秦兵律师写给一位业主维权代表的信

王小勇:

  你好!

  你说大家发现自己的房屋面积都比合同里约定的少很多,想组织大家一起来与开发商谈判或者诉讼,问我这件事情能否做下去;我想此事的关键在于你能否做下去,这需要你开始之前考虑的详细一点。

  我有时一天接到来自全国各地的N个咨询电话,其中有相当一部分是关于如何组织集体维权的,之所以如此是因为目前的房地产市场存在的质量低下、面积缩水、广告欺诈、延期入住、交房时滥收费、没有产权证、物业管理混乱等问题,涉及的不是一家一户,往往导致社区内很多业主受害,这种状况使得业主有了团结的利益基础,也就是说可能使大家的目标一致;但是目标一致未必就一定能够团结起来,这其中还有一些组织技术方面的内容,如果解决不了组织问题,再好的事情也办不成。

  我想与你谈几个问题:你面对的是谁、你们要具备什么知识与能力、你要付出什么、会有什么风险、你会得到什么?这些都是需要你在行动之前必须考虑的事情,古人说:“不谋万事者不足谋一事,不谋全局者不足谋一隅”,我把这些年自己知道的一点经验告诉你,希望能够有所帮助。

  首先要知道需要与谁沟通,你将要面对的人是非常复杂的,在接触前应当对他们有初步的了解,这样可以知道谁是朋友,谁是对手;我想以下几个群体是你必须打交道的:

  一、业主,他们都是你的邻居,这里面有的人希望你成功、也有人希望你失败,不要以为为他们的利益而奋斗,他们就会支持你;当初林肯为解放奴隶而斗争,但是很多南方奴隶起来攻打林肯的部队;支持你的人肯定有,反对你的人有时比比支持你的人还多;当别人说你不好时要学会控制情绪,如果你决定了做下去就不要在意。

  二、开发商,他们是一个专业化的组织,不仅能够建造房屋,而且能够平息矛盾,他们与政府有着千丝万缕的关系,他们有钱有势,虽然有时缺少道德与正义,但是在一个讲究力量的社会里,你的专业知识显然不够,需要不断的学习,才能发挥你们的组织优势。

  三、房管局:你要知道政府的身份是很独特的,与房管局打交道时你不知道它是谁,不知道谁是真正负责的人,不知道他们是怎么想的,但是你还要与他们接触,把自己的想法告诉他们,争取他们的支持;不要担心他们会伤害你,你是纳税人,你是选民,虽然你和邻居们的钱不够多,但是你们的选票要比对手多;不仅要学会使用手中的钞票,更要学会使用手中的选票。

  四、人大代表,案件要想取得满意的结果就需要人大代表的支持,给邻居每个人分配一项任务,就是找人大代表,并且让他们在你写的文件上签字,这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复,这种回复有时可以做为法庭上的有利证据;全市有七百多名人大代表,我的网上有部分人大代表的联系方法,希望你们能够说服他们。

  五、律师,在与你们的接触过程中,律师有时会陷于矛盾之中,为了代理案件就要展示自己的风采,他如果将案件的全部解决方法都说出来,可能你们就不请他了,如果不说呢你们可能不信任他,所以最好想出一个办法来解决这些矛盾,具体的方法我也在探索之中。

  六、测量公司:你们如果要重新测量,可能需要找几家测量公司,这个过程是很麻烦的,而且要知道测量的结果是什么,所以还要学习《测量规范》;有的测量公司并不完全为委托人服务,可能会被利益左右;他们是按测量面积收费,为了多收费可能就会多测量,但是每多测一平方米,他们虽然只能多收几元钱,但是你们却要多支付几千元;所以希望你们能够以另外一种方式与对方签订委托合同。

  我想在组织过程中,你还要明白几个原理,这些原理没有什么科学依据,都是我根据自己的经验总结的,见笑如下:

  一、散沙原理:一般情况下,我们认为应当是人多力量大,但实际上我认为在业主维权中,如果没有一个有效的组织,人越多力量越弱。为什么呢?有两个原因,一个是参与行动的人本身成本高风险大,二是不参与任何行动的人照样可以从中受益,所谓搭便车极方便。因此此事你开始就准备好,你说上周六有三百多户业主签字,但这只能表示一种愿意,如果你让每户集资五百元,我想可能有一大半的业主会走了。

