评论:商品房预售金监管须全国协同

  《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》12月1日施行。今后,北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户,严禁开发商直接收存预售金。对一直抱有博弈念头的开发商来说,这一办法无疑是重量级调控砝码。

  过去几年,商品房预售资金一直是开发商的保镖。这笔钱本来不该滥用,却经常被用于炒地、囤地,而新获得的地块,又成为贷款抵押品。由此产生的问题是,工程款可能突然中断,导致工程质量下降甚至成为烂尾楼,危害购房者利益。而被挪用的资金投入市场后,成为地王频出的重要抬轿者,刺激购房者的心理预期和房价的非理性飞涨。

  将商品房预售资金存入专用账户,在限制开发商资金违规流转的同时,削弱了开发商的资金实力,降低了开发商凭恃丰沛资金与调控政策博弈的本钱。新措施无疑将提高开发商配合调控政策的主观能动性。

  此外,政府对于预售资金的有效管理,丰富了政府的调控手段。此前,尽管政策三令五申,但开发商在销售环节仍然敢于上下其手大做文章,原因就在于监管乏力。预售资金管理强化后,开发商必须考虑一旦违规预售资金可能被扣罚、或停止网签等风险。违规成本的大大抬高,实际上提高了调控政策的落地机会。

  可以预期,预售资金管理新政将迫使开发商作出应对。在银行贷款从紧和预售资金不能挪用这两道绳索下,目前仍在观望市况、期待风向转变的开发商们,无法再坐得住,如想回笼资金,就必须加快销售,囤楼惜售难以延续。

  在多重政策压力下,商品房预售金监管的强化,可能会成为压低房价的那一根稻草。

  但是,不同的开发商对新政的抗压性不同。相对而言,实力较弱的开发商,将被迫采取与调控政策方向趋同的应对方式,而大规模的开发企业由于资金全国调用,仍可作出规避动作。比如,可以调用没有实施预售金监管的地方分公司应急,以继续保持与调控政策博弈的能力,寻求更高利润的获取机会。

  从这个角度说,北京市商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户的政策,只能取得有限效果。即使中小开发商被迫调整战略,房价低头也难成趋势。从最终调控目标来说,类似政策只有全国协同执行,才有望尽早达到目标。
   
  作者: 佚名 京华时报


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