奥加公寓商品房集团诉讼案朝阳法院一审判开发

  王佳红律师、王玉臣律师、李永军律师、王颖律师、刘馨远律师等几位律师合办的奥加公寓集团诉讼案目前在朝阳法院取得一审胜诉判决,法院判决开发商构成违约。详细情况见法制晚报报道。

 

法制晚报讯(记者 蒋举张衡)“公寓式酒店,投资即有收益;酒店式公寓,入住即有回报”,看了这样的广告宣传,谁也不会把位于东直门外大街的“奥加国际公寓”和“生产综合楼”联系到一起。

  宋先生、陈先生等20名购房人称,直到领了房产证,才发现房屋规划用途一栏上写的是“生产综合楼”,于是起诉开发商中服东外置业公司赔偿房屋贬值损失。

《法制晚报》记者获悉,朝阳法院一审认定中服东外置业公司构成合同违约,但由于评估公司鉴定认为房屋规划用途不影响房屋价值,故没有支持购房人的索赔请求。

  律师提醒购房者,在买房前应验看规划许可证及附图,避免造成损失。

  发生纠纷看中增值 购买“奥加国际公寓”

  在北京这样房价居高不下的城市,“50年产权公寓”虽然单价高,但面积不大,总价还能让人接受,加之小户型容易出租、有投资功能,买者甚众。坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号的“奥加国际公寓”,就是这样的商住两用楼。

  维权业主代表宋先生和陈先生均表示,售楼广告当初宣称“公寓式酒店,投资即有收益;酒店式公寓,入住即有回报”,他们被打动,于是买了房。宋先生更是一下子买了6套。

  陈先生告诉记者,自己是2010年4月与中服东外置业公司签订的购房合同,当时他就住在附近,知道东外使馆区的地理优势,再加上“拎包入住”和“年收益6%”的承诺,就出手了。

  宋先生是个生意人,他看中了“奥加国际公寓”的保值增值功效,于是筹集资金,一下子买了好几套小户型。

  据他们介绍,其他业主购买“奥加国际公寓”,也多是考虑到投资功能。

  房产证写“生产综合楼” 业主起诉

  陈先生说,2010年自己买房子的时候,售楼人员介绍说“奥加国际公寓”的房屋性质为“综合”,可以作为“住宅”及“商业”出租,于是自己才签订《房屋买卖合同》。

  陈先生签订的《房屋买卖合同》中,也确实明确约定,房屋规划用途为“综合”。

  陈先生说,第二年拿到房产证的时候,他却发现房产证登记的房屋规划用途为“生产综合楼”,于是觉得上当了。

  记者发现,所有参与维权的业主的《房屋买卖合同》、房产证中体现出的问题,均与陈先生所述情况一致。

  随后,20名购房人将中服东外置业公司诉至法院。

  从诉状上看,业主们的诉讼请求并不完全一致,有的要求中服东外置业公司赔偿逾期交付房屋所有权证的违约金,有的要求依据房屋真实交易价格开具购房发票。但在房屋性质问题上,起诉维权的业主的诉求是统一的——大家认为中服东外置业公司存在严重的欺诈行为,要求其按照房屋评估鉴定报告确定的损失数额赔偿损失。

  诉讼过程被告辩称房管局“文字错误”

  在庭审中,针对规划问题,中服东外置业公司辩称,该项目1996年申报立项时确实是生产综合楼,当年取得规划许可证,土地性质为划拨。

  但该公司获得上述建设项目,与北京市国土资源局签订土地使用权出让合同,补缴土地出让金后,核发给自己的国有土地使用证上注明的土地用途已经是“办公、综合”,朝阳区房管局核发的房屋所有权证上也注明房屋规划用途为“综合”。

  中服东外置业公司称,陈先生等人的房产证上所登记的房屋规划用途为“生产综合楼”,系朝阳区房管局因失误造成的“文字错误”,该公司不存在欺诈行为,已积极和房管局协商纠正。

  房管局:不存在“文字错误”

  案件审理过程中,承办法官向北京市规划委员会进行了调查核实。规划档案显示,涉案房屋所在楼宇最初的规划为生产综合楼,未查到规划变更的手续。之后,承办法官又向朝阳区房管局调查核实。该局回函称,经核实,中服东外置业公司现持有的房屋所有权证上面记载的房屋规划用途为“生产综合楼”;中服东外置业公司持上述房产证将部分房屋卖予购房人,购房人取得的房产证上记载的房屋规划用途也为“生产综合楼”。

  朝阳区房管局称,不存在中服东外置业公司所述的“文字错误”问题,关于“综合”、“办公”、“生产综合”的房屋在利用上是否存在区别及有什么不同,不属于房屋登记部门的职责,建议法院向有权机关核实。

  与合同约定不符 开发商被认定违约

  诉讼过程中,业主一方申请对涉案房屋进行价格评估。经北京市高级人民法院随机选定,委托北京国地房地产土地评估有限公司对房屋进行鉴定。

  北京国地房地产土地评估有限公司鉴定后作出情况说明提交法院。该公司认为,业主与中服东外置业公司签订的《房屋买卖合同》、业主取得的房产证等文件上所记录的房屋规划用途虽不一致,但土地使用权出让年限均为50年,故房屋价值无变化。

  经过审理,朝阳法院认为,建设项目应取得规划许可证才能建设,建设项目的规划变更应向规划管理部门提出申请并获得批准。中服东外置业公司出售的房屋的最初规划性质为生产综合楼,根据本案现有证据,法院不能认定房屋的规划性质进行过变更。

  中服东外置业公司与业主签订的《房屋买卖合同》中约定房屋规划用途为“综合”,而业主取得的房产证登记的房屋规划用途为“生产综合楼”,故可以认定中服东外置业公司存在违约行为。

  但鉴于登记的房屋规划用途不一致对房屋价值无影响,故业主要求中服东外置业公司赔偿贬值损失于法无据,法院不予支持。

  目前,案件正在二审审理当中。

  律师支招买房前验看规划许可证及附图

  针对此案,著名房产维权律师秦兵给购房者支了几招,提示购房者在买房时要注意规避宣传风险。

  秦兵律师告诉《法制晚报》记者,最常见的有效方法就是认真审查建设工程规划许可证,看建设工程规划许可证的内容与宣传信息是否相印证,以规划许可证为准。购房前,如果认真看了建设工程规划许可证,就会发现房屋规划用途并不是宣传所称的“综合”。

  看建设工程规划许可证不仅仅要看它本身,还要看它的附件和附图。

  比如,有的楼盘宣称买一楼送3米高的地下室,则可以通过建设工程规划许可证的附件看地下室的楼层高度是否达到3米。

  再比如,有的楼盘宣称有人工湖,若建设工程规划许可证的附图上没有人工湖,则可以判定该宣传就是虚假宣传。因为开发商的建设必须符合建设工程规划许可证的规定,否则就是违规,难以通过将来的规划验收。

  买房时多一些慎重、多一些耐心,也许将来就多一些舒心。


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