  二、利益原理:有人认为中国人就是一盘散沙,国内国外都一样,其实不然;看国内外能够组织起来行动的地区或者人群,必然有过这样的经验或者历程,历史的感受使人们对其他任何形式的反抗不抱有任何幻想,他们认为只有自己的组织才能够保护自己。而我们目前的业主,已经习惯于接受组织的命令,一旦没有这种组织,大家就不知道怎么去做了,此时业主对开发商的信任有时会超过对业主自己。你如果要想让大家团结起来,最核心的问题就是解决利益问题,让大家算一算这次维权活动的投入产出比,如果胜利了能够得到多少回报,看他们为了这些回报愿意支付多少费用,能折现的就折现,以算帐的形式来提醒你的邻居,这要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。

  三、拖延原理:很多业委会总是有头无尾,开始轰轰烈烈,不几天就销声匿迹;开发商也深刻体会了这些特点,所以凡是业主的集体行动,他们都以拖为主打方法;拖有几个好处:一、可以表示出自己的姿态,不是不解决,而是问题太多,可以给大家一个希望与幻想;二、可以尽可能把诉讼时效拖过,只要超过两年,所有的事情都没有办法了,法院会驳回业主的诉讼请求;三、可以增加业主的组织成本,让大家把精力耗费在无穷的组织事务中:开会、选举、投票、不信任、贪污;四、可以进行分化打击,积极的先给块糖然后再打一棒。此时你要学会利用对手的拖延,把对自己的不利因素转换为有利因素。

  面对开发商的威逼利诱,百分之九十九的人是无法坚持下去的,特别是那些发起人或者说是维权领袖,一方面是因为这些人承担了巨大的付出与风险,另外一方面也是由于部分发起人还没有相应的才能。我想你应当具备什么样的能力与知识呢,大概如下:

  一、勇气:在你组织大家团结起来的过程中,最重要的就是勇气了,你过去可能从没有接触过让你害怕的事情,那是因为你从来没有对谁产生过威胁;但现在不一样了,你的事业如果成功,就可能会让对手付出几百万甚至上千万的钱款,就会有人对以种种方式威胁你;开始你可能会害怕,害怕失去健康、失去工作、失去邻居们的信任,但这正是对你的考验,你要想成正果,就先入地狱吧。

  二、智慧:你一方面要团结很多人,另外一方面还要与很多人做斗争;而且需要你团结的人与你需要斗争的人常常混在一起;这里不是战场,却比战场还要复杂;对于某个群体,可能在此事你需要与他们并肩做战,在彼事又需要与之针锋相对,是敌是友,变幻无常;所以你要经常思考,将经验与理智结合起来,才能在纷纭的世界中分清朋友与对手。

  三、力量:你的勇气与智慧最后应当体现出力量,这是正义的力量,会让对手感到不安和手足无措;你说要三个月内就上法庭,我想这不是最好的方法;在没有力量之前,他们看你们如同蚂蚁,他们知道你们做不出任何事情,失败的可能性极大,这方面的教训是相当丰富的,你可以到网上去看一看;所以需要先练内功,先承认我们就是蚂蚁,承认我们每个单个的人个是微不足道的,然后学会如何将蚂蚁组织起来,让我们的力量成为洪流。

  四、心胸:要有宽广的心胸,要学会包容别人,要知道如何面对针对你的一不利之词,要沉着冷静;当你没有力量的时候,大家不理不睬,但等你开始壮大时,就会有人造谣,说你生活不捡点、说你贪污、说你与某某进行勾通,还会说你出卖公共利益,当然你自己要保证绝没有做过这些事情,这些流言多的时候说明你可能开始走上成功之路。

  五、谦逊:开始会认为自己是最能的,后来你会发现很多人至少在某一个方面要比你强,要知道如何向人家学习,这种心理可以使更多的人团结在你周围,因为他们不想成为你的工具,希望将所有的人都看成是合作者,包括你的对手;这样你的资源与智慧就会源源不断得到丰富与发展,思考成本会大大降低,大家与你团结在一起并不是因为你有多么聪明,而是因为你重视每一个人,只有通过合作每个人的理想才能够实现。

  六、知识:你在斗争中会用到很多知识,包括法律、管理、新闻等;在法律方面,就可能涉及不动产、诉讼法、房地产;在管理方面,可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理;你要做的事情很极为复杂,单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的,比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目,然后根据管理的一般规则,制定出项目的规划与计划,让大家一步步推动。

  你要做的事情需要就有很多投入,而且是在一个较长的时间内分批次分批的投入,所以你要有耐心,知道自己的付出有哪些:

