开发商破产重组,业主怎么办?

张先生于2013年在本县按揭购得一商品期房,修建过程中,开发商私自提高容积率近一倍,违规加建16层,2014年底开发商资金链断裂,成为烂尾楼,开发商主要负责人跑路,原定于2015年12月31日交房,也理所当然没有按期交房。 后来业主陆陆续续找政府,多次会商,最终确定对开发商进行破产重组,8月26日正式召开债权人大会。
要解释题主遇到的问题,首先是要看懂这个图。


烂尾楼主要是个四方博弈,四家债主:购房人、银行、施工方、一般债权人(基金、投资人、高利贷等),政府、法院当裁判,在建工程当一盘菜,新的开发商当金主。

烂尾楼的问题,核心就是 在建工程变现,清偿四方债权。所谓(破产)重组,就是通过变卖开发商的股份来清偿债务,开发商还在,但是股东变了,因为在建工程的所有权属于开发商,所以换了股东,也就变相相当于卖了在建工程。

小业主手里持有的,是对这家开发商取得物权的债权。用普通话说,就是先交了钱,等着交房、过户。烂尾楼一般都发生了延期交房、延期过户,合同目的无法实现,一般认为不存在不能退房的情况。

这是个数学题,一般来说业主的全部购房款之和加上没卖掉房子的全部价值应该大于施工、银行、债主的欠款之和。而所谓楼盘烂尾,一定是开发商把业主的购房款挪作他用,导致开发商的资金无法支付施工方工程款才导致楼盘全面停工。

数学公式是这样的:
业主购房款 + 未销售房屋价值 = 土地出让金 + 税费 + 施工方债权 + 银行债权 + 一般债权 + 开发商利益

一旦房子烂尾了就变成这样:
未销售房屋价值 < 税费 + 施工方债权(违约金) + 银行债权(本金利息) + 一般债权(本金利息) + 业主购房款(违约金)

除了业主以外,银行、施工、高利贷都知道盯着没卖掉的房子,只有业主盯着卖掉的房子。这三家都不指望把房子盖好,能挽回损失尽量挽回,只有业主希望复工。这个时候就会出现一个奇怪的现象:法律上优先权老末的高利贷跑去法院起诉,而法律上优先权最高的购房人互相宣传:别起诉,打官司钱房两空!




抢房子的游戏通常要玩一两年,实在谈不拢了,最好的解决方案就是破产重组。所有债权人都必须申报债权,业主就必须从哭爹喊娘的状态被强行拖到他们本来应该待的地方:谈判桌,也就是债权人会议。所以一般来说债权人会议对于一大群业主来说是好事。但是……



一盘散沙。业主们经常开会,但是从来没开成过。首先是开会从来到不齐,然后是参加会议的基本也谈不拢,就算谈拢了也不行动。

回到本案,题主关心重组开始后业主权利何去何从,首先业主不是一个债权人,而是一群债权人,所以法律上肯定不能说只要你是购房人就只能按照一个方案行动,方案必须要业主接受。但是对政府、法院、律所(管理人)来说,一个个谈判又实在太没有效率,所以通常要让业主自己选出业主代表,然后由业主代表代表大伙在政府、法院、管理人订的框架内谈判协商,定出一个方案让业主选。再霸道一些的,业主代表也省了,直接给个方案你们接受不接受吧。

这个方案一般会同时兼顾到要房和退房的两种需求(典型案例如著名的上海楼倒倒案),给予两种不同的解决方案:退房的解决方案包括违约金的多少,钱款什么时候到位(有时分期长达数年)。交房的方案则涉及到怎么和第一家开发商解决,怎么和重组后的开发商签约,违约金放弃到什么程度,怎么办理产权证等等问题。但是也不排除全部要求退房的可能。

业主要想取得比较理想的谈判成果,掌握主动权,就一定要积极参与,形成业主组织,选出业主代表,聘请律师担任法律顾问。如果你自己去谈,你是最小的债权人。如果你们抱团,你们就是最大的债权人。



业主也要打消一个误区,并不是只要重组就等于有钱有房。只有业主天真的认为必须把房子盖好才能解决问题。实际上他们自己买房交钱的时候房子就是没盖好。所有人(银行、施工方、开发商)都懂得一个道理,钱才是王道。盖房子不是重点。把房子盖好了业主住进去了,更没办法偿债了。重组之后依然烂尾也很正常。有的时候重组是债转股,没有优先级的债权人拿到开发商的股份,推一波就走了,楼盘继续烂着。有的时候接盘侠变成烂尾侠,初衷是好的,没想到膝盖中了一箭,还是止损闪人吧。开发商承担的是有限责任,业主则是30年的按揭贷款,风险根本不在一个量级上。总之,业主们不能干等着。

在可以选择的前提下,要钱还是要房?

我的观点:听律师的。

通常烂尾楼的房产证下来都比较慢,尤其是题主说的这种情况,规划变更严重到这个程度,竣工、面积、规划都很难验收通过,勉强重组之后开发商未必能把整个项目做完,有可能再卖一批房子就又烂了。有的项目前后重组了好几次,每重组一次实际上这个房子又烂了一些。没有房产证,要房就划不来,因为退房买一个有房产证的房子也不要很多钱,没有房产证的房子只能值市场价的1/3。

要钱还是要房还要考虑房价因素,房价跌要钱合适,房价涨要房合适,除非赔偿能覆盖房价。

利益问题还是其次,业主这时候会有各种各样的风险:如果重组的资金一到位就被转走了,退房就拿不到钱;如果不提前评估项目能不能办下产权证,要房就非常亏。监督资金、签订协议、司法确认(通常难免还是要去起诉)、评估项目、跟踪进度,这些是普通人既没有时间精力,又没有专业知识去面对的,大伙只能是两眼一抹黑,全凭运气。

如果我讲的这些对业主来说太过于复杂——我已经尽量用人类语言来描述这个事情了——实际上要比我讲的复杂得多,多方博弈,地方特色,政治干预等等,我还没见过两个完全一样的烂尾楼重组案例,如果这样的文字还看不懂,就回头单独看看几张图,就理解我想表达的意思了

最后,建议大家还是共同聘请律师作为专业人士代表业主参与整个破产重组,让专业的人做专业的事,让自己利益最大化。否则一大群购房人面对专业人士,他说的对不对你们都搞不清楚,想那个主意又没有授权,很难全面的维护自己的利益。

全国烂尾楼维权热线:400-1180-204
 

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