购房合同盖的是假章 开发商不认账咋办?

  商报首席记者 黄平 实习生 李俊生 唐艺青 蒋沂含

  重庆商报讯 石柱男子阮小林与开发商项目部负责人签订了《商品房订购合同》,然而却被告知该合同上盖的假公章,开发商不予认可。他一怒之下起诉到法院,要求法院判令该份合同系商品房买卖合同且合法有效。

  昨日,记者从石柱县法院获悉,法院认为购房合同上加盖的公章是真是假,一般人不具备专业鉴别能力,购房人没有审查鉴别的法定义务,认定该份合同系商品房买卖合同,但因该项目未取得预售许可证,不能确认该合同有效。

  拿着买房合同要房遭拒

  45岁的阮小林家住石柱县南宾镇,与重庆民楠房地产开发有限公司某项目部负责人余某是朋友。

  据他介绍,自2005年初起,余某曾多次向他借款,到2006年2月7日,余某累计向他借了80万元。当天,余某给他出具了收条,称收到阮小林购房款80万元。原来,余某与阮小林达成协议,将自己在石柱开发的民族大厦二楼(建筑面积1500平方米的营业房),以3000元/平方米的价格出售给阮小林,而这80万元则作为购房定金,后来转为购房款。2008年3月,余某以民楠公司的名义与阮小林签订《商品房订购合同》,约定民楠公司将那层营业房出售给阮小林,但合同签订时间则标为2006年2月7日,即当时余某出具借条的时间。

  阮小林告诉记者,根据合同约定,他的购房总价款是450万元,合同上还盖有民楠公司那个项目部的合同专用章,并署有余某的名字。

  2012年初,该栋大楼竣工,阮小林拿着合同去找民楠公司要房子,结果却被告知该层楼系余某的个人行为,公司不予认可。

  起诉要求承认合同有效

  2012年4月,阮小林将民楠公司告上法院,称他与余某签订的《商品房订购合同》具有商品房买卖的全面条款,应认定为商品房买卖合同。同时,他认为,余某作为民楠公司民族大厦的项目负责人,其签约行为应认定为民楠公司的行为。阮小林称,该合同内容系双方真实意思表达,属有效合同,请求法院判令双方签订的这份合同属商品房买卖合同且合法有效。

  同年5月下旬,法院开庭审理该案。庭审中,民楠公司申请鉴定这份合同的形成时间。同年8月下旬,阮小林追加余某为共同被告。9月中旬,该案第二次开庭审理。

  合同上盖的竟是假公章

  庭审时,民楠公司辩称,2005年2月,余某挂靠他们公司开发民族大厦项目,根据双方约定,民楠公司只刻制一枚项目部印章,由公司派人管理,而这份合同加盖的印章系余某私刻的,那80万元定金没有银行转账记录,全系余某个人行为,应由余某负责,要求法院驳回阮小林的诉讼请求。

  然而,法院审理查明,民楠公司向余某出具的委托书表明,任命余某为项目负责人,同时确定余某全权销(预)售房屋、签订售房合同,但不得收取现金等。

  2007年12月16日,民楠公司以文件形式免去余某的项目负责人职务,解除双方的合作关系。然而,余某被免职后,仍对外销售房屋。

  胜诉也买不到订的房子

  法院审理认为,余某对外签订的《商品房订购合同》具备商品房买卖合同的主要条款,系商品房买卖合同,该签约行为没有超出民楠公司的授权范围,其签约行为应视为民楠公司的行为,民楠公司所言的余是在职务被免后用私刻的印章签订的合同以及购房款未经财会人员入账主张合同不成立,法院不予认定。

  此外,法院认为,免职是民楠公司的内部行为,作为购房者并不必然知晓,购房合同上加盖的公章是真是假,一般人不具备专业鉴别能力,购房人没有审查鉴别的法定义务。

  然而,民族大厦一直未取得商品房预售许可证,而阮小林要求确认该商品房买卖合同合法有效,对此,法院认为,根据相关规定,这份合同无效。最后,石柱县法院作出一审判决,确认阮小林与余某签订的这份购房合同系商品房买卖合同。

  昨日,阮小林称,该案宣判后,他和两被告均没有提起上诉,判决生效后,他多次要求对方履行合同,但是对方都拒绝。

  对此,石柱县法院承办法官告诉记者,因为合同无效,因此阮小林无法凭该判决买到自己订购的房子。


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