  一、时间:如果你要从事业主维权工作,那么将占用自己大量的时间,而且这个过程相当漫长;以国际友谊花园案件为例,前后已经一年多了,每周多则三四天,少则一两天;有的小区开始有十多人参与,但是后来人越来越少,最后可能只有你一个人了,不知你能否坚持下来。

  二、金钱:你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司,还要发动业主,为了让大家知道你们做的事情,需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费,这些都需要钱,一个月可要三五百元,可能以后会通过集资来报销,但是开始却没有人给你垫付,所以你要想办法。

  三、精力:你要为这些事情要操心费力,你要想、要设计、要规划、要四处奔波,还要找人协商、联络、开会,你要让大家学会理智的投票、选举与表决,这些事情可能让你一夜不眠,如果你想减肥,这是最好的方法。

  即使你拥有了很多才能,而且花费了很多精力,你仍然可能有种种风险,所以我提前告诉你:

  一、商业:我想凡是能够将松散的个人组织起来的人,其能力与智慧均有超人之处,如果你将这些才能施展在商场上,成功机会可能比较高,如果从事社区维权活动,显然是一种商业机会的损失。

  二、财务:做维权活动,你会首先成为对手的打击对象,断水、断电还有多收物业管理费,可能都要让你支出比常人多的成本,而且注意这些是不能报销的。

  三、健康:当你取得一点成绩后,门前扣屎盆、恐吓电话就成为家常便饭,而且现在大家已经知道不少社区发生了打人事件,罪犯针对的大部分目标都是社区领袖,轻则一顿肢体暴打,重则剁手砍头,这种风险有些人大概连想都不敢想,你可要想好;如果在全部过程中操作的好,可能不会出现这些事情,但需要你去认真思考如何避免这些风险。

  当然由于你和邻居们的努力与辛苦,维权事业也会给你带来很多收益,包括成功收益与失败收益:

  一、商业机会:你说大学刚毕业时做过保险工作,我倒建议你重操旧业去从事人寿保险,这样在与业主接触的过程中,就可以进行商业推销,把正义与商业结合起来,获得的商业收入可以支付你为业主维权所花费的成本;在一个战争的年代里,正义的力量需要依靠正义之师才能实现,在一个和平的年代里,正义则需要金钱的支持;想一想,如果坚持正义的人都能够获得金钱的回报,那么这样的人就会越来越多;如果主张正义的人都濒临破产,那么大家都会唯恐避之不及,邪恶当然就会蔓延滋长。

  二、政治机会:你们的社区可能属于某个选区,区县人大代表每五年一选,由于你在维权过程中接触了众多的邻居,我希望你在零七年底的区县选举中能够主动站出来,成为你们选区的人大代表候选人,成为你全体邻居的代言人,不要不好意思,人大代表本为就是为选民争取权利,你不积极主动,就会使那些平时无所事事的人当选,是对选民权利的亵渎;而且我建议你利用这次机会,把你们小区的业委会组织起来,日后还应当参与居委会的选举,我想无论你成功还是失败,只要你尽力了,大家会投你一票的。

  三、管理经验:在与众多人的合作中,你会总结出自己的经验来,学会如何将众多不同意见的人组织起来;你没有权力,不能强制别人;你没有金钱,不能利诱别人;你没有地位,没有提拔别人;你有的只有正义与智慧,所以如果你能在没有报酬、不能开除和扣钱的情况下管理10个人,那么你就能管理一个1000人的公司;管理的经验是相通的,在管理松散人的过程中,你会发展自己说服的技巧,你将体会到理想、公平与宽容是管理的核心。

  四、精神改善:做维权的事情,一般是成功少失败多,成功了说你好的未必多,大家认为是应当的;失败的时候,说不好的口水可以淹没人,你的声誉有时会面临风险;无论你是否成功,你都会体会到道德的力量,为很多人与你共荣辱而感到欣慰,你也会看到黑暗的心灵;通过将很多人组织起来,然后从事一项维权活动,最终取得胜利,这是社会上最大的挑战了;我想两年以后你对幸福、成功将有一个新的认识。

  五、金钱收益:无论是通过和平谈判还是诉讼,都有可能获得赔偿;我希望你在全体业主给你的代理协议中能够增加一些报酬内容,如果你成功了,就让大家将所得的百分之六做为给你的奖励;也没有什么不好意思的事情,只有这样才能有更多的人与你竞争,可能最后你不是成功者,其他人会代替你的置位,但是竞争的力量可以使正义更加强大,你将在未来的几十年中享受正义给你带来的收获。

