定金规则适用

  2013年5月1日,张某在京某公司开发的商品住房售楼处查看楼盘后,双方达成购房意向,张某预先支付10元为购房意向金。一个星期之后,张某选定购买位于小区西侧的一套商品房,按照售楼处的要求张某又付款20万元。

  张某先后共支付合计30万元,作为购房的预约定金,并由某公司开具定金收据一份。收据载明:“收款事由:某室商品房30定金。”但双方就合同的其他条款正在协商中,未正式签订购房合同。同年8月底,某公司又将张某订购的商品房出售给他人。经过协商不成,张某诉至当地法院,要求判令某公司双倍返还购房定金60万元。

  本案中的定金收据具备书面形式,购房定金合同有效成立。该公司与张某虽未订立含有定金条款的《商品房认购协议书》,仅向张某出具了定金收据,但该定金收据可以有形地表现所载内容,应认为已具备我国合同法第十一条所要求的法定书面形式,且收据记载了交款人、收款单位、收款事项、收款日期等内容,对买卖标的房屋的指向亦明确具体,已经包括房屋买卖协议的主要条款,故可认定购房定金合同有效成立。

  购房定金的性质及定金罚则的适用。购房定金属预约合同或立约合同,其目的系担保商品房买卖合同的订立,违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看,购房定金具有独立性,且是实践性合同,自一方当事人交付购房定金时生效,商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立,则构成对购房定金合同的违反。就本案而言,双方已就适用定金罚则形成合意。某公司擅自单方决定将张某预定的房屋出售给他人,其亦未能举证证明在出售房屋前曾通知张某限期签订合同及逾期签订合同的后果,已构成违约,自应由该公司承担双倍返还定金的违约责任。
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