商品房买卖之一房二卖

  在房地产价格不断上涨,而商品房交易频繁的当今社会,利益的驱使和竞争的激烈,一房二卖的情况越来越多,那么怎样处理一房二卖的情况,民法和合同法以及相关的司法解释都有明确的规定。


  在实践中,商品房的一房二卖主要表现为房地产开发公司先后与两个买受人签订两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,给其中一个卖方造成损害的行为。最高人民法院相关司法解释规定商品房一房二卖的卖方主体必须是开发企业。根据我国《城市房地产管理法》的规定,国家实行房屋所有权登记发证制度,取得房屋所有权应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段,首先依法签订房屋买卖合同,这是一个债权行为,即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记,这是一个物权行为,即房屋的所有权从出卖人转移给买受人,买受人成为房屋的所有权人。


  我国民法通则和合同法对合同有效、无效、效力待定和可变更可撤销的情形都有详细的规定。在商品房买卖合同中,只要房地产开发企业与买受人所签订的合同无法定无效的情节,合同自成立时起有效,除非有可变更可撤销的情形,且当事人主张变更或撤销该合同。在一房二卖的情形下,通常是开发商企业与两个买受人所签订的合同都有效,在这种情况下,由于债权的的相对性,合同的买受访者能以合同债权对抗合同的债务人也即开发商企业,而不能对抗合同之外的第三人,包括另一买受人。而且根据我国物权法的规定,不动产物权是否发生变动不影响合同的效力。所以在一房二卖中可能出现两种情形:第一、两个买受人中,有一个买受人已取得房屋所有权证。第二、两个买受人都没有取得房屋所有权证。


  此时,房地产开发企业与两个买受人签订的商品房买卖合同都是有效的,房地产开发企业都应当向买受人履行合同义务,那么必然不能像其中一个买受人履行合同所约定的义务,此时房地产开发企业就要根据合同的约定和法律的规定承担的违约责任。最高人民法院司法解释对于此种情形有明确的规定。

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