  六、勇气与自信:无论你是否成功,你都会发现自己的不同之处,你会为自己能够解决别人解决不了的问题而感到自豪,为自己拥有没有发现过的勇气而感到骄傲;你会看到百万富翁们在利益面前的怯懦,你会看到官僚生活的苦恼,你将感到自由的美好;你会想自己能否成为甘地一样的人,我说完全有可能,甘地也是这样一点点过来的,可能你的环境还要比他好得多;你的妻子会慢慢的理解你,当她发现你的团结能力时,你可能会成为全家的英雄了(当然也有可能相反)。

  好了,今天先说这么多,如果你准备好了,再给我来信,我们可以再谈组织与钱的问题。

  我总结业主集团行动的一些经验,大概有以下十八个步骤,你可根据小区的情况自己修改:

  一、发起人:你就是这个社区的维权发起人了,要将社区的现状与你的目标告诉大家,要让别人知道你是怎么想的、要做什么、想怎么做,所以我建议你再找两三个邻居与你一起共事,其中至少要有一位文笔不错,因为此事太漫长,而且要与很多人打交道,我不仅担心你的忙不过来,并且担心你因为不擅表达而使人误解。

  二、确定网站:为什么我建议你找一个网站,基于以下三个目的,一、你要保证信息的公开性,阳光是最好的防腐剂,你现在认为自己不会腐败,以后未必就是这样;二、可以降低组织的沟通成本,让更多的人参与进来;三、可以找到合作者,会有很多人在网上给你联系,这样你就能够找到志同道合的人。

  三、组织章程:你如果要成立组织,都要有一份章程,我现在正在写着一份业委会示范章程,但是可能短时间内不会出来,你如果急用可以先看我写的公司章程,内容差不多;章程实际上就是大家相互之间签订的一份合同,明确大家的义务与权利,以保持维权活动的持续性。

  四、注册登记:注册登记的过程就是知道谁会与你在一起、谁会支持你,我想注册时你还要收取一定的费用,多少合适呢?我想至少不能低于五百元,总额不要低于叁万元,这个过程也就是检验大家是否主动的过程,如果大家的房屋价格都在五十万,却只愿意拿出五十元来,那么说明你的活动不能得到大家的支持,我劝你还是停住;正义的力量需要商业的推动,如果没有商业推动,说明你的主张没有市场。

  五、财务管理:收钱是最麻烦的,有人不愿意一家一户收,我想一定要这样收才行,收钱的过程才能让大家认识你,才能体现你的敬业精神,你的目标与方法才会在与人的交流中得到改进;收到钱后最重要的事情就是理财,我建议你们找一家会计师事务所来协助管理,如果是你们自己管,那么我建议你在银行要开一个任何人都可以网上查帐的户头,当然转帐的权力要在你们的小组内部;当然在小组内部也要分工,你如果管钱就不要决策,而且尽量不能自己花钱;如果你要付咨询费,也要经过其他组员之手,以示公开。

  六、组织选举:在你们的小组中,虽然由你来发起,但并不意味着你就是当然的领导人,要将民主体现在全部的过程中,要让每个人都有可能到领导岗位上锻炼一下,所以我想你是否确定一个原则:小组的组长自己并不决策,全部决策由组员表决,其他组员可以去执行。我建议你将全组九个人进行分工:法律小组两人、新闻小组叁人、测量小组两人、秘书壹人、组长壹人,届时各小组将分别向业主或者业主代表大会做报告,你如果当选了组长,主要任务就是召集会议,保持组织的持续性,不要过多的代替别人进行决策。

  七、议事表决:开会以前可能很多邻居都会过来,你要给大家看几样东西,例如:开发商提供的测量报告、你自己的测量数据、你找的专家的测量数据,这样可以分析出一个大概的结果;同时你还要让大家表决:愿意花多少钱进行测量、愿意支付多少律师费、对律师有什么要求、如果失败了怎么办;九个人在一起经常会有不同的看法,法律、新闻、测量的事情要让各小组分别决策,你就不要过多的参与了;如果需要大家集体讨论的话,一定要有会议记录,对争议的焦点问题要有表决,你的任务除了召集会议以外,另外一项任务就是确定焦点问题让大家表决;我知道很多社区开会,一开就是一晚上,结果什么问题也定不下来,开始有三五十人参加,后来人越来越少,就是因为讨论漫无目的,论而不决非会也。

