几百人去拉横幅,去游行,可是什么问题都解决不了。大家已经被开发商骗了一次,然后又被业主不懂害一次,可悲的是,就像大多数围观群众一样,你们能看到的表情依然是懵懂。

所以一个项目开始的第一步,找到合适的人做业主代表,把业主组织起来,由律师事务所出面取得一定人数的委托,帮助业主把合作规则、委托授权文件、行动方案、共管基金建立好,这个项目就成功一半了。

烂尾楼维权的第二步,是根据组织好的人数决定方案。通常我们在组织过程中顺便就完成了对业主人数和诉求的摸底。如果我们能组织小区50%到100%的业主,我们就考虑楼盘复活。

如果我们组织10%到50%的业主,我们就考虑法律维权,和银行、施工方、投资人争夺开发商的资产。只要用好购房人优先权,有时候不但不会亏钱还能顺便赚一些。就当是赔偿好了。

回到题主的问题:当你对现在的业主维权已经开始感到绝望,关注“自己还能为自己做点什么”,你自己为自己能做的最好的事情就是按照我说的方法来组织维权。如果做不到,也可以考虑把房子退了。哪怕要不回来钱就要不回来。

十年前有个楼盘叫东华金座,曾经是北京第一烂尾楼。当时遇到的问题和你们没有什么不同。这些业主在律师的帮助下干脆成立了一家公司,不但顺利的解决了烂尾楼问题,还成为了当年北京小区维权的一个精神偶像。你们是否感到奇怪,这么出名的事情怎么你们都不曾听说过。

原因很简单,过去十年房价一直在涨,只要房价一直涨,所有的问题都可以用卖房解决,不是把一个项目卖给一个开发商,就是把自己的破房子卖掉再去买个别的房子。现在十年一个循环,从限购开始房地产行业就天天吹冷风,开发商的好日子也走到头了,施工方、设计院、建材供应商等等各种房地产利益圈哀鸿遍野。要不是政府努力维持,指不定哪天经济危机就来了。大家指着政府救,政府自己能不能救自己还是个问题。你们至少还有存款。政府现在全是债务,整天想着恐怕就是印钞票还是不印钞票这种事。
贷款买房的业主,现在还没失业,你欠银行的钱你一分不差都要还,不要误以为这个贷款只用这个房子抵债就行了。你100万买的房子,70万贷款,先还利息,算下来欠银行140万。等你一失业你现在住的房子也没了。你手里那份商品房买卖合同你现在不敢退,怕要不回钱来,怕房产证下来你亏了。实际情况是你现在起诉,银行的抵押贷款协议也可以去解除。
2003年最高院商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释:

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

由于过去房价一直涨,你解除了商品房买卖合同,再去找银行银行就能按照这个条款解除合同。所以这个以后就可以给咱们业主救命用。指不定哪天法律一改把这个条款废除了,或者在贷款协议里给购房人留个坑。在这个事情上头咱们14亿人都是围观群众,一点办法也没有。

全国烂尾楼维权热线:400-1180-204

 

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