  八、执行考核:一旦经过辩论和表决后确定下来,大家就要分头执行,你还有个重要的任务就是监督执行,以个人身份就各组情况发表自己的观点;而且说服那些持不同意见的人继续工作,争议中最后终有一方失败,但是我们仍然要工作,不要以为目标是自己定的就一定要实现,也不要认为目标不是自己想出来的就是去抵制,要树立一个规则:要执行那些经过充分辩论后的表决意见,而不单纯是自己的观点。

  九、授权代理:你的行为合法性来源于邻居的授权,没有授权你们就有可能成为非法组织,所以要注意行动的法律依据,在我的网站有授权委托书,你可以参考后改造成为你们小区自己的,而且注意一式至少六份,大概是开发商、房管局、测量公司、律师、法院、你们自己各一份,授权书右上角要有拼音编码,这样才可能管理几千份文件,节省你的时间。

  十、新闻合作:整个活动会涉及很多人很多事,所以我建议你找一家报纸、电视或者网站作为持续的合作机构,一方面起到监督的作用,另外一方面也会让更多的小区业主加入进来;当你的建立起有效的组织以后,人越多力量就越大,成功的概率就会增加。

  十一、办公设备:我建议你们一定要购买一台计算机、安装一部ISDN电话以便上网,此次维权活动结束后,你们还要成立业委会,业委会还要招投标,你们的事业可能会持续十多年,所以现在购买一些设备是必要的;但是注意全部采购一定要公开,避免腐败,采购过程让大家都签字证明,否则你以后有嘴说不清。

  十二、聘请秘书:这是一项长期的工作,不是几个月就可以完成的,所以一定要有专职秘书才行,这名秘书最好是学法律的,因为一个项目可能要起草几十份报告,一般的人可做不了,听说一名秘书的月报酬在壹仟伍百元左右,你根据招聘市场的情况去定吧;另外,最好不要招聘本小区内部的人,这样可能会造成不公平,而且请神容易送神难,请你考虑。

  十三、文件准备:这个过程是最麻烦复杂的,每个业主的证据至少要准备三份,一百多个业主的文件可能要放三个柜子,再加上千份授权委托书,所以整理文件工作量是十分巨大的;参与的人不能太多,多了容易丢失文件,而且会出现其他意想不到的麻烦。

  十四、法律学习:我过去建议你学习的几部规范性文件一定要看一看,你说已经看过我的204条,那么我还要推荐你重点学习几个法律:《合同法》、《担保法》、国务院《房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》、建设部《商品房预售管理办法》、建设部《商品房销售管理办法》;学习的目的就是为了让大家有一个可以共同讨论的平台,如果没有这个知识基础,大家可能根本无法达成共识,组织的成本就会不断提高,最后高到无法持续。

  十五、律师招标:你说一定要请我作为律师,我想未必是这样,我不过是有点名气罢了,但办案未必最好,谢谢你的信任;以我自己的体验,工作能力最强的时候是出名以前,出名以后多忙于事务,有些事情反而做得不细了,你越是信任我我就越是小心,所以我建议你们在选择律师时,最好多见几名,让大家来表决。

  十六、娱乐活动:小组的一个重要任务就是团结大家,所以除了正常的事务以外,建议你们多搞一些娱乐活动,内容可以是多样化的,要让生活变得有乐趣,理想的状态是在娱乐中维权,这样才能持续。

  十七、开庭诉讼:法院开庭的时候最好请大家去,有时可能要开几次庭,这时最好有所分工,记住有心脏病的老年人不易旁听;如果败诉,也要让大家知道是怎么失败的,如果成功同样也要让大家知道;开庭是你和朋友们彰显勇气与智慧的过程,希望你认真准备,最好先有一次模拟开庭,我可以去旁听。

  十八、论功行赏:如果你们取得了最终的成功了,是否大家都同意从中拿出一点点报酬来感谢这个九人小组呢?我想这是应当的,而且最好开告诉大家的;如果有人不同意取报酬,愿意无偿为大家服务,你不仅可以征求他的意见,而且一定要让他进入你们的小组,这样的人很少,一定要珍惜;如果最后你们的活动失败了,我希望更要对那些做出过贡献的人进行奖励,当然要以精神奖为主啦,成功自然不必多说,在失败中发现机会才能更重要的。

  我非常希望你能够成功,但是谋事在人成事在天,有时你竭尽全力却大败而还,请做好这样的心理准备,我已经失败了N次,但是还在努力;所以你在开始以前也要想一想:物质上付出多收益少,如果你只是想做一个平凡的人,是否值得持续下去呢?

  谢谢你的来电,此信有感而发,有不对的地方请多指教。


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